“未來3到5年，中糧要做20個大悅城”，大悅城地產關于未來商業發展規模的計劃，在2015年中期業績會上被多次提及。

據大悅城方面8月25日最新公布的數據顯示，上半年大悅城的收入共計22.2億元，同比下降26%。

對此，中糧大悅城主席周政表示，由于大悅城綜合體項目在注資之初可售性物業就已處于收尾階段，銷售物業資源都比較少。

不過周政透露，按照未來大悅城的配比原則，將來大悅城綜合體60%-65%是銷售型的，包括住宅、酒店或者公寓、寫字樓；同時40%-35%左右是持有。

據了解，大悅城于去年新增了兩個項目，其中，上海大悅城二期那部分是銷售型物業，可售的資源有82萬平方米，項目預計于今年圣誕節入市銷售。

同時，據周政透露，雖然未來可售性物業的銷售是資金來源渠道之一，但未來大悅城還是會重點支持持有商業物業的投資，關注持有物業租金的持續成長，因為“自身造血對資金的支持也很重要”。

當然，除依靠自身努力去拓展外，通過尋求合作伙伴、并購及輕資產輸出也是大悅城不二選擇。

業績會上，中糧大悅城執行董事兼總經理韓石指出，根據前幾年商業地產競爭的態勢來看，有一些企業的有些項目發展至今經營起來已經很困難，而這也為大悅城提供了一個很好的并購機會。

除了并購外，第二個是合作開發的模式，即下一步也會引進其它的一些投資機構；第三個是通過更少股權比例的投入實現輕資產，比如說資產的配比占到百分之二三十，通過這些來尋找市場的一些機會，穩健的同時盡快推動大悅城的擴張。

另于業績會上，關于中糧地產與大悅城平臺定位再次被提及。周政還是明確大悅城是商業平臺而中糧地產是住宅平臺，身為兩平臺統帥，其會督促不競爭協議的落實。至于深圳大悅城，周政透露，雖然項目是中糧地產的城市更新項目，但是未來深圳大悅城商業部分大悅城地產會介入。

此外，談及中糧集團的混合制改革，周政稱，按照國資委對中糧集團的要求，中糧方面也在積極探索一些方案，這些方案是需要給國資委審批的，有了進一步的進展之后，再對外披露。但就目前的情況來看，對大悅城地產公司來說，是沒有任何負面的影響。混合所有制的改革，包括引入的投資者等都在積極準備方案。

以下為大悅城地產2015年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：大悅城上半年銷售收入同比有減少，請問未來大悅城怎么樣在商業定位下找到更多可售物業來提高銷售收入？

周政：大悅城是綜合體，因此項目在注資之初，其銷售物業就已經處在一個收尾的階段，比如西單大悅城、朝北大悅城、天津大悅城，它的銷售物業資源都比較少。但按照未來大悅城的配比原則，將來大悅城綜合體60%-65%是銷售型的，包括住宅、酒店或者公寓、寫字樓。同時40%-35%左右是持有。

需要補充的是，大悅城去年已經拓展了兩個項目，包括上海大悅城二期那部分是銷售型物業，可售的資源有82萬平米，對未來持續支持大悅城銷售結算資源打下了一個基礎。

同時，大悅城發展的戰略是通過一個綜合體的模式來發展的，因此在一線、二線城市選擇項目的時候也會著重考慮這個比重問題。

另外，因為未來3到5年，中糧要做20個大悅城，而在發展所需的資金來源上，除了公司的債權、股權融資之外，自身的造血也是很重要的方面。所以未來大悅城還是會重點支持持有商業物業的投資，關注持有物業租金的持續成長。

現場提問：未來大悅城可能會引入各種基金等伙伴，能否具體介紹一下大悅城的擴張路徑是怎樣的？會更多的走收購擴張路徑嗎？

韓石：有關大悅城的快速發展路徑，我想有兩個方面，第一個就是做好現有大悅城的運營，堅持大悅城現在的定位，即定位18到35歲新興的中產階級年輕的消費者。

第二個是從差異化的運營到品牌的組合，過去大悅城的零售、餐飲和休閑娛樂占比分別是5：3：2，現在是4：3：3的比例，會從這個比例上堅持差異化和客戶的細分和體驗。

第三個是堅持創新，下一步會重點思考線上線下的創新，對于大數據指導商業運營這一塊要堅持。

第四個是堅持為會員和消費者服務，不斷提升大悅城的美譽度，大悅城有100多萬會員，這是大悅城寶貴的財富。

另外，從大悅城下一步的發展來講，是希望能夠在穩健的同時有一個快速的發展，過去基本從拿地到規劃設計、工程建設，到整個開業運營都由自己操刀。

但從今后不排除從收購、并購現有的企業的可能。根據前幾年商業地產競爭的態勢來看，有一些企業的有些項目發展至今經營起來已經很困難，而這也為大悅城提供了一個很好的并購機會。

