近日，多個網(wǎng)站出現(xiàn)名為“河北遵化坤桐醫(yī)院”的招聘啟事，“副院長月薪2萬-4萬元，主任醫(yī)師年薪10萬-20萬元，體檢中心總檢醫(yī)師月薪1萬-1.5萬元”。
這一薪資，在同城同等級別中很高。而坤桐醫(yī)院僅是民營二級綜合醫(yī)院的規(guī)模。“這本是一個酒店項目，2017年10月8日封頂后，決定轉(zhuǎn)型做醫(yī)康養(yǎng)結(jié)合的項目�！弊窕ね┽t(yī)院有限公司的負責人李東坡說。
計劃總投資7.6億元，坤桐醫(yī)院原定于2019年底正式投入運營。然而，4月9日，《財經(jīng)》記者站在該醫(yī)院緊閉的大門外，看到外墻貼著的一張公示顯示：這是遵化賓館酒店的一期工程。
“做醫(yī)院太復雜，需要找專業(yè)的人來做�！崩顤|坡定下的開業(yè)目標，因沒職工、沒設備，醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證也未開始申請，甚至醫(yī)療機構(gòu)所需的裝修都難以按期完成，不得不將開業(yè)時間延后半年。他想，可能還會繼續(xù)延后。
“老本行”是建筑工程的李東坡，大步邁向醫(yī)院的跨界創(chuàng)業(yè)，是中國工程建筑、房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)疲態(tài)已露時，紛紛轉(zhuǎn)型做醫(yī)療、開醫(yī)院的一個縮影。
《財經(jīng)》記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，在中國數(shù)得上名的前100家房地產(chǎn)公司中，有27家布局醫(yī)養(yǎng)，大手筆投資可見恒大健康（00708.HK）、泰禾集團 （000732.SZ）、萬達集團的身影。
新闖入者擁有充足的資本，經(jīng)年的項目運作經(jīng)驗、市場拓展能力，可這股力量“開弓”并不強勁，“從醫(yī)”之路磕磕絆絆。他們轉(zhuǎn)型的初衷與碰到的問題，與李東坡或多或少相似，只不過數(shù)量級是同比成倍放大。
專業(yè)性高、政策性強，向來是醫(yī)療行業(yè)的兩大“高墻”，即便現(xiàn)在政府鼓勵社會資本辦醫(yī)，政策口子已開，這兩堵高墻還是難越。前方，還有醫(yī)學專業(yè)的限制等待這些初入者。最終能否打破輿論“假做醫(yī)療實為圈地”的質(zhì)疑，正在艱難轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)商們還需更加努力。
一出手就遭困
轉(zhuǎn)做醫(yī)院是偶然，但這步棋，李東坡下得很謹慎。
25年前，從軍隊退伍回到家鄉(xiāng)遵化，李東坡靠擺地攤糊口，之后隨友進入建筑行業(yè)�，F(xiàn)在他是唐山東發(fā)建筑安裝工程有限公司（下稱“東發(fā)建筑”）的法人代表，由他控股的遵化坤桐健康管理有限公司（下稱“坤桐健康”），是坤桐醫(yī)院的全資控股母公司。
“我一直在思考企業(yè)應該走專業(yè)化還是多元化，未來或許有答案。”李東坡對《財經(jīng)》記者說，在東發(fā)建筑承接了一位朋友的遵化賓館升級改造項目后，“我們探討后，認為高檔酒店需求在遵化有限，決定轉(zhuǎn)型做醫(yī)康養(yǎng)結(jié)合的項目”。
李東坡的妻子是一名牙科大夫，曾開過一家牙科診所，“開辦醫(yī)院算是一個夢想”。即便如此，在真正進入兩三年后，他才發(fā)現(xiàn)醫(yī)療行業(yè)門檻有多高，多么的不易為。
2017年9月，注冊資本為1億元的坤桐健康成立，一年多后，坤桐醫(yī)院拿到了民營營利性醫(yī)院的執(zhí)照。政府在鼓勵社會資本辦醫(yī)與“放管服”，省去了醫(yī)院執(zhí)照辦理的前置手續(xù)。
