南側(cè)緊鄰世貿(mào)天階、西北側(cè)盤踞僑福芳草地，激烈競爭之中的中駿世界城近期大規(guī)模迭代品牌，連鎖餐飲多數(shù)清退的同時引入不少人均消費(fèi)過百元的網(wǎng)紅餐飲以及醫(yī)美門店，希望以特色餐飲獲得與周邊項(xiàng)目差異互補(bǔ)的生存空間。

中購聯(lián)購物中心委員會主任郭增利表示，純餐飲商業(yè)設(shè)施通常出現(xiàn)在居住社區(qū)或者商務(wù)社區(qū)，必須有黏性足夠強(qiáng)大的固定消費(fèi)群做支撐，細(xì)分餐飲結(jié)構(gòu)、優(yōu)化品牌才能獲取市場份額。

品牌迭代去快餐化

圍擋遮蓋已有一年左右時間的中駿世界城最近終于初具雛形。北京商報記者看到，除了引入海底撈智慧門店之外，還有網(wǎng)紅茶飲樸茶、輕食品牌Wagas、超級物種、酒樂日料等品牌進(jìn)駐。目前大部分商家處于待開業(yè)狀態(tài)。中駿世界城在一處臨街商鋪引入法國醫(yī)美品牌菲洛嘉黑金店，這也是法國菲洛嘉在中國的首家注射類旗艦店；創(chuàng)意菜熔時也進(jìn)駐中駿世界城。這兩家門店目前已經(jīng)開業(yè)。

知情人士告訴北京商報記者，中駿世界城負(fù)一層的健身房項(xiàng)目有意擴(kuò)張，原本該店鋪面積只有四五百平方米，擴(kuò)建之后應(yīng)該會達(dá)到1000平方米的規(guī)模。值得注意的是，曾經(jīng)的主力店星美影城已經(jīng)悄然撤出，同時撤出中駿世界城的還有一些快餐品牌，保留下來的快餐連鎖漢堡王從原來一層的主力店位置搬到了樓體兩旁的位置。

不難看出，中駿世界城逐漸去快餐化，新進(jìn)駐的多為年輕白領(lǐng)喜愛的輕食類餐飲和中高端特色餐飲品牌。

據(jù)中駿世界城市場部相關(guān)人員介紹，預(yù)計2019年4月將會完成整體調(diào)整，現(xiàn)在大部分品牌已經(jīng)處于進(jìn)駐或裝修階段，還有少量品牌正在洽談之中。未來該項(xiàng)目會以特色餐飲和網(wǎng)紅餐飲為主。

雖然不斷有新品牌進(jìn)駐，但大面積的裝修令整個項(xiàng)目在中午和晚上就餐時段看起來略微冷清。北京商報記者在午餐高峰時段隨機(jī)對比了中駿世界城的幾家餐廳，漢堡王、星巴克的消費(fèi)者最多，二三層開業(yè)的高端餐飲門店上客率較低。在周邊工作的白領(lǐng)高女士表示，這里調(diào)整后的餐廳人均消費(fèi)金額在百元左右，作為日常工作餐顯得有些昂貴，還是簡餐和快餐最受上班群體的歡迎。

尋求定位差異化

對于品牌迭代的中高端轉(zhuǎn)型，中駿世界城并非是想擁抱年輕白領(lǐng)上班族，而是希望吸引商務(wù)宴請客群。

據(jù)一位不愿具名的知情人士表示，因中駿世界城緊鄰世貿(mào)天階和僑福芳草地，所以想與這些商場形成互補(bǔ)關(guān)系，突出餐飲特色，因此清退一些大眾化餐飲品牌，轉(zhuǎn)向“小資”和高端定位方向。他分析道，從目前中駿世界城的布局來看，應(yīng)該是想根據(jù)餐飲業(yè)態(tài)特色進(jìn)行區(qū)域細(xì)分，1-3層餐飲品牌分別以休閑、商務(wù)、時尚為樓層特色，引入該商圈內(nèi)“首店”，以增加吸引力。此外，項(xiàng)目也翻新裝飾裝修，通過醫(yī)美、中醫(yī)理療門店補(bǔ)充體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。

值得注意的是，此前緊鄰中駿世界城的北京地標(biāo)項(xiàng)目世貿(mào)天階剛剛完成一輪調(diào)整，增加了甜品店、咖啡店，以及大眾連鎖餐飲品牌。世貿(mào)天階負(fù)責(zé)人曾表示，調(diào)整目標(biāo)客群為周邊白領(lǐng)以及年輕客群。數(shù)據(jù)顯示，就該區(qū)域內(nèi)的客群來看，擁有約40萬時尚商務(wù)白領(lǐng)、5.5萬常駐財富階層、近6萬涉外人士、約7萬每日流動在CBD區(qū)域的中高端商旅人群。

在該商圈內(nèi)，中駿世界城面臨來自世貿(mào)天階和僑福芳草地的經(jīng)營壓力。但彼此的側(cè)重點(diǎn)仍有一定差異。此次引入大批高端餐飲，能否實(shí)現(xiàn)承接商務(wù)高檔宴請功能，將是新定位成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長賴陽表示，世貿(mào)天階引入的餐飲更針對大眾，消費(fèi)客群為年輕人，但更多是前來旅游“打卡”的游客。僑福芳草地項(xiàng)目調(diào)性打造得更具特色，但體量有限。中駿世界城嘗試引入私密性和環(huán)境較好的輕食餐廳、相對正式的商務(wù)宴請餐飲以及方便上班族的日常餐廳，會有一定的差異化發(fā)展機(jī)會。

另一位周邊上班的白領(lǐng)消費(fèi)者向北京商報記者坦言，商務(wù)恰談、公司宴請一般會選擇環(huán)境相對安靜的環(huán)境，但宴請標(biāo)準(zhǔn)較高，一頓飯在兩三千元左右。

商圈集聚力待質(zhì)變

郭增利認(rèn)為，類似于這種純餐飲商業(yè)設(shè)施通常出現(xiàn)在居住社區(qū)或者商務(wù)社區(qū)，通過提供更多口味和價格帶的選擇，形成餐飲聚合效應(yīng)。如寫字樓配套餐飲，通常這部分商業(yè)設(shè)施面積不大，服務(wù)主體是辦公人群。但項(xiàng)目想要經(jīng)營好的前提是必須有黏性足夠強(qiáng)大的固定消費(fèi)人群作為支撐，再對項(xiàng)目細(xì)分餐飲結(jié)構(gòu)，進(jìn)行品牌優(yōu)化，或者是風(fēng)格調(diào)整。

此外，僅靠中、晚餐集中的客流帶動周邊消費(fèi)能力稍顯不足。郭增利坦言，餐飲高峰時間通常比較集中，主要在中午和晚上，其他時間客流相對分散并且較少，這可能會影響與其他品牌的經(jīng)營互動。

對于中駿世界城而言，想要通過自身改造影響商圈的集聚效應(yīng)還相對有限。郭增利表示，一個商圈內(nèi)的規(guī)模集聚對于商業(yè)項(xiàng)目而言十分重要，但也需要每個項(xiàng)目各司其職，明確自己的標(biāo)簽和屬性。中駿世界城處于朝外商圈，商業(yè)項(xiàng)目相對較散，目前聚合力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，尚處于一個量變到質(zhì)變的過程之中。若每個單體項(xiàng)目能通過體量上的聚合過渡到功能上的聚合，最后才能形成一個成熟的商圈。如果商業(yè)項(xiàng)目僅僅是各做各的，很難形成有效的聚合力。

（來源：北京商報 記者 王曉然 劉卓瀾）