除了并購外，第二個是合作開發的模式，即下一步也會引進其他的一些投資機構。第三個是通過更少股權比例的投入實現輕資產，比如說資產的配比占到百分之二三十，通過這些來尋找市場的一些機會，穩健的同時盡快推動大悅城的擴張。

現場提問：上半年大悅城拿了兩塊地，下半年公司拿地的策略會是怎么樣？

周政：我們基本還是堅守在一線城市的副中心、二線城市的中心區，當然三線城市經濟發達的、集聚能力強、人均購買力比較強的地區也會非常關注。這方面我們有幾個項目在跟蹤，目前因為這些項目還在跟蹤之中，不便于披露太多的細節。

除了走直接拿地擴張路徑外，未來我們也會充分發揮中糧大悅城在商業方面專業化的能力，通過合作來發展。大悅城在商業方面有團隊，尤其是在創新方面，大悅城的團隊還是有比較好的基礎的，因此從這方面來說，可能未來大悅城商業發展還有相當一部分是尋求合作。

已經有很多同業主動來找我們合作，換而言之，同業主也認為大悅城這種面對18歲到35歲的新興中產階級的定位，未來還是有較大發展空間的。

現場提問：您在中糧地產、中糧大悅城兩個平臺都有兼一定的職位，請您簡單介紹一下，未來中糧大悅城和中糧地產兩個平臺的界限具體如何區分？深圳的大悅城未來具體發展形式會是怎樣的？

周政：在上市之初，中糧集團就有一個不競爭的承諾，兩個上市公司各有各的定位，大悅城地產公司重點是以商業綜合體為發展戰略，中糧地產是以住宅地產為主，所以兩個發展戰略還是比較清晰的。在整個運作管理中是沒有矛盾，互相是不競爭的。

深圳大悅城是一個城市更新的項目，目前還處在舊改過程中，這個項目的權屬原來在中糧地產。未來可能是兩家合作來做，不會競爭，這一點我們是堅守承諾。深圳大悅城商業部分大悅城地產會介入。

另外，對于中糧來說，如果兩個主席，那可能有兩個想法，但現在我兩邊都能協調，會親自落實集團內部不競爭協議。

現場提問：重組方面，中糧集團可能有哪些方面的業務重組？可以分享一下現在的改革進度是怎么樣的嗎？在A股的波動下，會不會影響國企改革的步伐？

周政：可能國內A股市場對中糧關注的比較多，中糧是國資委重點的改革試點企業，目前正在積極探索，中糧肉食、我買網等等都進行了混合所有制改革了，就包括中糧地產也在積極的探索。

按照國資委對中糧集團的要求，中糧方面也在積極探索一些方案，這些方案是需要給國資委審批的，有了進一步的進展之后再對外披露。但就目前的情況來看，對大悅城地產公司來說，是沒有任何負面的影響。混合所有制的改革，包括引入的投資者等都在積極準備方案。

現場提問：大悅城方面目前怎么看商業市場的競爭格局？

吳錚：說到商業地產，的確是競爭最激烈，壓力最大的一個行業。有兩個方面的壓力，第一個壓力是同質化，供應量很大，第二個壓力是電商。

但大悅城會把商業的趨勢發展分成四個階段，第一個階段是百貨，百貨一定會死，為什么？因為它是以買為目的，以賣東西為目的的一定會被電商替代，因為電商效率更高。

第二階段是傳統的購物中心，就是吃喝玩樂、看電影、滑冰，它的問題是什么？大品牌，小購物中心，就是品牌很強勢，擠壓得你租金很難受，同時大家都差不多，誰離我近我去哪兒，沒有特點。現在大量的房地產開發商包括很多的項目都處在這個階段。如果大悅城還在這個階段，我們也活不過去。

所以大悅城通過創新，基于消費者的需求，進入第三階段和第四階段。什么是第三階段？第三階段的核心就是一定要找出讓消費者到我這兒來的理由，實體店的核心是體驗。

最重要是第四階段，叫應對電商，平臺化。大悅城還是通過實體的方法，通過線下的APP，共同來形成黏性，以此來留住消費者。

　　（來源：觀點地產網）