可這也沒給李東坡多少信心，最重要的醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證看起來遙遙無期。按規(guī)定，申請醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，需要滿足批準書，還有適合的名稱、組織機構(gòu)和場所、經(jīng)費、設施、設備和專業(yè)技術人員、規(guī)章制度等六項基本條件。此外，還有醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)登記的主要事項：所有制形式、診療科目與床位等。
李東坡的坤桐醫(yī)院，對這些要求幾乎無一完備。坤桐醫(yī)院什么時候能開業(yè)？當?shù)匦l(wèi)生部門也說不清楚。
“要看工程的進度、許可證辦理的情況。”遵化市衛(wèi)計局副局長周永超接受《財經(jīng)》記者采訪時說，“現(xiàn)在還處于籌備階段，要等人員、設施設備、建筑布局、環(huán)保等都達到標準要求后才能申請。”坤桐醫(yī)院也是當?shù)卣囊粋�面向國際的招商引資項目。
在李東坡看來，流程性事務不在話下，可以按部就班完成。比如，在決定將酒店項目改為醫(yī)療項目后，很快就完成了環(huán)境影響評價。
但整個項目卡在最關鍵的開端階段：如何運營這家新醫(yī)院？
在建筑行業(yè)從業(yè)20多年，李東坡積累了不少生意經(jīng)，他認為這些經(jīng)驗平移到醫(yī)療行業(yè)同樣適用。招攬專業(yè)人才，除了發(fā)招聘啟事“試試看”，他還打算從軍隊醫(yī)院吸引老醫(yī)生，與醫(yī)生集團合作，甚至想要收編遵化市的民營醫(yī)院醫(yī)生。李東坡有多個打算，但都舉棋未定。他頻頻與醫(yī)療集團、醫(yī)院管理公司、律師等各方商談合作。李東坡坦言，有的只是為“取經(jīng)”。
在北京中醫(yī)藥大學醫(yī)藥衛(wèi)生法副教授鄧勇看來，絕大多數(shù)轉(zhuǎn)型、跨界做醫(yī)療的地產(chǎn)、建筑公司，對醫(yī)院運營一知半解，“他們只懂得撒錢，大多不知道該具體怎么辦醫(yī)院”。
現(xiàn)在李東坡似乎在做兩手打算。他想實現(xiàn)辦醫(yī)院的夢想。他清楚遵化市的醫(yī)療市場特點：患者流動性強�！拔覀兿Ｍㄟ^改善環(huán)境、差異化經(jīng)營，能（從公立醫(yī)院）留下一部分患者�！蓖瑫r，距離北京只有100多公里的遵化，未來中高端養(yǎng)老市場可觀。
他也在為被并購做著準備。在接觸過中信醫(yī)療集團等大公司后，李東坡開始在醫(yī)院資產(chǎn)上有意為之：自持坤桐醫(yī)院所處的商用土地，并建成營利性醫(yī)院�！盀橐院蟮暮献魈崆安季�，省得人家想并購的時候，自己不合格：資產(chǎn)與醫(yī)院的條件，得滿足收購方的條件�！崩顤|坡告訴《財經(jīng)》記者。
快錢難砸出一家好醫(yī)院
“房產(chǎn)企業(yè)想要開醫(yī)院時，宛如暴風驟雨，可是真正要項目落地時，往往變成了和風細雨。”一位醫(yī)療投資界人士說。錢能砸出項目，卻不能夯實一所真正的醫(yī)院。
鄧勇主持了一個關于社會資本辦醫(yī)的國家社科基金課題，研究發(fā)現(xiàn)：2017年中國地產(chǎn)行業(yè)在健康產(chǎn)業(yè)的投資已高達3000多億元。
2019年1月，萬達集團董事長王健林在年會上宣布：萬達正式進軍健康產(chǎn)業(yè)。早在三年前，萬達集團便與英國國際醫(yī)療集團（IHG）簽訂合作協(xié)議，萬達將總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫(yī)院，由IHG運營管理并使用IHG品牌。IHG 2015年進入中國，在華公司為英慈醫(yī)療。
英慈醫(yī)療中國區(qū)原醫(yī)院業(yè)務總監(jiān)王一帆告訴《財經(jīng)》記者，“當時簽的主要是青島和成都國際醫(yī)院的項目，青島醫(yī)院項目在萬達建成后，賣給了融創(chuàng)�！蓖顿Y20億元的青島萬達英慈國際醫(yī)院，原計劃是2018年開業(yè)；2017年7月，該項目隨著萬達13個文旅城項目被售給融創(chuàng)。
去年9月，萬達集團又與美國匹茲堡大學醫(yī)學中心（UPMC）簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在北京、上海、成都等地合辦五家頂級國際醫(yī)院，王健林在簽約儀式上表示成都醫(yī)院已經(jīng)獲得批準進入設計。
