在剛剛發布的胡潤百富榜中，王健林家族以絕對優勢力壓馬云家族，占據榜首。近一年來，橫跨地產、文化等諸多領域的萬達帝國，在被資本市場接納之后迎來爆發，王健林財富規模達到2200億元，較上一年增長52%。
　　

　　不過，首富也有煩惱。處在轉型期的萬達，并不被所有人理解。一篇言辭激烈的質疑文章在社交網絡廣泛傳播，文章抨擊萬達負債高企，現金流緊張，作為“首富”的王健林其實是“首負”，其中一條重要論據是萬達正低價“拋售”萬達廣場項目。

　　萬達商業(03699.HK)10月15日發布的公告顯示，萬達與關聯的私募基金萬達穩普訂立協議，轉讓阜陽潁泉、濱州、煙臺、營口鲅魚圈、連云港五個萬達廣場項目公司股權，代價約1.58億元。

　　這就是質疑者所言的“拋售”，然而，質疑的聲音卻伴隨著嚴重的誤解。如果不是對萬達近一年來的資本運作有持續深入的關注，很難明白這些交易對于萬達的意義。

　　萬達公告全稱為“股權轉讓協議及輕資產合作框架協議”，這是萬達正在大力推進的輕資產轉型戰略的必要環節。并且，這不是萬達首次發布類似公告。早在8月25日，萬達就已經開始與萬達穩酬系列基金進行項目股權層面的轉讓，截至目前，已轉讓三筆，涉及15個項目。這三筆交易情況如下表——

　　萬達需要輕資產化的并不止這15個項目。在王健林的計劃里，經歷一個過渡期之后，今后每一個新增的萬達廣場，都將采用輕資產的模式進行開發。在消化掉自有土地儲備之后，萬達將完成去房地產化，轉變為一家輕盈的商業不動產租賃和運營公司。

　　可以想見的是，今后類似的股權交易安排，將成為常態。

　　輕資產是王健林正在大力推進的萬達第四次戰略轉型的重要內容。其核心思想是，徹底告別依賴銷售型現金流支持商業開發和運營的傳統模式，引入外部資金參與拿地和工程投資，萬達主要負責選址、設計、建造、招商和管理。關于如何引入外部資金，萬達做了很多探索，比如與金融機構合作、與萬科等大型房企合作、眾籌以及在條件成熟的情況下發行REITs等。

　　只有資產變輕之后，萬達才能獲得它想要的擴張速度。王健林打算在未來十年內開業1000個萬達廣場，其中的絕大多數，尤其是一些位于三四線城市的項目，將在輕資產的框架下呈現。

　　去年底戰略控股快錢之后，萬達打開了金融創新的大門。今年6月，萬達通過快錢平臺發起兩次“眾籌”，這是國內首次以商業地產為主題的眾籌。萬達募得數十億元資金，加上金融機構的跟投，總共籌集資金超過100億元。

　　利用這筆錢，萬達注冊在上海的財富管理公司與萬達控股的快錢金融合作成立萬達穩酬基金，萬達穩酬又注冊成立了四支子基金，分別為萬達穩升、萬達穩余、萬達穩普、萬達穩欣。其中，前三支基金已經承載了15個項目的輕資產任務，將累計為萬達投資超過130億元，后續萬達穩欣基金的交易安排也將很快出爐。

　　通過交易，這些基金成為萬達廣場項目公司的股東，并負責后續的資金投入。基金及其背后的投資人，按協議約定享有投資收益，主要由租金收入和物業增值收入兩部分構成。萬達則獲得建設過程以及運營過程的管理收入、租金收入的分成以及品牌授權收益。

　　值得注意的是，這并不是簡單的轉讓項目股權，這些輕資產化了的項目并沒有脫離萬達的范疇。輕資產合作是有期限的，最長達7年，在三年后，可選擇通過REITs或其他方式上市來退出，或者萬達也可以回購，或者由其他第三方收購。這意味著，雖然是股權形式的交易，但這是一種類債權的資本運作。

　　萬達公告也強調，雖然項目交易到基金旗下，成為基金的附屬公司，但是按照香港的會計法則，項目公司仍將作為萬達的附屬公司入賬以及合并報表。

　　一位香港金融界人士對界面新聞記者指出：“表面上這是股權轉移，但其實只是一種抵押方式，從會計的角度看還是一個債，投資條款中明確了實際控制權和真實的產權歸屬不變。”

　　好處是，通過這樣的操作，更多資本介入到萬達廣場的擴張。而隨著萬達廣場數量的爆發，萬達商業管理服務的收入也將成倍增加，上市公司的收入結構將被徹底改造，而負債率卻能得到有效控制，王健林再也不用擔心地產市場波動對萬達產生不利影響。

　　長期以來，萬達商業在股價上的表現不夠理想，投資者最主要的擔心，在于萬達的模式比較傳統。但這一刻板的印象，將在未來幾年內被完全顛覆。目前，萬達僅僅完成十余個項目的輕資產化，離王健林的預期目標還差得很遠。

　　在這些大背景下，質疑者認為萬達在拋售這些項目，無疑太過于片面了。
　　（界面高級記者秦小東）