想要快速擴大規模搶占市場份額，卻又迫于拿地成本、人工成本、運營成本等重重壓力，這讓不少商業地產開發企業動起了“輕資產”的小心思。因其投資少、靈活性強、風險低等優點，所以最近這幾年，不僅萬達、紅星、華潤、萬科、保利、印力、陽光新業、同昌盛業（新薈城）、永旺（夢樂城）等巨鱷均在運作輕資產模式，百聯、首創、砂之船等旗下奧萊也啟動了輕資產布局，甚至還有陽光城等集團采用小股操盤等靈活的合作模式介入。

但仔細觀察不難發現，目前國內各大商業地產企業正在嘗試或者踐行的輕資產模式，不外乎以下幾個方向：

第一種是以運營商為核心，輸出管理。諸如萬達的輕資產計劃——投資建設萬達廣場，全部資金由別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理等，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。但這種模式主要是通過運營提升資產價值，賺的是長期增值收益，所以對運營商的運營能力有相當高的要求。

第二種是通過資產證券化，盤活存量資產。諸如大悅城地產的“大資管”戰略、銀泰的“類REITs”產品等等。從各企業已嘗試的途徑來看，大致可歸結為標準REITs、準REITs及專項資產管理計劃。只是從目前的情況來看，雖然商業地產證券化的市場非常巨大，但我國的資產證券化程度應該說還是嚴重不足的。

第三種是合作開發，商業地產企業通過收購其他企業的一部分股權，輸出本企業的品牌與管理，盤活被收購企業的重資產。例如，原上海滬太路星光耀廣場（原主人：星浩資本）在被光大安石接手后以上海靜安大融城的新身份重新出現在世人眼前。只是，這種模式不僅要考驗接盤方的資金實力，還要考驗其運營能力及未來退出能力，要求可謂相當之高。

如今，在資本寒冬下，輕資產項目普遍面臨“投資容易退出難”的難題，且目前國內商業地產運營水平普遍不高、商業項目擴張重量不重質。那在此現狀下，各大商業地產集團的輕資產布局進行的如何？先來看看搜鋪網獨家整理的十大商業地產集團輕資產項目布局情況。

從目前已經布局的輕資產項目數量上來看，商業地產巨頭萬達擴張速度位列第一，達58家，遠遠超過國內其他企業。而紅星商業雖然開啟輕資產布局較晚，但憑借北京、昆明等項目的成功，也迅速攬獲不少擁躉，目前已連續在唐山、重慶、蘇州等地布局了9個輕資產項目。

再從城市分布來看，上海、北京等一線城市的存量資產以及具備潛力的三四線城市備受各大商業地產集團青睞。

各大商業地產集團輕資產計劃掃描

萬達

計劃：2020年開業400-500個萬達廣場，到2025年爭取開業1000個萬達廣場

用萬達集團董事長王健林的話說，因為萬達廣場從選址、談判、設計、拿地到開業的建設周期3年左右，所以萬達最早開業的輕資產萬達廣場是出現在2016年，超過二十個。

據知情人透露，輕資產萬達廣場模式——是由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場品牌、“慧云”信息管理系統、電子商務系統。關于資產與收益分成，計劃是項目資產全歸投資方，所獲得的租金凈收益，萬達與投資方按一定比例分成。

目前，萬達輕資產方向為外人所知的合作機構專項基金有兩類，一是與萬達關聯的私募基金，包括萬達穩升、萬達穩余、萬達穩普，在2015年8-10月份，萬達商業先后向上述基金轉讓了十五個萬達廣場項目公司股權。二是在2015年初，與光大安石、嘉實基金、四川信托及快錢公司簽署投資框架協議，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20余座萬達廣場。

圖片來源：界面

至于“輕資產”戰略目標，王健林在一次演講時透露：一是2020年開業400個至500個萬達廣場，到2025年爭取開業1000個萬達廣場；二是2020年萬達商業地產凈利潤的三分之二要來自租賃收入。

且值得關注的是，萬達輕資產模式將把發展重點放在中小城市上。王健林在解釋原因時表示，一是因為不動產投資最核心的指標：租金回報比，中小城市因為成本優勢要高于一線城市；二是因為萬達豐富的商業資源可以有效解決在中小城市的招商難問題；三是因為中小城市的土地價格相對便宜，萬達基本可以選到這些城市的核心地段，而且消費者的忠誠度也更高。

