位于上海大華地區的華聯吉買盛開業了2年，如今其要“變臉”為主打社區商業的樂坊，這或許是一種舊商業體系被倒逼著退出市場的現象。而樂坊的進入，代表著社區商業作為新商業代表，正在占領消費市場。

　　《第一財經日報》記者近期多方采訪了解到，如今越來越多的實體商業進入被電商沖擊和被高企成本困擾的瓶頸期，“如何轉型”成為行業的痛點問題，上述舊商業體被改建成社區商業或轉型其他業態是零售市場的趨勢，被逼到墻角的傳統零售業者，正試圖向“小而美”的社區商業轉型。

　　“小而美”社區商業崛起

　　萊坊國際的《社區商業生存之道》報告指出，隨著新一輪城鎮化發展，預計未來每年將有1200萬-1400萬人口進入城市，估測2030年城市化率達到66%-67%，中國將形成2萬個以上的新社區,社區商業已成為新的開發熱點。

　　在此狀況下，一些陳舊或空置項目開始被建成頗具潛力的社區商業體。

　　“即便電商沖擊再大，但是家門口的日常消費還是需要的，所以社區商業是難以完全被虛擬購物替代的。因此我們的思路就是要打造和將一些合適的舊商業體、遇到發展困難的商業體改建成社區商業。我們樂坊成立于2005年，已打造包括‘樂虹坊’、‘樂味坊’、‘樂頌坊’和‘樂坊金鼎’等多個社區商業項目，我們明年會擴張兩個新項目。”負責樂坊項目的上海瑞商聯城商業投資管理有限公司董事總經理崔明軍告訴《第一財經日報》記者。

　　在采訪中，本報記者了解到，位于上海大華地區的華聯吉買盛因經營問題結業，該項目已經被樂坊拿下，將改建成社區商業。

　　而一些原本空置或并未建設完成的項目也被打造成社區商業。第一太平戴維斯中國項目及開發顧問部主管譚文紅指出，現下上海中心城區的土地資源匱乏;基礎設施落后的老舊城區已無法滿足現代居住生產的需求，難以與現代城市規劃相契合。基于此，業者需看到城市建設亟待轉型的契機。為建設時間較早的舊商業區、舊住宅區、工業用地轉型及城中村等改造項目提供策劃建議，助力城市更新的步伐進一步加快，社區商業則是一大方向。

　　日前，上海西康189弄商業地產項目正式亮相。作為中信資本的商業地產力作，上海西康189弄已于上月封頂，預計2016年第四季度正式開業。中信資本表示上海西康189弄將打造為一個能夠填補區域商圈空白的地標型購物中心，由此為西康長壽商圈增添一處商業新場景，帶動整個區域商業地產價值的升級。

　　據調查，近年來西康長壽一帶房價持續上漲、消費潛力看漲。自2006年起至今年上半年，西康長壽所在區域商品住宅成交均價的十年漲幅居上海區縣前茅。然而該地區卻一直缺乏合適的社區商業項目，餐飲配套和社區服務都難以滿足當地居民。因而中信資本瞄準該機遇，巨資打造上述項目。

　　此外，浦東嘉里城、金橋板塊、涼城板塊等都陸續有新的社區商業項目出爐或擴建。

　　萊坊國際中國區董事孫俊安指出，中國城市化發展進程，人均可支配收入和消費支出的增加，未來社區商業比重將逐步提升，社區商業發展空間潛力較大。未來會涌現出更多的社區商業項目。

　　抓住“老和小”

　　既然社區商業有如此美好的前景，也成為實體零售業者應對電商的策略之一。這讓業者看到曙光，但是如何做好社區商業?

　　“首先，老人是最有自我分配時間的人，因此社區商業的重點對象之一就是老年人。而且老人大多不會選擇網購，而是偏向于實體商業的消費。這就意味著社區商業必須注重老年人群體。2015年之后，中國老齡化速度進一步加快，有公開數字顯示，到2020年，中國60歲以上人口將達到2.48億，2030年該數字將超過3億，2050年將超過4億，占總人口的比重將達30%。”首都經貿大學教授陳立平表示，老人作為社區商業的主體消費人群之一，運營這必須注重和滿足日常吃飯、基本醫療、康復、和老少和諧的功能，來滿足老人的需求。

　　樂坊看到了這一點。

　　“我們會注意到中老年人現在對廣場舞的熱愛，因此我們一定要留出更多面積來做廣場舞空間，雖然這樣好像很損失租金，但是必須這樣才可以聚集社區人流。社區商業提供的產品是家庭高頻消費的組合，這些占到社區商業70%以上的業態。便利、快捷、實惠、品質，是社區商業追求的目標。”崔明軍告訴《第一財經日報》記者。

　　除了老人，孩子也是社區商業的一大重點。

　　“家庭是社區商業的基本消費主體，為了挖掘更多家庭消費空間，社區商業已經把兒童業態作為其重要組成部分，有數字顯示，中國14歲以下兒童 2.5億，兒童消費支出占家庭收入的25%。2013年兒童消費市場規模4000億元，而二孩新政預計每年增加人口150萬-200萬，因此社區商業的另一個重點就是抓住兒童市場。比如做兒童照看的服務、游樂設施、教育、兒童攝影等。”孫俊安表示。

　　此外，諸多業者指出，既然是“小而美”則意味著社區商業的面積不宜過大，一般在1萬多平方米到3萬平方米。社區商鋪的人均商業面積0.6平米/人以下；社區鄰里中心的人均商業面積0.6-0.8平方米/人；集合性多功能社區商業的人均商業面積0.8-1.2平方米/人。

　　當然，投入到社區商業也并非完全沒有風險，崔明軍認為，從行業角度講，社區商業還沒有行業的定義者或者標桿出現。近幾年受到眾多開發商和投資者的青睞，目前的社區商業依然只是大型綜合性商業中心的縮小版，還未能真正從定位、功能、業態、服務等各方面與大型商業中心形成差異，并建立“社區商業”特有的商業模式。萊坊報告則指出，目前受房地產發展和土地規劃雙重影響，社區商業成為諸多業者轉型的方向，呈現出略有過多業者涌入的趨勢，上海市場存量年復合增長高達24.9%，競爭環境較為激烈。
　　（來源：第一財經日報 樂琰 羅韜）