近年來(lái)，上海百貨商場(chǎng)每年新增數(shù)量已從以往的5-6家以上，下降到如今的平均2-3家，且每年關(guān)停轉(zhuǎn)型的百貨店逐年增多。而每年新開(kāi)業(yè)各類購(gòu)物中心數(shù)量則由以往每年不足10家，猛升至每年30家左右，這導(dǎo)致購(gòu)物中心已經(jīng)成為上海商業(yè)的絕對(duì)主導(dǎo)力量。

搜鋪網(wǎng)了解到，目前上海大中型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量己超過(guò)200家。商場(chǎng)越來(lái)越多，分布越來(lái)越密，商場(chǎng)特色日趨重要。這導(dǎo)致商圈分化在所難免，部分以傳統(tǒng)中小型百貨店為龍頭的市級(jí)商圈出現(xiàn)衰退，比如淮海路、四川北路。即便是蟬聯(lián)了近一個(gè)世紀(jì)的中華第一商圈——南京東路也由于多商圈分流而將寶座轉(zhuǎn)讓給了多商圈效應(yīng)尚不明顯的南京新街口（當(dāng)然，南京東路加上南京西路的大南京路依然是中華第一商圈）。同時(shí)，上海市中心局部區(qū)域出現(xiàn)空心化，以往熱門的街鋪出現(xiàn)大量空鋪且空置期大大延長(zhǎng)。

而在未來(lái)，上海購(gòu)物中心業(yè)則將主要呈現(xiàn)出以下幾大趨勢(shì)。

TIPS：目前全上海年銷售額超過(guò)20億元的百貨店只有3家，超過(guò)20億元的購(gòu)物中心則多達(dá)十來(lái)家。而南京多商圈效果不佳，年?duì)I業(yè)額超過(guò)20億元的商場(chǎng)至今仍然集中在新街口。

一、購(gòu)物中心供應(yīng)量激增，競(jìng)爭(zhēng)激烈，購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總收入增幅下降

作為外資品牌入華后首選地帶，上海相較于內(nèi)地其他一些城市，其商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、資源與發(fā)展都具有相對(duì)優(yōu)越性。

據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，上海統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)且達(dá)標(biāo)的購(gòu)物中心共有148家（全市集中性大型商業(yè)設(shè)施超過(guò)200家），較2014年凈增19家。不過(guò)，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)質(zhì)量并沒(méi)有與數(shù)量同步增長(zhǎng)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總收入1379.67億元，比上年增長(zhǎng)7.1%，這也是過(guò)去十年中，上海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總收入首次僅有個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。其中，年?duì)I業(yè)收入在10億元以上的購(gòu)物中心僅有35家，占全市已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量的23.6%，營(yíng)業(yè)收入占購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總收入的71.2%。而年?duì)I業(yè)收入達(dá)30億元以上的10家購(gòu)物中心，占購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)總收入的1/3。

不僅是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)兩極化，在優(yōu)質(zhì)商圈中的商業(yè)與新城商業(yè)成長(zhǎng)性上也出現(xiàn)差距。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)3.2%，浦東新區(qū)同比增長(zhǎng)6.8%，城郊區(qū)同比增長(zhǎng)5%，遠(yuǎn)郊區(qū)同比增長(zhǎng)11.5%（單店基數(shù)低且單店總業(yè)績(jī)?nèi)月浜笥谑袇^(qū)商場(chǎng)），高于中心城區(qū)購(gòu)物中心增幅（但業(yè)績(jī)及坪效最高的高端商場(chǎng)仍集中在核心商圈，建筑規(guī)模及總業(yè)績(jī)規(guī)模最大的購(gòu)物中心則集中在內(nèi)環(huán)及中環(huán)的地鐵站附近）。

