中國商業(yè)物業(yè)市場信心指數(shù)（CRMCI）首現(xiàn)回落，總體保持樂觀

2016年中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)（CCRECI）為114.0，較上一年下降5個點。

其中，2016年中國商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)（CRMCI）較上一年下降8個點至116.5，顯示市場信心雖然有所回落，但總體保持樂觀。從商業(yè)物業(yè)市場各參與方來看，服務商超越品牌商位居第一；品牌商信心指數(shù)大幅下降了19個點至108.5；業(yè)主方信心指數(shù)保持穩(wěn)定，為121.2。 

從城市級別的商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)來看，一線城市依然保持領先優(yōu)勢，二線城市緊隨其后，而三線城市則錄得最大跌幅，較去年下降了23個點，降至100.1。 

三線城市拖累中國商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)

盈石集團研究中心發(fā)現(xiàn)，2016年三線城市商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)表現(xiàn)不如去年。業(yè)主方于三線城市的商業(yè)物業(yè)市場信心指數(shù)更是跌至枯榮線下。這主要是由于，受訪者對三線城市的“消費者購買力增長“持悲觀態(tài)度的受訪者占比上升至近三成。

存量時代到來，七成服務商和業(yè)主方對資產(chǎn)增值信心堅定

據(jù)盈石集團研究中心統(tǒng)計，2015年末20大城市商業(yè)物業(yè)市場總存量突破1億平方米，2016年將有超過 2,380萬平方米的商業(yè)物業(yè)項目入市，供應將達到頂峰，商業(yè)物業(yè)市場將跨進存量房去化的白銀時代。

面對供應壓力，部分業(yè)主方和服務商卻對自身項目運營的信心保持堅定。在本次調查中，超過70%的業(yè)主方和服務商對項目的“資產(chǎn)增值”報以樂觀期許。從受訪者最看好的城市來看，深圳超越北京位列第二，連續(xù)兩年位居前列。

盈石（深圳）資產(chǎn)管理有限公司副總裁陳耀華指出，經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展，深圳更早地面臨土地資源日益稀缺帶來的問題，也意味著最大化土地的資產(chǎn)價值是深圳優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)服務商的核心競爭力之一。 

母嬰、運動、休閑娛樂品牌商信心走強

盈石集團研究中心發(fā)現(xiàn)，新消費增長點紛紛涌入市場。在本次調查中，新消費細分類別的零售類品牌商都對市場報以樂觀期許。如母嬰童相關、運動戶外以及潮牌服飾零售商的信心指數(shù)拋離其他零售類別。 

總的來看，三大類品牌商依然保持樂觀。休閑娛樂及配套服務類品牌商信心指數(shù)最高，為117.4；餐飲類品牌商為105.8；零售類品牌商略高于餐飲類品牌商，達到106.6。 

大消費時代為精細化產(chǎn)品帶來廣大發(fā)展空間

在本次調查中，商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)（CRMCI）連續(xù)三年保持高于寫字樓信心指數(shù)（COMCI）的水平。這很大程度是受惠于業(yè)主方和服務商對一線城市經(jīng)濟和消費市場的樂觀期望。隨著收入水平的不斷上升，中國居民消費需求已經(jīng)發(fā)生實質轉變，這將促使品牌商加大力度向精細化方向發(fā)展，特別是兒童、母嬰、醫(yī)療保健等行業(yè)。

盈石集團研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學會中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主席張平女士認為：“中國商業(yè)市場已經(jīng)逐步邁進人文和商業(yè)理念為王的大消費時代。業(yè)主方和服務商為消費者更具個性化的精神消費訴求提供豐富的購物場景、文化體驗，是商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者供給側發(fā)力、結構性改革的重點方向。”

中國商業(yè)地產(chǎn)投資信心指數(shù)（CREICI）總體趨向樂觀 

2016年中國商業(yè)地產(chǎn)投資信心指數(shù)（CREICI）為107.4，其中寫字樓投資方信心指數(shù)達到111.6，商業(yè)物業(yè)投資方信心指數(shù)則為101.3，總體趨向樂觀。

本次調查中，寫字樓投資方信心指數(shù)高于商業(yè)物業(yè)投資方10個點。原因在于，受訪者中對二線城市商業(yè)物業(yè)增值、租金增長持悲觀態(tài)度的占比較寫字樓均高出15個百分點以上。

投資方對商業(yè)地產(chǎn)觀望情緒濃厚 

寫字樓投資方對大宗成交價格的期望偏向樂觀，其信心指數(shù)達到104.7，高出商業(yè)物業(yè)投資方約20個點。而從大宗交易成交量來看，投資方于商業(yè)物業(yè)和寫字樓的信心指數(shù)都處于低位。商業(yè)地產(chǎn)供需失衡加劇投資方對商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的觀望情緒。

資產(chǎn)證券化將支撐商業(yè)地產(chǎn)長足發(fā)展

目前，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)沉淀了天量的物業(yè)資產(chǎn)，傳統(tǒng)投資杠桿已然缺失效率，各參與方正在積極探索尋求實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。盈石集團研究中心總經(jīng)理、皇家特許測量師學會(RICS)中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主席張平女士認為，隨著政府加快推進資產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)權益投資將成為市場趨勢，預計屆時核心城市優(yōu)質項目將在更透明公開的市場上實現(xiàn)資產(chǎn)價值。

（來源：盈石中國）