IHG與UPMC同屬醫(yī)院管理公司。萬達是否更換了國際醫(yī)院管理的合作伙伴？新的五家國際醫(yī)院進展如何？截至記者發(fā)稿，萬達方面表示不予置評。
有行業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)》記者分析，萬科集團已從廣州蕙心醫(yī)院項目中退出。該項目于2016年底開業(yè)，被視為萬科在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)上的第一個醫(yī)院項目。蕙心醫(yī)院是廣州萬科公司運營的項目。
廣州萬科相關人士接受《財經(jīng)》記者采訪時表示：該公司并未從蕙心醫(yī)院項目中退出，“運營良好，預計第三年開始實現(xiàn)盈利”。
與萬達150億元的合作，是英慈醫(yī)療在中國的第一個項目。此后，該公司還與碧桂園（02007.HK）、杭州科誼地產(chǎn)等多家房企簽約。據(jù)英慈醫(yī)療內(nèi)部人士透露：內(nèi)地的項目都沒落地，與碧桂園的合作還沒有合適的項目。
有的雷聲正酣，也有的打退堂鼓。綠景控股（000502.SZ）從2015年退出房地產(chǎn)業(yè)務，計劃募集超百億元布局婦幼醫(yī)療服務領域，先后與首都醫(yī)科大學附屬北京兒童醫(yī)院、北京市兒科研究所等簽訂合作協(xié)議。此后，兩項合作終止。
綠景控股2018年財報顯示，將資金、盈利有較大壓力的早期醫(yī)療項目的全部或部分股權進行剝離，其中包括北京明安、明安康和100%股權，以及南寧明安70%股權，總對價逾2.84億元。本次交易完成后，綠景控股只持有南寧明安30%股權。
在對深交所重組問詢函的回復中，綠景控股否認退出醫(yī)療行業(yè)，解釋稱出售三家醫(yī)療資產(chǎn)是因為“尚處于業(yè)務開拓期或建設期，盈利能力存在較大壓力”，未來“尋找給公司帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流、成長性高的、較為成熟的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資產(chǎn)”。對于醫(yī)療板塊虧損的原因與未來的收購計劃，截至記者發(fā)稿，綠景控股未予回復。
“地產(chǎn)商看到（醫(yī)療）這條路不太理想，撤出來的也越來越多�！蓖跻环嬖V《財經(jīng)》記者。
打退堂鼓的公司，多少體會到“隔行如隔山”。在投入與產(chǎn)出比方面，醫(yī)療行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)截然不同：醫(yī)療是長期投入、回報周期長；地產(chǎn)講究的是周轉(zhuǎn)快、高利潤�！暗禺a(chǎn)商投入一個億，按照他們的慣有邏輯，希望有20倍的回報；即便認識到醫(yī)療回報低一些，也希望有兩三倍的回報�！蓖跻环治�，醫(yī)療行業(yè)至少需要三年，才有希望實現(xiàn)現(xiàn)金流持平，“兩個行業(yè)的期望值差別很大”。
鄧勇觀察到，民營資本大金額投資醫(yī)院，一般五年內(nèi)很難回本、實現(xiàn)盈利，“民營資本很難耗得起，30億元以上的投資，連國家隊都耗不起”。
2018年5月，泰禾集團董事長黃其森宣布準備連續(xù)五年每年投入100億元，加上運營成本，要投入800億-1000億元到醫(yī)療領域，并表示“做好了十年八年不賺錢的準備”。
“現(xiàn)在地產(chǎn)全行業(yè)做醫(yī)療，還處于試水階段，貿(mào)然一下子投這么多，未必理性�！鄙鲜鲠t(yī)療投資界人士分析，泰禾這種壯士斷腕的風格值得肯定，“關鍵要看項目的遴選、落地后的管理”。