在搜鋪網(wǎng)看來(lái)，這是由于市中心人均商業(yè)面積相對(duì)飽和且人口持續(xù)向城市外圍遷移、人口密度降低，導(dǎo)致中心區(qū)購(gòu)物中心項(xiàng)目年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率最低。而人均商業(yè)面積最低的遠(yuǎn)郊，由于競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少且不少區(qū)域是首次填補(bǔ)購(gòu)物中心的空白，故年增長(zhǎng)率最高。

而崇明、青浦、奉賢等遠(yuǎn)郊地帶尚處于潛力城市，有較大成長(zhǎng)空間，但大批開(kāi)發(fā)商依然熱衷在超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的中心城區(qū)前仆后繼。據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2015年上海中心城區(qū)新開(kāi)購(gòu)物中心73家，面積805.2萬(wàn)平方米；浦東新區(qū)31家，面積358.4萬(wàn)平方米。青浦、奉賢、金山、松江等遠(yuǎn)郊區(qū)20家，建筑面積212.4萬(wàn)平方米；崇明縣仍處在待建狀態(tài)。

二、限制商業(yè)設(shè)施過(guò)度建設(shè) 未來(lái)將向消費(fèi)和服務(wù)多樣化發(fā)展

值得注意的是，前幾年上海商業(yè)設(shè)施建設(shè)過(guò)快，2008年至2013年，本市商業(yè)面積新增1810萬(wàn)平方米，其中尤以浦東和郊區(qū)的商業(yè)面積增量明顯。2009－2013年，年平均增幅為5.96%。

由于上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃缺乏約束力，導(dǎo)致城市商業(yè)供過(guò)于求，使得商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象普遍。因此新的規(guī)劃提出，限制超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的過(guò)度建設(shè)，未來(lái)6年“年平均增長(zhǎng)2.6%－3.6%”，幾乎是“攔腰一刀”。

新一輪規(guī)劃對(duì)商業(yè)建筑設(shè)施提出總量控制、存量?jī)?yōu)化的原則，注重商業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的特色非常明顯。規(guī)劃提出，“中期2016至2020年，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施建筑總量控制在7000萬(wàn)－7500萬(wàn)平方米”；上海的商業(yè)中心更加強(qiáng)調(diào)功能定位、業(yè)態(tài)配比、品牌引進(jìn)，特別是要“實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和重復(fù)建設(shè)”。

未來(lái)上海將形成“市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心＋特色商業(yè)街區(qū)”的“3＋1”布局體系，鼓勵(lì)發(fā)展新業(yè)態(tài)、新模式、新技術(shù)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端化、集約化、服務(wù)化發(fā)展，增強(qiáng)集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。

并且，未來(lái)上海的商業(yè)不僅是外延的擴(kuò)張，更是“內(nèi)涵”的提升：未來(lái)商業(yè)將向消費(fèi)和服務(wù)多樣化發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不僅限于商品買賣，其他如展示、體驗(yàn)、交往、娛樂(lè)、教育、休閑等功能將會(huì)增加，多元化、個(gè)性化經(jīng)營(yíng)更加發(fā)展，對(duì)設(shè)施空間載體將產(chǎn)生進(jìn)一步的需求。

此外，新型社區(qū)商業(yè)將扮演更加重要的角色。新型社區(qū)級(jí)商業(yè)中心具有多重功能，依據(jù)服務(wù)人口規(guī)模和服務(wù)半徑，明確不同規(guī)模社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，合理配置菜市場(chǎng)、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業(yè)態(tài)，拓展社區(qū)定點(diǎn)服務(wù)、預(yù)約咨詢、上門服務(wù)、網(wǎng)訂店取和“微生活”、“云社區(qū)”等新興服務(wù)模式。在“立體化”的商業(yè)服務(wù)體系中，上海將變得更為宜居。

三、56個(gè)地區(qū)級(jí)商圈競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必日趨激烈，分流反截留

