大公司越來(lái)越需要牛人，但牛人越來(lái)越不需要大公司。尤其2015年提出“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”后，牛人自主創(chuàng)業(yè)，闖出一片天地，在北京、上海等一線城市比比皆是。
就像你在上海的星巴克等咖啡廳，總能聽到周圍人眉飛色舞地談阿里的合作變化，聊騰訊的業(yè)務(wù)八卦，此外，還有幾個(gè)拿下大公司業(yè)務(wù)的前4A廣告人，在討論執(zhí)行方案；某些自媒體團(tuán)隊(duì)也在一邊討論一邊輸出內(nèi)容……很多中小企業(yè)員工，在這里工作、開會(huì)、會(huì)客、吃喝、小憩。
是的，這就是星巴克創(chuàng)始人霍華德·舒爾茨所說(shuō)的“第三空間”，它適合于生活、工作隨時(shí)切換的人。特別隨著互聯(lián)網(wǎng)深入，拉近了伙伴的距離，提升了協(xié)同的效率，小團(tuán)隊(duì)，快節(jié)奏，即時(shí)溝通，靈活工作……這樣的需求越來(lái)越多，因此，星巴克們成為他們的最佳工作地點(diǎn)。
此前，按聯(lián)合辦公創(chuàng)立者WeWork估算，國(guó)內(nèi)1億辦公人口中，未來(lái)有1500萬(wàn)人將以此方式工作。但對(duì)他們而言，更好的待遇是在聯(lián)合辦公場(chǎng)所，共享辦公場(chǎng)地，更便捷的交通，更寬大的空間，更豐富的吃喝，更自由的環(huán)境，更共享經(jīng)濟(jì)的辦公方式。
所以，星巴克等咖啡廳的“第三空間”注定被聯(lián)合辦公革命，而那一直叫嚷著要顛覆星巴克的網(wǎng)紅咖啡，注定也就是個(gè)追趕者。就像干掉短信的，不可能是另一種短信，而是微信。這才是經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊彼得說(shuō)的“顛覆式創(chuàng)新”。
無(wú)疑，聯(lián)合辦公大勢(shì)所趨，應(yīng)勢(shì)而謀，順勢(shì)而為，就能重構(gòu)市場(chǎng)，虎口奪食。正如中國(guó)聯(lián)合辦公企業(yè)氪空間，開始在北京、上海的公交、地鐵等站點(diǎn)密布廣告，就是要“連接”工作者、小老板，搶占他們的心智資源，讓他們看到、感受到聯(lián)合辦公的共享經(jīng)濟(jì)新革命。
當(dāng)那些工作中的喪，被聯(lián)合辦公拯救，氪空間們解鎖新姿勢(shì)，啟動(dòng)新模式，自然能祥瑞御免、彈幕護(hù)體。
不搶風(fēng)口，卻站上風(fēng)口
沒(méi)錯(cuò)，共享經(jīng)濟(jì)是個(gè)大風(fēng)口，但只想著搶風(fēng)口，往往難以站上風(fēng)口，反而做好自己，更容易活出不一樣的煙火，“利落不尷尬，自然不做作”地站上風(fēng)口。
就比如摩拜、ofo們，拼命搶占風(fēng)口，資本打雞血，極速膨脹，融資、燒錢、擴(kuò)張，再融資、再燒錢、再擴(kuò)張，粗放運(yùn)營(yíng)，撒錢無(wú)度，扭曲商業(yè)模型，回本周期拉長(zhǎng)。最后，業(yè)務(wù)做不精，只能當(dāng)戲精，要么被人包養(yǎng)，要么等待被人包養(yǎng)。
而同為共享經(jīng)濟(jì)，聯(lián)合辦公則大大不同。用氪空間創(chuàng)始人劉成城的話說(shuō)：要明白的鉆研運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)，才能獲得高質(zhì)量的規(guī)模，畢竟每平米投入高達(dá)數(shù)千元，這是一個(gè)典型的重資本行業(yè)。
