說到現在的實體商業，在很多不太逛街的人腦海中，可能會飄過三個字“不景氣”。這種想法其實應該變一變了。
商業體是實體商業的晴雨表。從去年開始，上海的商業體進入了“變革期”：不再是小打小鬧、小修小補的調整，一批地標性商業體大手筆更新甚至關門易主。淮海路太平洋去年底關門、曲陽路上的商務中心即將關門、徐家匯東方商廈與浦東第一八佰伴都經歷了較大調整等等，類似的消息頻頻。
這一系列動作背后，是上海商業版圖正在發生著變化。上海中心城區是上海商業最主要的承載地，為了不在新一輪比拼中淘汰，上海這些區終于不約而同開始拼了。
郊區商業體咄咄逼人，中心城區壓力山大
前幾天聽一位經營連鎖商場多年的高管抱怨說，現在上海中心城區的商業體都感覺壓力山大。為啥？“網店雖然來勢洶洶，但實體商場都受影響，現在商場最大的壓力來自于同業的競爭。”
郊區商業體的發展近年咄咄逼人。處在近郊的閔行，去年商業綜合體開得就格外熱鬧。虹橋天地、仲盛、龍之夢熱度不減，寶龍城、七寶萬科廣場、新華聯購物中心火爆開業人潮涌動，怡豐城、萬象城、上海城開中心、顓橋萬達廣場或即將開業或施工如火如荼，還有號稱巨大體量的天空之城“天薈”正在建設中……短短一兩年，大量商業體涌入，瞬間彌合了閔行幾十年的商業空白。
現在的新型商業體，經營理念都差不多，可提供的體驗和產品也差別不大，所以在閔行的一家新開商業體購物娛樂，可能并不比在中心城區的某些老牌商業體購物娛樂的體驗要差，甚至由于前者是新開的，設施與服務會更好。閔行這些商業體就發揮了非常顯著的“截留效應”：閔行本區居民基本消費不必再大老遠的跑到中心城區，松江、奉賢等遠郊區的“滬C”自駕車主也能在閔行區找到不遜于上海市中心的商場。小編私下說，最受沖擊的中心城區應該是徐匯，以前閔行人民都去徐家匯購物，現在至少80%的日常消費可以在閔行轄區內解決。
圖片說明：不久前開業的七寶萬科廣場，購物體驗很好。李成東攝
閔行只是郊區商業體逆襲的一個縮影，寶山、松江等地這兩年都有大體量、現代化的新型商業體涌現，當地居民一年不去中心城區購物娛樂也完全沒有問題。
消費市場的蛋糕逐年增大，但“分食者”的數量增長更快。中心城區的一些商圈沒在商業環境變化中及時調整，就在不知不覺中落后，甚至面臨被淘汰的窘境。
最明顯的是四川北路，如今走一走，“沒啥人氣”是最直觀感受。小編讀大學時，全上海除南京路、淮海路之外，四川路是響當當的繁盛。但如今這條商街除了最北端的綜合性商業體“龍之夢”還勉強算得上熱鬧之外，其他都一片冷清；連號稱“相對生意不錯”的巴黎春天，也難掩蕭條，離巴黎春天不遠的寶大祥青少年用品商店還縮小了門面，將一塊黃金位置出讓給其他商鋪。
圖片說明：落寞的四川北路。蔣迪雯攝
調整轉型是主題 各區各有謀劃與側重
去年以來，上海多個中心城區不約而同“啟動”了大規模的商業調整與轉型。
黃浦、徐匯商業資源豐富，前者的南京路、淮海路與豫園商城都是全國有名，后者的徐家匯則是上海人腦海中根深蒂固地的繁華之地。在商業轉型上，黃浦與徐匯都拿出了壯士扼腕的勇氣：短期的稅收不考慮，一批商業體暫時關停，商業業態進行脫胎換骨的調整。
未來兩三年，黃浦三大市級商圈將有21個商業體進行轉型升級，調整面積達78萬平方米，項目直接投資超過100億元，商業業態、街區形態、文化生態等都要進行同步調整。這個力度還是很大的，像南京路上的市百一店、東方商廈、永安百貨，淮海路上的太平洋百貨、國購中心、市百一店淮海店、婦女兒童用品中心等等一批老店、名店都會變樣。
圖片說明：即將調整的永安百貨。黃浦區供圖
在這輪調整中，徐匯動手最早，位于徐家匯商圈的太平洋數碼廣場、美羅城、東方商廈徐匯店去年都啟動了關門調整，而且改的“面目全非”。太平洋數碼廣場被拆除重建，將來是一座與數碼產品無關的小型商業體；美羅城原來主營的數碼產品業務大幅縮減，將向其他業態發展；大家閨秀范的東方商廈徐匯店以后改走“潮范”，要對標巴黎老佛爺那樣的買手店。其實更大變化是，在徐匯區政府規劃中，以后徐家匯不以發展商業為主，要轉型成為商務商業核心區。新鴻基開發的商務項目已提上日程表，所以如今徐家匯的商業體轉型也是朝著為商務人群服務的方向。