一位創(chuàng)投資本創(chuàng)始合伙人告訴《財經(jīng)》記者，他的一個朋友上世紀90年代從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型做口腔連鎖，盡管已經(jīng)有數(shù)十家門店，仍然后悔從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，“后來想回也回不去了”。房地產(chǎn)行業(yè)從1998年開啟新一輪建設高峰期，十多年的發(fā)展使其成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，也讓從業(yè)者賺得“盆滿缽滿”。
醫(yī)療投資界有一句經(jīng)典：從來不干雪中送炭的活，只做錦上添花的事�！霸卺t(yī)療領域，新建項目基本是退不出來的，除非整體打包出讓，但是能接盤的人少。”鄧勇說。
外行如何做好醫(yī)院
王一帆半年前從英慈醫(yī)療離職，重回實體醫(yī)療。他對在中國采用管理輸出的模式做醫(yī)院，不樂觀。醫(yī)院的運營管理，是地產(chǎn)商投資醫(yī)療最大的短板，地產(chǎn)商多尋求與醫(yī)院管理公司合作來解決，但一旦醫(yī)院的產(chǎn)權與管理權分離時，管理便會到處受到掣肘。
地產(chǎn)商負責醫(yī)院建設，醫(yī)院管理交給專業(yè)公司，后者收取管理費。這看似清晰的所有權與經(jīng)營權分離，當涉及到費用時，管理就會受限制，比如每年的預算定多少，就很難處理。“雖然合同已經(jīng)將責權界定清楚，但實際操作起來很難。”王一帆說。
不僅如此，受委托的醫(yī)院管理公司，很容易把自己做成一塊“鋪路石”�！白龅貌缓茫瑫毁|(zhì)疑能力不行；做得好了，又很容易被踢掉。”王一帆說，“大地產(chǎn)做醫(yī)療也會這樣做�！�
除了委托管理，不少地產(chǎn)公司自己成立醫(yī)療管理公司，挖來三甲醫(yī)院管理者來坐鎮(zhèn)，為此能開出300萬到500萬元的年薪，但這些已有點職業(yè)經(jīng)理人味道的管理者，多來自全政策化加半市場化的公立醫(yī)院。初來乍到這些完全市場化的民營機構(gòu)，管理理念的大相徑庭讓雙方都難以適應。
有的三甲醫(yī)院院長、副院長，到了民營醫(yī)院，還端著公立機構(gòu)做院長的架子；可投資方覺得是：“我高薪聘請你來，怎么管理醫(yī)院得聽我的”。
李東坡的坤桐醫(yī)院，也面臨聘請還是自己培養(yǎng)專業(yè)管理團隊的選擇題。此前已經(jīng)在跟北京的公司談，在醫(yī)院將來利益分配上正在磋商。但他骨子里不相信“空降兵”，“醫(yī)療的可復制性特別小，不同地域醫(yī)療資源、人口、發(fā)病率不一樣，理念也有差異；如果管理團隊理念太先進、成本太高，也很難合得來”。
與國際上著名的醫(yī)療集團、管理公司合作，是頭部房地產(chǎn)公司投資醫(yī)療的熱衷之舉。但理念的協(xié)同仍是關鍵。
王健林在與UMPC簽約儀式上演講時表示，“萬達集團一個最大的特點就是執(zhí)行力強、速度比較快，所以希望美國的朋友能夠有一個好的心理準備跟我們合作。一個醫(yī)院建個五年八年的那就太慢了�！�
最近，美國西達賽奈醫(yī)療中心副總裁Heitham Hassoun在北京參加中美醫(yī)院合作峰會時表示，“希望找到世界觀相類似的合作伙伴，最終才會彼此交換經(jīng)驗和合作�！�
從那么多國際合作中可以看出，簡單地將國外醫(yī)院的理念照搬到中國是行不通的。IHG亞洲區(qū)首席運營官韓旭曾建議，如何把國外的運營理念、醫(yī)療資源引進中國并進行本地化自我造血，才是地產(chǎn)企業(yè)成功進入醫(yī)療行業(yè)的關鍵。
“不能坐等優(yōu)惠政策”
城郊地帶，是地方政府大力開發(fā)的地點，一系列優(yōu)惠政策隨之而來，尋求同社會資本合作建醫(yī)院。拿地的便利與便宜，可謂地產(chǎn)商進入醫(yī)療的主因。
“在地產(chǎn)商看來：先把地給圈了，這個項目就是我的了，等三五年后市值提升再賣出去。”一名業(yè)內(nèi)人士告訴《財經(jīng)》記者，對地產(chǎn)商而言，項目運營的好壞，就另當別論了。有地產(chǎn)商為了盡快進入醫(yī)療行業(yè)，新建的醫(yī)院一般申請為非營利性醫(yī)院，可以享受低稅、醫(yī)保、水電的優(yōu)惠。等“翅膀硬了”，就把醫(yī)院性質(zhì)改為營利性，變更土地性質(zhì)，之后可以做商業(yè)地產(chǎn)項目。
