城中村改造的快速推進，使得昆明城市綜合體項目的數量呈爆發式增長，伴隨而來的商業地產體量也導致昆明商業物業出現過剩供應，部分商業項目甚至出現消費人流不足，運營難以為繼的情況。

但縱使昆明商業地產人均面積已經遠超上海、深圳等國內一線城市，但商業地產的造“城”運動依舊方興未艾，就連市場環境快速下行的2014年，昆明仍有多個商業地產項目開業，尤其去年第四季度，昆明西山萬達廣場、同德昆明廣場、愛琴海購物公園、濱江俊發廣場四個購物中心的集中開業，更體現了開發商高漲的商業地產熱情。

當然，多個購物中心集中年末開業并不意味著昆明商業地產市場去化壓力有所緩解，對此，有業內人士表示，年末往往會產生大量的消費需求，購物中心選擇在這一時間點開業能夠有效吸附消費需求，并培養片區消費習慣，從而保證項目能夠快速度過商業培育期。

或許正是由于這樣的市場規律作用，昆明今年同樣有多個商業地產項目為搶抓年末消費超，計劃于第四季度開門迎客，但面對步入深度調整期的樓市現狀，多數項目年內開業的計劃很有可能無法達成。

又是一年開業季

今年初，有統計數據顯示，預計2015年全省將有超過40個商業地產項目開業，而這些即將于今年開業的商業項目中，昆明占半數以上，若這些項目均能按計劃年內開業，將為昆明新增近300萬方商業體量。更值得注意的是，多數有今年開業計劃的商業地產項目都選擇在下半年開業，尤其是市場消費欲旺盛的第四季度。

雖然今年初，昆明商業地產有過一輪開業小高峰，云路中心、斗南花花世界、公園1903一期商業相繼于今年一月開門營業，但下半年以來，昆明暫未未有商業地產開業的紀錄，不過，隨著“金九銀十”及年末消費旺季的到來，昆明又將誕生多個商業地產項目。

據不完全統計，昆明市場有計劃于今年10—12月開業的商業地產項目將不少于7個，其中大都摩天購物中心、大宥城、海倫城市廣場等項目都于早些時候舉行了招商發布會，并對外透露了具體的開業時間，而南悅城、螺螄灣中心、德潤·金街等項目也表示將于今年年底前完成開業。

顯然，年末消費需求的集中爆發，無疑是推動商業地產，尤其是規劃有大體量購物中心商業項目開業的關鍵因素，而且從去年昆明商業地產項目年末集中開業的經驗來看，趕上這一時間節點開業的商業地產項目都吸引了大量的消費人群。而像愛琴海購物公園及同德昆明廣場這類在各自所處片區擁有龐大商業體量及突出品牌優勢的購物中心，更培養了一批穩定的消費習慣，從而保證項目商業氛圍快速成熟。

同時，多個商業項目的開業，也將打破昆明主城各個板塊商業配套“一枝獨秀”的商圈現狀，進一步優化昆明商業格局，進而起到增強主城區各板塊功能配套的作用，并有效分流中心商圈已趨飽和的商業承載力。

當然，多個商業項目的集中開業，必然再次引發關于昆明商業體量供應過剩的討論，而商業物業去化、商業地產運營、商圈氛圍打造等問題，也將再次困擾商業地產項目的開發運營企業。

計劃趕不上變化

不過，面對今年逐步步入調整深水期的樓市現狀，市場大可不必擔心大量商業地產項目開業會對商業去化及項目管理運營造成壓力，甚至多數商業地產項目原定年底前開業的計劃都無法兌現。

對于商業的開業，其實可以看作是項目規劃設計、整體定位、工程建設、品牌招商、宣傳推廣等前期工作質變的結果，而對于一些承諾全商家入駐、滿鋪開業的商業項目而言，正式開業更是對于產品品質及開發商運營能力的綜合考驗。

從年底即將開業的商業項目現階段籌備情況來看，大都摩天購物中心和海倫城市廣場最靠近原定的開業計劃。

大都摩天購物中心外墻廣告圍擋顯示，項目將于今年11月正式開業，且目前已有Forever21、New Look、H&M等多個時尚快銷品牌確定入駐。而從整體工程建設情況來看，項目主體部分全部完工，外立面裝飾及園區綠化完成建設，商戶也已全面進場裝修。

同樣快速推進的海倫城市廣場目前也已進入商業內場裝修階段，但與大都摩天購物中心稍微不同的是，海倫城市廣場采取的是商戶分批進場的裝修政策，這在一定程度上將會影響后續進場商家的裝修的進度。

而此前表示將于年底前開業的南悅城，雖然項目主體部分已完成建設，但外立面裝飾進度緩慢，更重要的是，項目截止目前仍未舉行招商發布會，且簽約入駐商戶僅有麥德龍超市已進場裝修。同樣計劃年底前開業的螺螄灣中心雖然工程建設及招商發布會等前期工作均已完成，但項目內部裝飾尚未啟動。由此看來，這兩個項目想要在年底前實現開業運營的可能性并不大。

此外，原定于今年四季度開業的商業項目還有大宥城、奧宸中央廣場、奧宸財富廣場、呈貢新都昌廣場等，但相比前文提到已經進入開業籌備階段的項目，由于企業資金問題，這些項目都不同程度的遭遇停工或工程建設推進緩慢等尷尬，已完全不具備年底前開業的可能與條件。

的確，一個商業項目從招商籌備到裝修入駐，并最終實現開業都必須經歷一個復雜的過程，以去年昆明西山萬達廣場開業為例，從去年5月30日首批入駐商戶進場裝修，到10月31日項目開業，被譽為國內商業地產開業最快籌備周期的“萬達速度”都花了5個月時間。相比之下，昆明一眾項目想憑今年僅剩的3個月時間完成籌備實現年內開業顯然難度不小，更何況面對今年的樓市環境，囊中羞澀的開發企業對于加速推進項目開業也是有心無力。

或許正是你看到這一點，部分原定于今年年底開業的商業項目也調整了進度計劃。2014年4月啟動建設的昆明砂之船藝術商業廣場在其開工儀式上表示，項目將于今年投入運營，而隨著項目商業街及奧特萊斯主力店相繼于2014年12月和2015年6月封頂，項目預計開業時間也被定于今年年底，但今年5月南京砂之船新聞發布會傳出的消息卻顯示，昆明砂之船項目將于 2016年中上旬開業亮相。

可見，樓市自我調整帶來的市場快速下行，嚴重影響了昆明商業地產的推盤節奏，但對于商業體量過量供應的昆明市場而言，商業地產項目開業遇阻并非壞事，至少為開發企業留出了更多思考如何應對商業地產供應過剩及差異化競爭的時間。
　　（騰訊房產 闞一）