此外，在2016年9月7日，復星集團同萬達集團宣布聯姻。萬達將以商業投資服務的模式，入駐泉州星光耀廣場Mall，屆時將擦出怎樣的火花也值得期待。

紅星商業

計劃：先在一線城市站穩腳跟，然后再往二三線城市或一些好的地級市發展

相較于業界資深企業而言，成立于2013年的紅星商業無疑是一個新兵，但這也給其“輕重并舉”模式提供了更大空間。

從模式上來看，除了運營集團自持項目外，紅星商業還會接洽中小房企或外行的合作方，入股或純代管商業項目，且會從代管的項目里挑優秀的，做紅星自己的品牌愛琴海購物中心。

據介紹，紅星商業的資產管理業務聚焦在資產盤活、資產運營以及資產升值。而特色化的“介入式管理”則可從土地研判、規劃設計、商業功能設置、商業建造標準等方面入手，通過300多個節點的介入，一次性解決合作伙伴在商業地產開發及規劃上的難題。這種具有特色的介入管理，其成熟的商業物業運營能力快速提升商業資產價值，讓合作伙伴在過程中避免許多不必要的彎路，這也正是紅星商業“輕資產”業務的核心價值所在。　

而對于未來計劃，紅星商業董事長張華容表示，“戰略規劃原則上是北上廣深一線城市和主要的省會城市。但未來會根據所在城市的輻射，甚至可能下沉到三四線城市。我們會做兩類市場，一是存量，一是增量。用我們的專業運營能力去撬動這個龐大的市場。”

寶龍地產

計劃：如果輕資產業務表現理想，將會在公司重點區域實現擴張

目前，寶龍地產采用輕重并舉的方式，在全國27個城市擁有57個物業項目。其輕資產模式的首次嘗試，是義烏翔云置業旗下的義烏佛堂寶龍廣場項目，寶龍地產將對其提供開發顧問、物業管理、商業運營等方面的服務，并以此獲取收益。而位于重慶市涪陵城西鵝頸關立交的一期商業綜合體項目，則是寶龍輕資產模式的再次落地，該項目由重慶國盛基業投資有限公司投資，寶龍地產將進行前期商業規劃和業態定位、招商招租、物業管理及商業經營管理工作。

對于未來目標，在8月11日舉行的2016年中期業績發布會上，寶龍地產總裁許華芳表示，未來如果輕資產業務表現理想，將會在公司的重點區域實現擴張，并每年為公司帶來1000-1500萬元的利潤。

大悅城地產

計劃：一線城市著重拿地開發走重資產路線，二三線城市著重輕資產管理輸出模式，2020年開業20個大悅城

大悅城在今年8月宣布以出售目標公司49%權益的形式，出售旗下包括北京西單大悅城、上海大悅城、天津大悅城、北京朝陽大悅城、北京中糧廣場、中糧·置地廣場(原安定門項目)6個綜合體物業項目的部分權益，總代價93億元人民幣。并與新加坡政府財政部全資擁有的GIC，以及中國人壽附屬公司合伙成立核心基金，收購目標公司49%的股權，這也是國內第一家地產核心基金。

當時，有人表示，這是大悅城轉型的第一步：盤活優質存量資產。為了把資產做輕，大悅城地產不僅僅是通過出讓股權的方式、降低股份比例，以小股或者無股操盤的方式加快其開發速度，還準備成立一個獨立運作的商業管理公司，輸出品牌管理運營。而天津和平大悅城就是大悅城地產的輕資產開端。其后，貴陽大悅城、昆明螺螄灣大悅城兩個輕資產項目也先后簽約。

至于未來，周政表示，大悅城未來將采取輕重并舉的模式，主要通過3種模式擴張：重資產開發，并購存量項目，以及管理輸出。每年公司會開發1-2個大悅城，其他將采用輕資產模式，選擇國內優質存量項目輸出管理模式，開拓品牌使用費、運營管理費等多個收益，當然也會在約定條件下參與并購。他預計，未來重資產與輕資產占比約各半。

新城控股

計劃：2020年實現100個項目，自己開發建設的占80%，其他的通過各種輕資產模式實現

此前，新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權。所以為了“江湖地位”，新城或可能選擇類REITs的方向，因為這樣可以“借別人的錢，干自己的事”，繼續維持重資產擴張的節奏。

顯然，上海青浦吾悅廣場就是新城商業類REITs模式的落地。2016年6月22日，新城控股發布公告稱，公司將旗下上海青浦吾悅廣場項目以10.5億元轉讓給東證資管，成立青浦吾悅廣場資產支持專項計劃，將該物業證券化。這也是國內商業地產領域首個以大型商業綜合體為目標資產的不動產資產證券化項目。

