聯商網消息：據搜鋪網報道，近年來，隨著購物中心漸成商業地產市場主流，不少百貨巨頭如王府井、銀泰等紛紛向購物中心轉型。但由于新業態對百貨業運營能力的考驗、租金或得利方式差異對百貨業應變能力的要求極高，導致目前國內市場上不少從百貨轉型購物中心的項目遭遇競爭激烈、產能過剩等種種窘況。而本文就將從日本百貨巨頭高島屋旗下首家購物中心——玉川高島屋入手，看看它如何在轉型過程中進行選址？如何對品牌業態進行調整逆襲？如何精益求精做好軟性服務？

前期選址：非核心商圈也有大需求

公開資料顯示，玉川高島屋于1969年11月11日開業，其作為日本第一家郊外型購物中心，業績表現也相當搶眼：2014年度吸引年均客流高達1719萬人次，營業額約920億日元（約合49億元人民幣），其中百貨店營業額22億元，在全日本的高島屋百貨中排名第六位（目前高島屋百貨在日本布局有近20家門店），專門店營業額26億元，其他門類營業額1億元。
　　

但事實上，當初選址時，玉川高島屋并未選址城市核心商圈。雖然在當時，高島屋方面希望能夠選址涵蓋東京城南地區的商圏。但由于城南地區各路線的集中地澀谷已經沒有空間設店，并且高島屋認為跨越多摩川后，店面價值、品牌影響力都會大幅下降，再加之二子玉川能眺望多摩川，景色優美，當時地價還沒有現在這般高，本地的二子玉川園等設施也能吸引許多城南地區的家庭前往。所以最后，在綜合了人口增長、地鐵規劃、周圍住宅等因素之后，高島屋決定在二子玉川開店。

如今，玉川高島屋就位于二子玉川車站西口前。在1996年10月4日新宿高島屋時代廣場開幕之前，這里是高島屋系列在城南地區唯一的商店與購物中心。

軟裝服務：內外兼修

在對客服務上，玉川高島屋重點打造讓顧客感受舒適的購物環境。這主要體現在外在環境以及對內的軟裝服務兩方面。

在建筑上，玉川高島屋邀請曾獲得國際石造建筑獎、自然木造建筑精神獎的隈研吾為建筑設計了一個綠色屋檐，目標是讓屋檐看起來更加輕松、更具抽象感。屋檐的主體由不銹鋼網狀結構組成，不用任何輔助工具將鋼絲網直接固定在墻上。屋檐頂部的常青藤類植物沿著建筑框架延伸，擁有較高的透明度，即使在屋檐下依然可以感受到綠意。垂直綠墻也可以為樓下的店鋪遮蔭納涼。

除此之外，隈研吾還在商場頂樓設計了空中花園。花園空間被建筑師有意地分散到每一個樓層，與綠色屋檐連接在一起，里面的植物可以在一年不同的時間開花。

至于對客軟裝服務，這是玉川高島屋最大的特點。除了行李寄存、信息咨詢、儲物柜、購物車等普通購物中心必備的服務，玉川高島屋還提供有區域配送/宅急送、洗車（收費）、電動汽車充電服務（免費）、給主婦推嬰兒車、母嬰室設備、代客泊車、寵物照顧、購物班車等服務。

其中，在停車場配置上，玉川高島屋配備了近2000個車位。并且在每一幢建筑中都提供有寵物照顧服務。

品牌調整：重點關注新品牌和人氣餐飲

而對于品牌調整，玉川高島屋也是不遺余力。

自1969年開業起，玉川高島屋在百貨的基礎上新建了停車場，并聯合周圍的小店鋪一起運營，拉開了日本購物中心的歷史。四十多年來，玉川高島屋不斷擴張版圖，從本館擴張到東西南館，使得它能夠不斷引入新業態和新品牌專賣店，并形成了如今的開放式商業街區布局。其建筑面積也從最初的僅5.5萬方擴張至現在的18.5萬方。其中，租賃面積達8.3萬方，店鋪數達340多家，并配有2000多個停車位。

那么在不斷擴張的過程中，玉川高島屋是以什么為準則，對品牌進行調整的？大致可分為以下三個方向：

第一是重點關注新品牌和人氣餐飲的引進，以及日本本地品牌。玉川高島屋事業部部長常木哲表示：每次裝修會引進日本不太有的品牌，盡量引進新的東西，給大家新鮮感，同時我們也會根據品牌的特點，建造新的設施，像無印良品比較大，進南館是比較困難的，所以在附近建了新館。

第二是將相當一部分比例的自營貨品（大約15%-20%）給到百貨。雖然這部分貨品單價比同類商品高，但毛利率也相對大很多，對百貨業績有提升作用。同時，也能幫助百貨強調差異化，避免同質化，從而生存下來。從開業至今四十多年間，玉川高島屋中百貨跟購物中心占比基本上都維持在五五分左右，并沒有像國內這般完全“去百貨化”。

第三是對商家的扶持。玉川高島屋在每層樓都設置了將近80平方米的公共區域，如若有新品牌想要進駐，玉川高島屋將會給這些品牌機會在這些區域試賣一段時間，如果效果良好，可能就會考慮在后期調整的時候引進，實際上就是一個實驗的過程。并且，在品牌引進的同時，玉川高島屋還會提供一些扶持，比如租金、免租期、人員培訓等方面。

附：日本玉川高島屋專賣店&餐飲分布（不含百貨）

（搜鋪網綜合整理報道；部分觀點引用自第一地產）