中海這艘大船，不動聲息間轉了方向，從“行業領先開發商”向“不動產開發運營集團”轉型。

據中海公告，2017年前11個月的銷售金額為2193.34億港元（約為1855.6億人民幣），相應的銷售面積為1360.3萬平方米。離2300億港元的銷售目標只差臨門一腳。

而這時，中海除了面臨同行規模飛躍式提升的沖擊之外，還有凈利潤的絕對值被超越的考驗。舊方式不可持續，思變箭在弦上。

中海地產在8月過完上市的25周年紀念日，稱對于在下一個25周年如何繼續高效回報股東，思考得比任何時候都多。

人事調整結束，業務調整便開始，變化迅速滋長。無論是從土地端還是對延展業務邊界的態度，此中海已非彼中海。

披上多元化的新衣

12月14日，中海地產與京東簽訂戰略合作協議，主要內容是在全國主流城市打造百家X無人超市店，實現中海旗下商業地產全業態覆蓋。

這份協議簽得低調，僅在中海地產的公眾號得到宣布。據悉，中海地產與京東雙方還將在某智慧城市樣本園區內，合作開發全球物流云中心、無人倉、無人分揀物流基地、無人機樞紐、城市智能轉運中心、智能配送終端、無人售藥柜、無人超市及物流通路網絡建設。

11月22日，中海地產聯合體獲得雄安第一標。這個聯合體由中國建筑(9.340, -0.04,-0.43%)旗下中建三局集團有限公司、中海地產、中國中建設計集團有限公司、中建投資基金管理(北京)有限公司組成。而中標項目為雄安市民服務中心。

9月，中海地產還與麥當勞簽訂了戰略協議，開拓中海地產布局的核心主流城市市場，在其旗下的商業綜合體、社區商業、寫字樓等項目展開合作。對中海而言，這個合作的好處是完善商業項目的配套，提升附加值。

幾乎同期，中海地產與國壽投資簽署戰略合作框架協議，擬在特色小鎮、核心城市存量物業項目、存量物業項目資產證券、“一帶一路”、京津冀協同發展、雄安新區建設等項目展開合作。

而今年上半年，中海還先后與深國際、平安不動產等企業建立了戰略合作關系。中海地產把這一系列的跨界和合作解讀成“為公司的多元化發展儲備了優質的合作資源”。

中海正在脫掉過往那件“專心埋頭蓋房子”的衣服。從專業化到多元化的路上，這一年的中海比往年更具故事性。

中海官方資料顯示，已構建了“住宅開發”、“城市運營”、“創意設計及現代服務”三大產業群。其中，城市運營產業群涵蓋寫字樓、購物中心、星級酒店、地鐵上蓋、城市更新、旅游度假、物流等產業。除了對寫字樓、購物中心和酒店的運營外，過去甚少被了解到的是，中海地產還在天津濱海新區運營管理規模超50萬平方米的倉儲物流基地，在海南萬寧、江西九江、安徽黃山等風景區發展旅游度假產業。

相比之下，中海地產的“創意設計及現代服務產業群”業務相對零散，包括物業管理、華藝設計（中國百強設計院之一）、中海社區內配建的學校。這個產業群的目標之一，是計劃到2022年，在老齡化程度較高的一線及重點二線城市建設運營100個養老項目。

中海的危機感

中海定位的調整、業務方向的轉變與人事變動不無關系。現任主席兼行政總裁顏建國對中海這艘大船的行駛路徑有自己的見解，投射到企業發展上，便是中海近一年來的種種變化。

首先是房地產開發業務，攬儲方式更多樣，更市場化運作，更顯狼性。今年上半年，中海新增土地儲備共27宗，總地價為410億港元。下半年截至11月末，不包括其控股的中海宏洋在內，光是中海地產自身，便拿下47宗地，總地價為人民幣582.84億元。

合并上下半年數據，今年前11個月，中海地產土地出讓金總額已近1100億港元，超過管理層年初制定的耗資千億拿地的目標。這種打法在過去少有，在此之前，中海絕大部分土地儲備來自三次大型企業并購。

中海一向以穩健著稱，相比規模，更重視盈利。但現在中海要利潤也要規模。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，今年中海在土地市場上撒腿狂奔，明后年的業績表現值得期待。

顏建國在中報發布會上說，物業的開發與銷售仍是公司的主導業務，會把90%的資源放在房地產行業上。

中海公告顯示，2017年前11個月，中海地產（包括中海宏洋）累計的銷售金額為2193.34億港元，相應的銷售面積為1360.3萬平方米。而中海今年全年的銷售目標是2310億港元，如今看來完成目標毫無壓力。

中海的危機感更多來自于外部。今年11月份的銷售業績出爐，碧桂園銷售達人民幣5342.7億元，成為首家突破5000億元的房企，而恒大和萬科亦有機會在年內破5000億元。上半年，中海凈利潤升25.2%至216.5億港元，但恒大凈利增長近3倍達人民幣231.3億元，中海凈利潤一哥之位不保。

中長期內，租金穩定的持有型物業和創新業務將成為中海新的業務增長點。顏建國說，會把公司6%～8%資源投放在持有型物業上，另外1%～2%資源將用于養老、長租公寓等創新業務。

“去年，公司針對新業務組建了專業團隊，但是什么時候能成為公司的收入和利潤支柱目前還說不好。因為這不僅僅取決于我們的投入，還取決于行業的成熟度。”顏建國說，公司能做的就是，在它(創新業務)成為風口以前，主動參與，為明天做好準備。

對于多元化業務在中海地產中的業績份額，可從較為成熟的持有型物業的收入參考。今年上半年，包括酒店、寫字樓、購物中心在內，中海的持有型物業的收入是13.9億港元，而公司營收為872億港元。

中海對持有型物業的目標是到2020年產生50億港元營收，更長的目標是產生100億港元營收。但風云驟變，等不及2020年，年中時房企還心存疑慮的長租公寓如今已成風口并顯現紅海之勢，傳統房企調頭時間有限。

相比年中，中海地產的認知已變為：“未來中國的房地產市場將不再是單一的商品房與商業地產，對租購并舉的住房體系的適應，以及不動產的開發運營的能力，將決定企業的成敗，中海地產已經在路上。”

（來源：第一財經 陳淑貞）