剛剛過去的2017年是上海商業零售的“大年”。

這一年，上海新入市商業項目達到46個，新增購物中心體量296.3萬平方米，增長量領跑全國。在供應量如此大的情況下，2017年的商業零售依然呈現出回暖趨勢，空置率持續下降，購物中心首層租金小幅上揚。

第一太平戴維斯華東區董事長朱兆榮對界面新聞記者表示，“過去大家對實體都比較悲觀，但2017年一些成熟商業項目的營業額有20%左右的增長，個別奢侈品牌也有了25%的增長。前幾年做零售和商業地產的都挺迷茫，不知道前面的路應該怎么走，現在逐漸清晰。”

據朱兆榮了解，市場的回暖也讓零售商在2018年有了更多的開店計劃。其中國內不少品牌動作很大，例如一家本土休閑服裝企業將會同時進駐上海、南京等地的奢侈品商場。而一些輕奢類、中檔價位的外國品牌也將加大在中國市場的投入。

觀察去年新開的商業項目，朱兆榮發現中國正在形成自己的商業地產模式，一個不同于歐美、新加坡等市場的模式，可能將開辟一個新的時代。他認為這源于過去幾年實體零售碰到的困難，因禍得福。“在一個地方生意太好做的時候，是不會有人去動腦筋想如何改變的，正因為這幾年實體零售遇到困難，開發商和商家才花工夫去思考。”

朱兆榮注意到，國內開發商這幾年的進步很大，在一些新開的商場內，場景、室內設計都做得非常特別，能夠完美配合業態及貨品的陳列。“過去二三十年，購物中心的室內裝修更加講求合理性，比如寬度、高度夠不夠，燈光好不好，很少講場景整體布置。現在的新項目非常講究場景設計，室內設計師有更多想象發揮空間，這對整個行業來說是比較健康的。”

與場景布置相應的是，新業態、新零售概念的逐步深入為實體商場帶來了人流量。“毗鄰上海的蘇州中心是個很好的例子。它在去年11月11日光棍節開業，勇氣可嘉，體量高達30萬平方米，開業后人流量不錯，超出之前的市場預判，過去我從未看到蘇州的零售市場如此活躍。這證明好的商業項目仍然會得到市場認可。一是項目自身經營管理不錯，整體格調大氣，二是業態全面，餐廳數量非常多。”

在談到國外零售商進入中國的計劃時，朱兆榮提及市場的一個變化——進入中國市場比較早的幾個低價位快消品牌，目前銷量在下滑，而中高端價位的輕奢類品牌卻在中國發展迅速。

“中國市場正在經歷明顯的消費升級。用戶心態轉變，崇尚質優、價高的商品。中國消費者對品質的追求甚至超過國外消費者。”朱兆榮說，從前國外品牌剛進入中國時，會選擇布點上海的多個商務區。

但現在，他們寧愿控制店鋪數量，將每家店設計得更為精致，走“少而精”的路線。在貨品分類上，零售商會更加細化產品的分類。比如，現在會出現同一品牌在一家商場內開兩家門店的情況——一個專注于年輕時尚款，另一個專做運動款。

展望新一年，第一太平戴維斯預計2018年上海將有14個項目近140萬平方米新增供應入市，其中浦東供應量將達歷史新高。但新型零售、餐飲店、美妝護膚品牌開店需求旺盛，將支撐優質項目租金穩健增長。

談及未來上海商業地產的關注重點，朱兆榮認為有兩個方向。一是關注有潛力的新興區域，比如七寶和寶山，寶山的居民消費力潛力很大，但目前尚未有大型商業項目出現，未來開發前景廣闊；而前灘、虹口則是較有挑戰性的區域；徐家匯和南京西路的商業氛圍一直都非常好，南京東路則會慢慢提升。

其二，朱兆榮認為應當關注14-18歲的消費群體，目前他們較為缺乏消費空間。因為大家的注意力更多集中在23-35歲的消費人群。朱兆榮建議，如果整個商業項目體量足夠大，例如10萬平方米以上的商業中心，就要考慮給14-18歲的潛在消費群體留有空間，培養未來消費群體的消費習慣。

（來源：界面新聞 馬一凡MYF）