于是，氪空間做了100多個(gè)參數(shù)，包括桌子、椅子、地板、燈、電器等，訂立一個(gè)財(cái)務(wù)模型，保證好的體驗(yàn)下有最低的成本。
比如，研究表明，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)普及，碎片化工作方式下，人在辦公桌前工作的時(shí)間平均每天僅2.6小時(shí)，完成工作量?jī)H19%。這時(shí)，將常規(guī)1.2米長(zhǎng)的桌子，改為1.12米，將座椅從65公分改到62公分，不影響體驗(yàn)的同時(shí)，還可以拓展工作空間，將一個(gè)樓面的工位數(shù)提升20%。
再比如，集中采購(gòu)建筑材料和家具，裝修成本可以降低20-40%，更好的設(shè)計(jì)能夠利用商務(wù)樓里的不規(guī)則邊角區(qū)，增加出5-10%的工位。再加上北京總部時(shí)時(shí)檢測(cè)全國(guó)氪空間的空調(diào)、照明、濕度、溫度、PM2.5等，可以智能化調(diào)節(jié)辦公環(huán)境，更能一個(gè)月節(jié)約20-30%的電費(fèi)。
這樣一來(lái)，錢都花在了刀刃上，氪空間的坪效能夠達(dá)到傳統(tǒng)寫字樓的2-3倍。即便今年1-4月新增物業(yè)20個(gè)，增量超過(guò)之前2年的總和，它也能心里有底，發(fā)展不慌。
此外，通過(guò)對(duì)人們組織、行為的研究，建立數(shù)學(xué)模型，獲得聯(lián)合辦公的總體規(guī)劃。從而，合理規(guī)劃接待區(qū)、共享區(qū)和獨(dú)立辦公區(qū)，避免會(huì)議室的無(wú)效使用。
核算下來(lái)，800人按照傳統(tǒng)辦公模式需要10000平米的辦公空間，現(xiàn)在只需5200平米的共享辦公空間。
對(duì)于每個(gè)城市的管理者，聯(lián)合辦公空間正是供給側(cè)改革，大大提升了不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)效率。畢竟，北京、上海市區(qū)內(nèi)的5A級(jí)寫字樓，只有近千萬(wàn)平方米，辦公用地十分有限，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，企業(yè)要發(fā)展，就必須借聯(lián)合辦公，在有限的空間里降低成本，破除舊的粗放辦公，解決資源錯(cuò)配。
所以，這些城市才會(huì)支持氪空間，幫助它協(xié)調(diào)核心地段物業(yè)，改造新基礎(chǔ)設(shè)施。而對(duì)四處泛濫的摩拜、ofo則嚴(yán)格限制投放數(shù)量和投放地段。同是共享經(jīng)濟(jì)，同“媽”不同命。
當(dāng)然，北京、上海絕非孤例。預(yù)測(cè)顯示，未來(lái)五年，聯(lián)合辦公將占商業(yè)辦公總量的30%，因此，氪空間才加速擴(kuò)張，期望在2019年底，拓展到150萬(wàn)平米場(chǎng)地，為20萬(wàn)人提供服務(wù)。
沒(méi)錯(cuò)，就像《數(shù)字化生存》所說(shuō)：預(yù)測(cè)未來(lái)最好的辦法，就是把它創(chuàng)造出來(lái)。如此，無(wú)須搶占風(fēng)口，自然站上風(fēng)口。
算得出帳，玩得出彩
產(chǎn)品大神俞軍曾說(shuō)，一個(gè)產(chǎn)品和服務(wù)有多少價(jià)值，其實(shí)就是看“(新體驗(yàn)—舊體驗(yàn))—替換成本”，所得差額就是對(duì)用戶的價(jià)值，差額越大，用戶越有動(dòng)力改變舊習(xí)慣，適應(yīng)新的產(chǎn)品和服務(wù)，這筆賬算得出來(lái)，新業(yè)務(wù)就能玩得出彩。
