上海內(nèi)中環(huán)線之間，金沙江路至蘇州河的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)園區(qū)是市中心不可多得的新建商務(wù)園區(qū)，隨著地鐵13號(hào)線開通，長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)、巴黎春天118廣場(chǎng)投入使用，加上原有的中環(huán)百聯(lián)、綠洲中環(huán)中心、月星環(huán)球港等等，林林總總加起來(lái)有近80萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目，甚至有點(diǎn)供過于求了。上海近鐵城市廣場(chǎng)，地處中環(huán)線內(nèi)側(cè)、金沙江路口，是2014年12月新開業(yè)的購(gòu)物中心，初出茅廬的項(xiàng)目在“老大哥”的環(huán)飼下，發(fā)展空間被急劇壓縮，又有什么對(duì)策?

按照3-5公里輻射力推算，包括近鐵城市廣場(chǎng)在內(nèi)，這些購(gòu)物中心都處在一個(gè)交互競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)，然而，處在發(fā)展中的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)能否支撐起這樣的商業(yè)供應(yīng)量呢?

長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)地處普陀區(qū)南部，東起長(zhǎng)風(fēng)公園，西至真北路中環(huán)線，南臨蘇州河，北倚金沙江路。涉及220.9公頃土地范圍，開發(fā)總量290余萬(wàn)平方米，辦公樓和商業(yè)娛樂設(shè)施200萬(wàn)平方米，目前已有6家世界500強(qiáng)總部入駐，還吸引了近1000家企業(yè)入駐，日常上班人數(shù)約15000人左右。不過，地處商務(wù)區(qū)中心位置的長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)，承接了大部分白領(lǐng)商務(wù)客的午市剛需，近鐵城市廣場(chǎng)鄰近1公里范圍內(nèi)，還分布有上�；瘜W(xué)試劑研究所、匯徐商務(wù)大樓、龍?jiān)Ｘ?cái)富中心、紅星商務(wù)大廈等辦公樓，但并不密集。

從居民家庭消費(fèi)看，與近鐵城市廣場(chǎng)毗鄰的中海紫御豪庭，以別墅和高品質(zhì)精裝大平層為主，房?jī)r(jià)達(dá)到5.5萬(wàn)元/平方米;其東面300米的長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)，均價(jià)也至5萬(wàn)元;周邊也有新長(zhǎng)征花苑、萬(wàn)景園、象源麗都、麗和苑、長(zhǎng)風(fēng)一村等新老住宅，均價(jià)3.1-3.8萬(wàn)元/平方米。因此，中環(huán)線金沙江路一帶，處于住宅與辦公混雜，新建商品房與新村公房區(qū)混雜，人口密度較高但居民消費(fèi)力參差不齊。

由此，我們不難發(fā)現(xiàn)近鐵城市廣場(chǎng)周邊商業(yè)項(xiàng)目非常豐富，主流品牌都已入駐周邊商業(yè)廣場(chǎng)，留給近鐵城市廣場(chǎng)的空間，無(wú)論品牌或是消費(fèi)群所剩無(wú)幾，從市場(chǎng)角度看，無(wú)法再進(jìn)行細(xì)分，更談不上與這些商場(chǎng)錯(cuò)位。

運(yùn)營(yíng)方表示，目前引入餐飲品牌比原計(jì)劃增加了20%。最受歡迎的是魚非魚。據(jù)了解，魚非魚近鐵店是其在上海的第三家分店，總面積230 平米，共安置了130 個(gè)餐位，卡座區(qū)域最大可容納10-12 人同時(shí)用餐，每天翻臺(tái)率在4-5次，坪效很高。
　　

觀察發(fā)現(xiàn)，近鐵城市廣場(chǎng)引進(jìn)的餐飲品牌在年輕人中很有人氣，而且桂滿隴、西貝、Mangosix、香草香草云南原生態(tài)火鍋、魚非魚等等都是該地區(qū)唯一一家門店，不過似乎缺少適合家庭、商務(wù)聚會(huì)的大型餐飲，對(duì)此，運(yùn)營(yíng)方表示，連鎖大餐飲品牌早年都已經(jīng)在周邊布點(diǎn)，近距離內(nèi)無(wú)法重復(fù)開店，只有等合約到期再行商談。而大餐飲品牌本身處在轉(zhuǎn)型中，不輕易開大型門店，由此，近鐵城市廣場(chǎng)可選擇范圍很小。