但隨著陳德力的加盟，新城的輕資產內容也出現了變化，終究繞不過萬達的簡單法則“管理輸出”。據陳德力透露，2020年實現100個項目，自己開發建設的占80%，其他的通過各種輕資產模式實現。目前，第一個輕資產項目已經落地浙江諸暨，第二個輕資產項目已落地青島夢時代廣場。

華潤置地

計劃：將廣泛深入地用股權合作方式推動商業地產擴張

早在2014年的時候，華潤置地就開始嘗試輕資產。只是當時更多以合作拿地、合營方式開發運營(持股比例都在50%及以上)溫州、惠州、柳州、汕頭、無錫、南通、贛州等三四線城市的商業地產項目。但若要論品牌輸出管理，還是在今年。

2016年3月18日，中恒新科技產業集團有限公司與華潤置地簽約，標志著華潤置地國內首個管理及品牌輸出項目落地漢陽中央國際區。此次簽約的地塊總計容建面近50萬平方米，其中商服約20萬平方米。合作方面，中恒集團將該優質地塊交由華潤置地開發與運營，華潤置地則通過輸出管理和商業品牌將“華潤萬象匯”落戶漢陽，進一步實現華潤置地將大型商業綜合體布局武漢三鎮的重要戰略舉措。

未來，華潤置地還將廣泛深入地用股權合作方式推動商業地產擴張。按照規劃，到2017年末，華潤置地將擁有31個自營購物中心，合計體量714萬平方米。

凱德商用

計劃：未來將繼續尋找合適的收購機會以擴大資產組合，同時通過第三方管理合同拓展網絡

凱德目前在國內主要有兩種輕資產模式，一種是以發展地產基金為核心的“新資產模式”，其實質是“以錢生錢”，即由私募基金(PE)去培育和發展物業，成熟后輸送給房地產信托基金(REITs)，REITs為PE提供退出渠道，彼此間相互支持，這種模式在凱德（中國）的許多購物中心、商場及城市綜合體的開發過程中得以不斷復制。

另一種則是輸出管理。2016年8月31日，凱德與長沙先導投資控股集團有限公司就長沙湘江財富金融中心項目簽訂購物中心管理合同，該購物中心一期已于今年4月開工，預計2018年底開業。與凱德商用長沙首個項目凱德廣場·雨花亭不同的是，凱德此次“輸出管理和品牌”，是以長期經營、與業主和物業共同成長的理念進行積極的運營管理并使資產增值，將以輸出管理和品牌的形式參與項目的資產規劃、開業籌備、商業運營和資產管理。

據凱德商用華東區區域總經理林建瑞介紹，“為積極適應市場的變化，凱德采取了以自持項目為主、輸出管理為輔的策略。未來將繼續尋找合適的收購機會以擴大資產組合，同時通過第三方管理合同拓展網絡。多管齊下的發展策略將為持續擴大規模和品牌影響力、增加集團收入開辟新的渠道。”

綠地控股

計劃：擇機推進旗下境內外更多優質大宗資產的金融化

比起輸出管理，綠地更傾向于借助金融手段實現輕資產化。2015年12月，綠地將6個商辦項目出售予基金便是一大佐證。其操作手法是，先在綠地金融控股集團旗下成立若干SPV項目公司，再將旗下的商辦項目裝入。這筆交易，綠地總計回籠了55.43億元，被“輕資產”的項目包括西安綠地正大繽紛城、成都綠地國際花都、上海綠地公園廣場、南昌綠地中央廣場、北京房山繽紛城以及上海金天大廈。

而在2016年3月份，綠地還披露，與榮耀基金旗下Amare投資管理集團合作的Amare-綠地酒店業房地產投資信托以綠地旗下19家中國境內的物業酒店為基礎資產，總計價值約210億元，當中不是資產剝離重組，而是打包后于新加坡證交所主板上市。一旦形成，對于綠地而言是魚和熊掌兼得，一是部分酒店資產將不再歸于上市平臺報表內從而進一步優化資產負債表，二是募得的資金將有效補充到資金池中。

對此，綠地控股董事長張玉良表示，綠地明確將堅持輕資產的戰略方向，擇機推進旗下境內外更多優質大宗資產的金融化，以進一步增強資產流動性，優化資產結構。

此外，有一點值得注意的是，綠地還引入了其他商業運營企業以盤活公司資產。2016年10月21日上午，萊蒙國際集團旗下萊蒙商業投資管理有限公司與綠地青島商業項目達成合作，雙方將聯手打造綠地UNI-TOWN(優尼小鎮)。

（搜鋪網獨家統計整理）