謝尚偉： 社區商業，機構投資大藍海

第一、社區商業，新科技、新金融、新消費時代下的價值藍海

1、鏈接周邊社區人群高頻消費場景與生活軌跡最后200米的入口平臺，價值連城。

看看京東百萬間加盟便利店計劃，看看蘇寧小店突飛猛進計劃，看看每個社區都有的菜鳥驛站，天貓小店 ，京東自提點，永輝生活，通字輩物流“幾大長老”在社區的布點，看看快快健身、樂刻健身等互聯網思維社區運動健身突進者，各種遍地開花的生鮮連鎖、服務連鎖……大家應該明白點什么了。

“線上線下人口紅利消失后，如何高頻、高黏性的和消費者、用戶一起愉快、高效的玩耍，這才是具有長期可持續性的商業模式；現在這個流量“貴死人” 的時代，誰也花不起買流量的“指數級”大錢了；如果買到的流量，沒有活躍度，也是瞎掰、挺鬧心的。”

一夜之間，幾乎所有的線上高飛的互聯網玩家，全部開啟高速布局線下的按鈕，并且把線下網點布局提升到決定企業可持續發展的戰略高度：對布點速度與網絡勝于對成本，短期盈利數據的關心。講高大上PPT、互聯網的電商們，突然調頭猛攻線下，這盤棋肯定又讓一大幫樸實的實體商業從業者一頭霧水，幾近懵圈兒。

2、穩定/踏實/靠譜的“時間的朋友”；可快速自立，擔當養家責任的“孝順乖孩子”。

有一個老牌港資商業地產公司的中國區負責人講，做商業就像養孩子，個人覺得蠻符合商業人的特質：感性，同時又很貼切。較之大型單體購物中心， 社區商業，孝順乖孩子屬性則更強，并且這個孩子從吃奶到自立，賺錢養家所花的時間很短：通常1-2年就足夠了。

社區商業價值的基礎，在于社區人口數據（數量、家庭結構、收入），社區人口必然隨可預測的時間持續增長。（ 新建社區從住宅交付日起，社區人口數量必然呈現實可期的增長態勢，根據社區類型不同，入住率達70%的周期一般僅1-3年。）

成熟社區（入住率70%+），其生活場景決定的消費模型相對穩定，可接納業態組合帶很寬，商業導入難度小，市場培育期短，經營風險小，穩定上升的趨勢非常明顯。

與大型單體購物中心比較，社區商業其面臨的競爭變化小，并且因時而變的適應性非常好，即便周邊出現大型商業體，對于社區商業而言也是福不是禍：迎來分享大型商業帶來的邊際客流的良機：比如大型商業體里面的大量的中低層員工的日常消費，周邊常態性游訪客群隨機性、差異化消費機會。

第二、社區商業，對于機構型投資者而言，投資經營風險可控，盈利必然性堅實可靠，無非就是實際經營下來盈利大小的問題。

1、管理成本低。

社區商業普遍性開放式街區特征，決定日常管理維護成本低，空置期的直接支出成本就是物業管理費（通常5-8元/平米/月；不計資金成本及折舊）。

TIPS：開放式街區工程物業運行成本低、管理養護成本低。

社區商業街區沒有吃錢的老虎（中央空調）、扶梯電梯少，消防系統簡單，照明要求低、公共衛生間少、室外地面、部分公區墻面的保潔養護要求都比較低。

2、資產經營難度低。

開放式街區，小單元商鋪，每個單元、相鄰單元獨立經營的基礎扎實；對招商要求、日常運營、推廣的要求較室內型購物中心顯著降低，比較容易操作，對資管團隊專業能力要求較低。

3、具有先天的“割韭菜”勢能。

割小散租戶的韭菜

不想上班+認為或實際上班“無錢途”，從而`立志加入“萬眾創新，大眾創業”雙創洪流中實體商業“個體工商戶”們層出不窮，就像股市里源源不絕的“韭菜小散”一樣，割了一茬又來一茬，在韭菜們不斷試錯的過程中，就逐步找到市場需求正確接口（品類、價格、服務、成本控制），從而持續鮮活。這就是當前開發商散賣社區商鋪亂局下的真實寫照。

割開發商的韭菜

住房不愁賣，社區商鋪賣不動，賣得慢，賣不完，這幾乎是當前房地產銷售體系面臨的普遍挑戰，如鯁在喉，吞吐困難。尤其是國內房地產商過于追求短期做大規模，把高負債、高周轉奉為真理的市場環境下，若有機構著眼社區商業長遠的持續經營， 立足社區商業生活場景多維變現，樂于整體收購社區商業，不僅解決了開發商的短期確定性資金回籠難題，還解決了開發商對社區商業經營品質的顧慮。

以上兩大利益點足以讓大多數專注于住宅領域輕裝快跑的開發商無法拒絕，并愿意在散賣小單元定價邏輯上給予“象樣的批發價”大折扣，從而降低社區商業資產購入成本，提升投資回報率。

TIPS：開發商樂于打折整售社區商業給專業長線投資商絕對雙贏之舉。各算各的賬，買賣雙方都很精，只是賺錢模式、在不同領域的賺錢能力各有不同罷了。

A、省去大筆營銷成本、管理成本支出；B、快速回籠資金；C、100% 出手，無存貨；D、在住宅銷售階段就和“優質社區生活服務提供商、社區商業運營專家”拉手站臺，必然轉化為營銷價值，住宅產品溢價率得以提升。以上四項因素相加；若再加上從土地獲取階段即前期介入/簽訂協議的時間因素，開發商按散售邏輯定價打個6-7折應該是情理之中的。

