在蘇州的地標建筑“東方之門”旁，凱德集團（CapitaLand）與當地國企聯手打造了一座超百萬平方米的建筑，這是蘇州有史以來最大的綜合體項目。

雙十一當日，在幾乎全民忙著線上購物狂歡之際，依然有幾十萬市民涌入了這座剛剛落成的項目——蘇州中心，這是截至目前凱德旗下最大的購物中心項目，由凱德和蘇州恒泰控股集團有限公司共同開發。

經歷7年完工的蘇州中心總建筑面積達113萬平方米，包括一座大型商場、一座小型體驗式商場、四棟5A甲級辦公樓、兩棟公寓和一棟W酒店，其中兩座商場面積總計達35萬平方米，被形象的稱為“未來之翼”。這個巨無霸購物中心項目的出租率已超過90%，開業3小時人流量突破40萬，開業兩日客流量超過100萬。

今年是凱德集團這家新加坡房地產商進入中國市場的第24年，也是其綜合體開業最密集的一年。在亞洲新開的八個綜合體中，六個項目位于中國，蘇州項目是其中體量最為龐大的一個。

2013年1月，新上任的凱德集團總裁兼首席執行官林明彥決定，未來幾年加速在中國的投資，且全面啟動轉型，將八個業務板塊精簡為四大核心業務板塊，推行“綜合體戰略”，如今開始進入收獲期。

除了蘇州中心，凱德還有三大來福士項目在今年同時段開業，分別是長寧來福士、深圳來福士、杭州來福士。另外還有位于武漢的凱德西城及位于上海內環內的凱德星貿也已在今年開業。這些綜合體在布局上全都選擇了一二線城市的核心地段。

凱德在中國因開發城市綜合體品牌來福士而知名。上海來福士是中國最早的綜合體之一，現在仍是人民廣場核心地標，進入成熟期后每年能帶來約8%的回報率。

而凱德旗下另一條購物中心產品線——凱德MALL雖依托一貫的輕資產模式高速擴張，但業績相比之下，來福士產品線表現得更為理性穩健，已經開業運營的來福士都實現了高出租率。這也使得“大船轉舵”，凱德在中國的業態方向朝著以來福士為代表的綜合體發力。

談及綜合體戰略，凱德中國區首席執行官羅臻毓曾說：“（在中國，房地產形勢）前面20年會比后面20年容易走。房地產的發展，接下來10年也好，15年、20年也好，要走的路和前面20年肯定是不一樣的。剛開始，我們都是以比較獨立的形式發展不同的業務，住宅是住宅、商場是商場、辦公樓是辦公樓、服務公寓是服務公寓，由不同的團隊來運作。但走到現在這個階段，接下來是不是還應該單一作戰？現在要求綜合作戰能力，海陸空合并。”

凱德在中國第一個綜合體上海來福士的建設過程頗為坎坷，項目于1994年拿地，經過兩年的設計審批程序后，上海來福士于1996年開工建設，又在1998年遭遇亞洲金融風暴，隨后陷入漫長的停工期，至2001年才復工，終于在2003年開業。

與初來乍到時的情況相比，蘇州中心項目順利多了。自2011年10月24日與蘇州工業園區管委會100%控股的金雞湖城市發展有限公司簽約合作后，僅過了七個月就開工建設。2015年，蘇州工業園區管委會直屬的蘇州恒泰控股集團有限公司成立，金雞湖城市發展公司納入到恒泰旗下。

凱德和蘇州恒泰合資開發的蘇州中心項目獲得了蘇州市政府的支持，被定位為“重點民生工程”。盡管過去蘇州工業園區曾被認為寫字樓及購物中心開發井噴，可能將供應過剩，但蘇州中心還是在預定的2017年如約開業，且出租率超過90%。

作為首批進入中國內地市場的外資房企之一，凱德已低調地成為擁有購物中心數量最多的外資地產商，且頭頂“擅長資產管理和輕資產模式”光環。不過近幾年，凱德也面對著業績增速放緩、人才流失、發展保守的質疑。相比部分國內房企商業版圖迅速擴張、攻城略地的勢頭，凱德的步伐顯得緩慢。

“我們認為目前市場的核心問題是優質項目缺乏。一直以來，凱德深耕一二線城市，不會盲目追求數量，更希望能有質量的提升、突破。今年開業的項目基本上均位于一二線城市的核心位置，且多為地鐵上蓋項目，是凱德第二代綜合體的代表，我們在產品方面全線升級。”凱德商用東部區域總經理林建瑞回復界面新聞記者說。

據林建瑞介紹，凱德第二代綜合體最直觀的特點是有更好的景觀且注重與周邊社區、居民的互動。上海長寧來福士整體綠化率超過40%，擁有1000平米大草坪；蘇州中心打造了6萬平方米空中生態花園，正對金雞湖景觀，且擁有超過16000平方米的兒童王國和30多家體驗式店鋪，適合家庭出游。

近四年來，位于中國的資產一直穩定在凱德集團總資產的45%上下。中國也一直是凱德集團在海外最大的市場。目前凱德在中國的51座城市運營超過160個項目，總開發規模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元人民幣。

除了將中國視為核心市場，凱德還在布局印尼、越南、馬來西亞等新興市場。盡管房地產是一個較為本土化的產業，但是凱德不得不選擇出海，因為新加坡的土地和市場都太小了。凱德的前身是新加坡百騰置地與發展置地，于2000年合并，兩者背后的大股東都是淡馬錫控股（Temasek Holdings），新加坡財政部則擁有淡馬錫100%的股權。

凱德調整后的四大核心業務板塊分別是凱德中國、凱德商用、凱德新加坡和雅詩閣有限公司，這樣的劃分也凸顯了中國市場的重要性。“凱德依然長期看好中國經濟發展和消費增長。”林建瑞說。

（來源：界面新聞 馬一凡MYF）