這樣運作的前提是，醫(yī)院運營狀況良好，操作時需補足之前的稅費、土地出讓金。鄧勇分析，大的地產(chǎn)公司會這樣做，公司要上市并表的話，則必須這么做，“醫(yī)院營利或非營利性質(zhì)的改變，目前沒有法律法規(guī)明文禁止，主要看醫(yī)院是否具備變更性質(zhì)的條件，此外，地方政府和衛(wèi)生等部門領導的膽量和魄力，也起著很重要的作用”。
上述醫(yī)療投資界人士跟不少房企談過項目，清楚另外一個“套路”：第一步，先把項目拿下來，占山為王；然后簽署一家醫(yī)院管理公司做管理；引進器械公司后，前期的錢不給，先墊付資金、按流水給提成；然后再到銀行融資。“醫(yī)院的運營幾乎無需自己投入真金白銀。”
“有的政府為招商引資還給錢、給事業(yè)編制。”這位醫(yī)療投資界人士稱。不少醫(yī)療項目打著養(yǎng)老床位補貼的“算盤”。
地產(chǎn)商以產(chǎn)權融合的方式，以康養(yǎng)項目便宜拿地頗為普遍。按照地方政府的規(guī)定，地產(chǎn)商拿地之后，一部分土地做商業(yè)地產(chǎn)、可以出售；剩下的則必須自持、不能賣，往往做成康復養(yǎng)老項目，政府會給每張床位一定補貼，有的城市達到每張床位一年5000元到1萬元。
在這種模式下，“商業(yè)地產(chǎn)的收入基本可以覆蓋整個項目的成本，康養(yǎng)收入加上補貼就可能成為凈利潤�！蓖跻环治觯斑@樣房企還是賺的，不太在乎醫(yī)療項目是否真正成功�！�
善用“套路”的公司，把政策研究得很透徹，且敢于貼著紅線行走�？扇绻懽犹螅負L險。
鄧勇曾經(jīng)接受河南省一家公司的咨詢，該公司轉(zhuǎn)型做醫(yī)療不成功，想起訴當?shù)卣�。幾年前，河南某市委書記找到該公司負責人，邀請其以招商引資的形式在該市建設一所婦健醫(yī)院，市委書記代表政府承諾辦理醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，并讓公立醫(yī)院提供人員培訓等方面的支持。雙方簽訂了合作框架協(xié)議。
2015年，原國家衛(wèi)計委發(fā)文要求“各級婦幼健康服務機構(gòu)應當根據(jù)轄區(qū)常住人口數(shù)、婦女兒童健康需求、功能定位、職責任務和區(qū)域衛(wèi)生規(guī)劃、醫(yī)療機構(gòu)設置規(guī)劃進行合理設置，建設規(guī)模適度”。
新規(guī)之下，該市只能保留原公立婦健醫(yī)院、不得新建。然而，此時，該公司已投十幾億元建成醫(yī)院，并請了專業(yè)公司搭建信息網(wǎng)絡。更巧合的是，時值該市領導班子換屆，原市委書記調(diào)走了。
證辦不下來，政府也不兜底。該公司提出讓政府回購，政府同意，但是無法一次性拿出這么多錢，項目一直空著。該公司想要提起訴訟，可雙方簽訂的合作框架沒有法律效力。
鄧勇分析，社會資本辦醫(yī)非常需要政府與政策的支持，然而其在合作談判時往往又處于相對弱勢的地位�！靶姓I導的誠信度、人事變遷、發(fā)展思路不斷變化，都影響項目的穩(wěn)定性和效益，再大的地產(chǎn)商都會怕。”
一位熟悉遵化坤桐醫(yī)院項目的知情人士告訴《財經(jīng)》記者，這家醫(yī)院進展緩慢，主要在于當?shù)卣恢辈桓遗陌�，此前的方案是引進國藥集團，由坤桐控股；把遵化市第二醫(yī)院撤掉，與中醫(yī)院老院區(qū)的人一起裝進坤桐醫(yī)院。該方案一直沒通過。
遵化市衛(wèi)計局副局長周永超對《財經(jīng)》記者稱，國家鼓勵民營醫(yī)院參與公立醫(yī)院的改革、醫(yī)共體建設等，“衛(wèi)計局目前只是初步了解了一些坤桐醫(yī)院的情況，具體如何參與，由遵化市政府來定，衛(wèi)計局來出方案；參與的思路，現(xiàn)在只是探討之中，還沒形成最終的方案”。
對于政府的支持與優(yōu)惠政策，李東坡看得云淡風輕，“社會資本辦醫(yī)，不能坐等政府的優(yōu)惠政策；指著政府的補貼，累死都做不成”。
（來源：財經(jīng)雜志 孫愛民）