另一方面，上海新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展也打開(kāi)了城市商業(yè)的新天地。未來(lái)6年，上海將形成外環(huán)線以內(nèi)規(guī)劃19個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。其中近期規(guī)劃17個(gè)，包括控江路、打浦橋、共康、長(zhǎng)壽、曹家渡、外高橋、北外灘、南方商城、北中環(huán)、長(zhǎng)風(fēng)、南外灘、前灘地區(qū)、唐鎮(zhèn)、世博園區(qū)、徐匯濱江地區(qū)、御橋地區(qū)、虹橋吳中路地區(qū)；中遠(yuǎn)期規(guī)劃2個(gè)，即楊浦濱江地區(qū)、蘇河灣地區(qū)（含不夜城）。

外環(huán)外規(guī)劃37個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，具體為崇明新城地區(qū)、崇明老城地區(qū)、陳家鎮(zhèn)地區(qū)、長(zhǎng)興地區(qū)、淞寶地區(qū)、顧村地區(qū)、嘉定老城地區(qū)、嘉定新城地區(qū)、遠(yuǎn)香湖地區(qū)、南翔地區(qū)、青浦老城地區(qū)、向陽(yáng)河—外青松地區(qū)、七寶地區(qū)、莘莊地區(qū)、顓橋—浦江地區(qū)、江川地區(qū)、國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)地區(qū)、松江新城北區(qū)地區(qū)、松江老城地區(qū)、楓涇地區(qū)、金山新城北部地區(qū)、濱海地區(qū)、環(huán)金海湖地區(qū)、百聯(lián)南橋地區(qū)、泥城地區(qū)、南匯地區(qū)(近臨港，2個(gè))、惠南鎮(zhèn)地區(qū)等。與區(qū)域總體規(guī)劃相銜接，規(guī)劃特別強(qiáng)調(diào)，“外環(huán)線以外區(qū)域重點(diǎn)建設(shè)與新城、新市鎮(zhèn)相匹配的地區(qū)性商業(yè)中心和商品流通中心”。

繼徐家匯、五角場(chǎng)、花木、真如四大內(nèi)中環(huán)城市副中心后，規(guī)劃虹橋、莘莊、川沙、吳淞四大外環(huán)外城市副中心。

TIPS：商業(yè)設(shè)施總建筑面積不低于30萬(wàn)平方米，商業(yè)集聚在不少于8公頃的區(qū)域范圍內(nèi)，日均客流量在10萬(wàn)人次以上的綜合性商業(yè)功能區(qū)，被定位為地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。

隨著真如、虹橋商務(wù)區(qū)、徐匯濱江、楊浦濱江、蘇河灣等商圈的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)，未來(lái)上海市的商圈格局會(huì)發(fā)生新的變化。

總體來(lái)看，傳統(tǒng)區(qū)級(jí)商圈中的老西門、曹家渡等復(fù)蘇速度較慢，莘莊、七寶、吳中路、南橋、北外灘、蘇河灣、徐匯濱江、世博、前灘憑借地段、人口及開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)則或有望在將來(lái)升級(jí)為市級(jí)商圈。

總結(jié)：上海商業(yè)正呈現(xiàn)多維度多元化發(fā)展趨勢(shì)。一方面，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，另一方面，特色創(chuàng)新的休憩型、娛樂(lè)型、生活型項(xiàng)目，都有各自生存空間。 

在這個(gè)百家爭(zhēng)鳴、百花齊放，同時(shí)也是物競(jìng)天擇、大浪淘沙的年代。上海商業(yè)的中堅(jiān)力量正厚積薄發(fā)積極創(chuàng)新應(yīng)變(如K11、淮海755、百盛優(yōu)客、大悅城、大寧國(guó)際、嘉亭薈、浦東嘉里城、IAPM、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)、興業(yè)太古里、紅星愛(ài)琴海、萬(wàn)象城、瑞虹天地、虹橋天地、徐家匯中心、久光大寧城、金橋啦啦寶都等等)。

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