圖片說明：東方商廈徐匯店。徐匯區供圖
作為商業大區，靜安的商業轉型同樣謀定在先。今年，南京西路一東一西都會有新項目：東面大體量商業體大中里會開門營業，將引入20多家國內首店，著名的星巴克烘焙工廠也會落戶；西面會開出全球第二家的蘋果全球旗艦店。南京西路商圈文化氛圍厚重深遠，去年享有“最美書店”美譽的“鐘書閣”入駐芮歐百貨、代表西方現代潮流文化的高端品牌Prada、快時尚品牌ZARA分別入駐花園洋房榮氏故居和陜西北路203號平安大樓、中國第一個浸入式戲劇專用劇場亮相北京西路1013號，文化與商業在“潤物細無聲中”中融合，正成為靜安商業轉型的方向。
圖片說明：享有“最美書店”美譽的鐘書閣去年入駐芮歐百貨。馬松 蔣迪雯攝
還有的區另辟蹊徑：盡管地處中心城區，但家門口的商業也經營得有聲有色。比如，楊浦中原城市廣場是楊浦重點打造一個社區商圈，距離五角場商圈才2公里，但堅持錯位競爭，靠著消費水平親民與消費體驗逐步升級，硬是能把五角場商圈溢出的客流吸引過來 ；長寧的上海天山百盛引入韓國最大的時裝零售公司衣戀集團，對天山百盛進行全面改造調整，重新定位為城市奧特萊斯，去年的銷售額翻了幾倍。
總之，調整肯定是近年商業運營的主題，已經成為商業經營者與各個區域執政者的共識。有專家認為，上海單體商業體肯定會經過一輪大洗牌，轉不過來的會倒閉，但肯定會有一批新的適應當下市場與消費趨勢的商業體凸顯出來。而在這個過程中，上海的商業版圖或許也會發生改變，動得快、動得方向準的區域會繼續保持優勢或者脫穎而出，反之亦然。
基礎設施與周邊配套，政府部門還要加把力
實體商業調整歸根到底是屬于市場行為，哪里開什么商場、讓哪種業態進來，政府做得最多的是規劃、是引導，決定權最終還在企業手中；但商業調整背后也需要政府有關部門推一把，尤其在基礎設施與周邊配套建設上要“加把力”。
黃浦、靜安看到了互聯網時代的購物趨勢：商家要能利用大數據精準分析消費者，消費者要能隨時隨地進行線上線下互動體驗。黃浦提出，未來要免費網絡全覆蓋三大商圈，讓消費者可以隨時隨地自由上網；靜安提出，利用區域內的大數據企業集聚的資源，為商圈提供大數據分析的技術支持。小編認為，這兩個區域在商圈基礎設施建設上的“脈”搭得還挺準。
不過，有些中心城區的重要商圈，在基礎設施建設方面還差了口氣。比如，小編家住五角場商圈附近，對五角場的商業變化感受最深。去年上半年，合生國際廣場開業，補足了五角場商圈的第五個角，這是五角場商圈規模和體量最大的商業體， 其中的合生匯商場完全仿效國外的購物中心模式，商業氛圍與體驗都非常好，開業以來人氣都很足，特別受到周邊家庭消費者的歡迎。不過，合生匯對其他四角的商業帶動力并不是太大。小編發現，不知道出于何種原因，五角場下沉廣場的自動升降電梯絕大部分時間處于“停擺”狀態，因此，很多家庭消費者提著大包小包，只能乘坐滾梯在五角場下沉廣場上上下下穿行，非常不方便。特別是很多家庭消費者帶著嬰兒車，在沒有自動升降電梯的情況下，基本上無法從合生匯到達其他商業體。正是因為通行不順暢，阻止了人氣最旺的合生匯的商業效應溢出。
圖片說明：中服上海免稅店去年落戶悅達889，帶動曹家渡商圈的人氣。杜晨薇攝
再比如，曹家渡商圈周邊居民很多，有非常大的消費需求，但曹家渡商圈整體建設緩慢，沒有足夠的商業體量滿足周邊居民消費，周邊的曹家渡花鳥市場、滬西電影院等都沒有得到很好的開發利用，與新興商業體也沒有形成良好的互動。曹家渡地處上海的靜安、普陀、長寧三區交界，又都不是三區各自建設發展的重點，所以多年發展比較遲緩。三區政府相關部門完全可以在周邊環境建設上拿出相應的規劃和舉措，讓這塊老商圈的“顏值”亮一亮。
（來源：上觀新聞 唐燁）