比如創(chuàng)業(yè)企業(yè)36氪，由于成長(zhǎng)太快，辦公場(chǎng)地7年搬了8次，最新一次在北京朝陽(yáng)公園租了五層樓，辦公面積近10000平米。但是前7次裝修辦公室的家具、設(shè)備、裝修耗材全部扔掉，變成了“沉沒(méi)成本”。
如果氪空間將這些“沉沒(méi)成本”攤到8年時(shí)間里，平均每個(gè)員工每月的在辦公場(chǎng)地的成本將近萬(wàn)元，這樣的水平，足以讓它在上海最好的寫字樓里任意選擇，在香港98%以上的寫字樓里任意選擇。一切因?yàn)榻M織的發(fā)展、支出的方式不能相互匹配。
此外，像阿里巴巴這樣的巨頭，全國(guó)有200多個(gè)辦公室，其中只有10多個(gè)辦公室超過(guò)100人，其他地方的人員分布零散，流動(dòng)性大。類似的還有滴滴、順豐這樣全國(guó)駐點(diǎn)的大型機(jī)構(gòu)，它們租屋辦公，經(jīng)常換地兒，也有極大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。
同時(shí)，更多小公司，為了方便招工、開展業(yè)務(wù)，會(huì)在北京國(guó)貿(mào)、上海人民廣場(chǎng)附近租下商住兩用公寓，改造成辦公室，成本同樣高達(dá)每人每月4000-6000元。
所以，當(dāng)氪空間在這些地段按中位價(jià)3600元/工位出售時(shí)，這筆賬就很容易算清楚，人均成本低之外，租賃靈活，不必一簽N年，直接拎包入駐，設(shè)計(jì)、裝修、改造的時(shí)間成本也一并剪除。于是，它很快吸引到順豐、中科院、三一重工和諸多互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)入聯(lián)合辦公。
更重要的是，即便如此，氪空間依然能保持正利潤(rùn)率，用劉成城的話說(shuō)：“WeWork全球布點(diǎn)200多個(gè)點(diǎn)，利潤(rùn)率30%左右。我們的門店也實(shí)現(xiàn)過(guò)，但是我們現(xiàn)在希望學(xué)習(xí)小米，將社區(qū)工位租賃的利潤(rùn)控制到10%左右，換來(lái)更快的發(fā)展速度，加速擴(kuò)大我們的規(guī)模。”并且，在嚴(yán)格的財(cái)務(wù)模型下，讓每個(gè)空間不到兩年就可以實(shí)現(xiàn)盈利。
而有了這些財(cái)務(wù)上的精算打底，管理足夠細(xì)致，賬面看得清楚，聯(lián)合辦公還可以玩出金融化的未來(lái)。
當(dāng)各個(gè)布點(diǎn)空間盈虧平衡后，租金收入越發(fā)穩(wěn)定，就可以它為基礎(chǔ)，玩轉(zhuǎn)租金資產(chǎn)的證券化。由此，從二級(jí)市場(chǎng)引入更多投資人，解放重資產(chǎn)投入形成的大量資金占款，盤活資金鏈，加速資金循環(huán)，提升資金利用率，進(jìn)而，讓這個(gè)生意良性、持續(xù)地發(fā)展。
如此，在商言商，有利成商，同為共享經(jīng)濟(jì)，聯(lián)合辦公不會(huì)躺在創(chuàng)新的光環(huán)下無(wú)休止的虧損，回歸生意的本質(zhì)，投資人、玩家、用戶三者共利、共榮，這件事必然能成功且持久。
接下來(lái)，如知名投資人林利軍所說(shuō)：新一代基礎(chǔ)設(shè)施一旦建成，行業(yè)集中度必然大幅提高。一大波小企業(yè)、小團(tuán)隊(duì)將向氪空間們奔去，不知道星巴克會(huì)不會(huì)像阿根廷的梅西那樣，慌得一比？