若當下社區商業散售商鋪前期投資回報為4-5%，機構型整體收購即可將投資回報提升至6.7-8.3%，疊加后市租金估值上漲，社區商業第4年做到9%+投資回報大有希望 （經營良好的購物中心也不過如此）。

4、社區商業租賃收益一直為正是大概率事件 ：實現出租比較容易，管理成本低

5、社區商業租賃收益多年持續增長是大概率事件：人口導入可持續，同時創新商業機會在增長，在統一業權的情況下，非商鋪租賃邊際收益（流量、空間多維變現）也可以做起來 。

6、社區商業作為持續租賃現金流貢獻產品，沒有住宅的“時間貶值風險”，價值可以持續維持高位。

商鋪估值的基于租金估值，租金估值基于口岸及生意邏輯，只要商鋪不在物理層面滅失或存在使用安全風險，商鋪不會因為物業年限久遠而導致價值貶損 ，反而會因為地段成熟而估值提升。

第三、為毛社區商業一直散售，野蠻生長，沒有機構型投資者看好這門長線生意

1、曾經社區商業的購買力旺盛，散售邏輯成立，開發商以住宅思維就能成功賣鋪。

過去存量不足，是賣方市場，一鋪養三代的傳說，讓大幫“小散”爭相購買，開發商沒有散售壓力，價格虛高，機構打折介入不具可行性。

2、以前機構投資大宗資產沒有退出機制，中國的資產證券化在近兩年才提上議事日程。

3、國內的錢太貴，國內房地產市場太火，國內資本投資回報要求過高，賺快錢的投機氛圍過于濃厚，

對于需要用通過較長時間維度的資金沉淀，經營智慧、耐性來獲取穩健回報的資產配置動力太弱。

4、過去社區商業投資回報僅來源于單一的租金回報+物業增值，衍生收入的挖掘缺少創新基礎。

第四 、為什么機構型投資者整體收購社區商業比小散購買小單元社區商鋪更具優勢？

1、  整體收購成本更低（前面已經論述過），投資回報更高；

2、  統一業權，才具有快速高效做市（定位、業態組合、招商、管理）的基礎，可以縮短市場培育期，大大提升社區商業經營的效率（成功率+租金增長）。

在統一業權、統一經營的基礎上，才能高效承接并挖掘移動互聯時代社區商業作為捕獲社區消費最后200米的流量平臺、分發通路效用，實現流量、通路變現的邊際價值（這部分價值不可小視，具有成為租金收入、物業增值之外的第三價值，而且持續看漲，如果沒有統一的業權，這部分收入只會被物業公司低效率“ 偷走” 或被眾多小散業主組合給浪費掉）

第五、機構型投資者收購社區商業與收購大型綜合體項目（如購物中心）的投資效率比較

1、 收購大型綜合體項目的風險遠高于收購社區商業

單個大型購物中心項目投資收購資金需求太大，項目運營管理要求太高，運營管理成本極高、經營管理風險太大，市場競爭太大。購物中心經營變數太大，比如大都會是重慶曾經的標桿型商業項目，但從兩年前起，其經營每況愈下，不見起色，從優質資產到問題資產的衰變不到2年，且趨勢性惡化。

2、社區商業的收購在一定程度上具有分散投資風險的作用。

買一個大購物中心的錢，基本上可以買多個社區商業，多個社區商業在不同區域的布局，本身就具有分散投資風險的作用。

社區商業的商業經營環境相對穩定，出現中心商圈衰變、各領風騷幾年的風險較小。

第六、機構入市社區商業的操作要點

1、最佳介入時機。

從開發商拿地后、規劃方案階段即前期介入，從而實現社區商業產品在建筑、空間、景觀、機電配置方面無硬傷 ；且最大程度保證整體拿下，業權統一，為整體經營創造基本條件。

2、社區商業產品類型

仍然以開放式街區形態最優，街區上無住宅塔樓則更理想；仍然以小單元商鋪形式最優；這樣具有豐富業態功能、擴展承接小散租戶面，分散租賃風險的效用。

3、社區商業總量不宜太大

10分鐘步行距離內社區規劃人口總量，人均1平方米是比較理性、理想的規模；若社區商業地段口岸具有承接更廣城市范圍的外部消費可行性，該值可以放大到1.2-1.5平米/人。

4、優選高密度、剛需、剛改社區，因為人口數量及入住速度是所有商業邏輯、生意邏輯成立的基礎。

5、將付款進度與工程進度、社區人口導入值掛鉤，從而減緩資金支付，提升資金回報率。

6、比較適合資金成本比較低，追求持續穩健回報的機構作為長線投資的資產配置；并具有占領新零售、新服務消費市場的通路戰略價值。

7、長遠視角的戰略耐性+專業團隊。

后記：歡迎對此話題感興趣的商業地產業內人士，金融投資機構人士交流探討，共啟國內商業地產繼城市綜合體、購物中心投資熱潮之后，又一個足以深入國人生活方方面面的，回報穩定且可持續增長的長線投資窗口；并切實美好城市社區生活。微信xsw758394397。