早年開業(yè)購(gòu)物中心將成熟連鎖品牌瓜分完畢，作為去年年底才試營(yíng)業(yè)的近鐵城市廣場(chǎng)招商難度可想而知，不過，我們依然發(fā)現(xiàn)一些新品牌。

地鐵13號(hào)線真北路站2號(hào)口的地下廣場(chǎng)一出來(lái)，我們注意到一幅暴雪電競(jìng)的海報(bào)，正對(duì)地鐵口的一個(gè)獨(dú)立鋪位，11米高落地玻璃櫥窗——暴雪和網(wǎng)易打造的暴雪電子競(jìng)技演播館。據(jù)悉，暴雪電子競(jìng)技演播室面積達(dá)700平方米，用于舉辦重量級(jí)的電子競(jìng)技賽事、直播等活動(dòng)。運(yùn)營(yíng)方稱，暴雪電子競(jìng)技演播室確實(shí)吸引了不少客流，平時(shí)客流2萬(wàn)多，每逢周末可達(dá)4萬(wàn)多人。
　　

購(gòu)物中心引進(jìn)電子競(jìng)技演播館還是第一例，也成為近鐵城市廣場(chǎng)一個(gè)獨(dú)有標(biāo)識(shí)。位于北區(qū)四層的耀萊成龍國(guó)際影城，則是近鐵城市廣場(chǎng)第二個(gè)獨(dú)有的品牌。主打親民價(jià)格的耀萊成龍國(guó)際影城，是上海的第一家門店。由于成龍的明星效應(yīng)，影城經(jīng)常舉辦明星見面會(huì)和首映禮，每天客流在5000人。

近鐵城市廣場(chǎng)的南樓引進(jìn)城市超市，作為滬上知名的精品超市，第一次進(jìn)駐普陀，商鋪3300平方米，其中包括一家自營(yíng)自助餐廳，面積700平方米，每天提供68元/88元的午晚餐的自助餐，據(jù)悉，中午時(shí)分不少白領(lǐng)前來(lái)就餐，晚間也有家庭客。

成龍影城、城市超市都是該地區(qū)唯一品牌，確立了近鐵城市廣場(chǎng)定位。除這兩家主力店，還有一些品牌也是被近鐵城城市廣場(chǎng)挖掘，首次進(jìn)入該地區(qū)，比如南區(qū)Ashley家居、七田真早教、巧虎樂智小天地、俊辰兒童中醫(yī)館、樂之翼兒童樂園、動(dòng)物園咖啡等等連鎖品牌。

零售業(yè)態(tài)集中在近鐵城市廣場(chǎng)北區(qū)B1、1、2層，我們看到快時(shí)尚H&M租用兩個(gè)層面，一樓引進(jìn)了諸多珠寶飾品店，剩余空鋪為600平方米；生活家居雜貨一類有大創(chuàng)折扣店、晨光生活館、ABS家居、思樂得生活館；運(yùn)動(dòng)休閑服飾類得有體博運(yùn)動(dòng)城、熱風(fēng)等；兒童類引進(jìn)Balabala兒童服飾，都是中規(guī)中矩的品牌。運(yùn)營(yíng)方表示，試營(yíng)業(yè)以來(lái)，大創(chuàng)折扣店、ABS、熱風(fēng)、JINS眼鏡的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不錯(cuò)，而晨光生活館、思樂得生活館表現(xiàn)一般。北區(qū)2樓的體博運(yùn)動(dòng)城將調(diào)整成NBA主題的體育集合店，保留耐克、阿迪達(dá)斯、李寧等與NBA有關(guān)的品牌�？傮w看來(lái)，中環(huán)線一帶商業(yè)供應(yīng)過大品牌資源所剩無(wú)幾，零售業(yè)態(tài)缺乏強(qiáng)有力品牌拉動(dòng)。

（來(lái)源：思量商業(yè)）