出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員 王國平

編輯/娜娜

編者按

一個商業項目的發展好壞，離不開招商和運營的實力。招商和運營原本是商業項目生命周期中缺一不可的環節，兩者是一組“CP”，環環相扣，雖各有使命，但殊途同歸。不過實際商業操盤過程中，招商和運營面臨著諸多問題和困境，正困擾著很多商業項目。

招商和運營的核心是通過強干預手段對區域商業進行催熟，比如原本不具備誕生大賣場、影院的區域由于開發商強勢干預整合引入賣場、影院，快速催熟該片區，讓地產可以更順利銷售，讓買入的用戶可以提前享受商業配套，讓地方可以在周邊更快地賣地。

如果要讓該區域商業自然形成，可能需要十年甚至更久。開發商通過選擇給予讓利、補貼、甚至反保底等多種方式來超前引入超區域消費水平的商戶，刺激市場，快速縮短區域商業培育時間，可以說，強干預催熟是多方共同希望得到的結果。

不過開發商干預市場有個節點：銷售尾聲或結束放棄干預和催熟，導致催熟缺乏連續性。開業后商業與區域發展不匹配現象突出，區域自然用戶無力支撐商業發展，沒有那雙有錢的手干預，商業項目會快速衰退。

這也是為什么市面上接招商的團隊多、接運營的少的原因。招商團隊通過引入主力店、品牌店可以激活銷售市場，開發商需要資金快速回流，兩者適配。招商結束后，運營的作用并不能讓開發商快速見到利潤，當持續的投入與短期回報不成比例時，開發商通常選擇“趴著”，放棄投入。

一直“趴著”也難受，有的有返租壓力，有的有股東回報壓力，重啟激活成為一些開發商想要進行的嘗試。

二次招商難在哪？

招商一次成型相對容易，二次調改需要招商、運營同步推進，且需要投入更大的資金，回報卻難以測算，因為回報假設的基礎并不牢固。還要面臨市場對開發商思維及運營能力的質疑，以及區域不成熟無法支撐消費的質疑。

二次招商實際上是運營驅動，運營圍繞著產品進行人工干預市場。你想做個什么樣的產品模型來適配這個市場，需要對周邊或擬輻射區域的用戶進行調研摸底，建立畫像、分析需求，以能接受的成本構建你的產品。

很多開發商能夠接受一次招商投錢，二次招商投入手頭往往并不寬裕。二次招商要快速起盤，通常采用的方式是：引入比一次招商更強勁的主力店或品牌店來重建信心，或切換賽道引入新賽道標桿換掉整個內容盤。兩者“氪金”程度都非常高。

如某項目正在切換賽道，單造景落地成本就突破一萬每平米，這種一刀999級的打法，其未來開業直接爆掉幾乎沒有懸念，大幾百號人團隊配置，服務水平低不了。這種打法對于資金有限且有盈利需求的項目，高仿匹配度并不高。這還是起步投入，為了持續高顏值輸出、多重感官體驗，刺激上癮，其后續需要跟進的資金才是大頭。

很多所謂的非標之類項目為何開業即巔峰，新客戶進來沒多久就玩膩了，出片率不行了，本質就是后面沒錢燒，收支不匹配，有的沒幾年就消失了。有些非標項目新鮮度可以保持稍長些，是前期氪金程度更高，做遠程輻射，吸引到外地流量。在本地消費者玩膩的時候，外地人還有一次性打卡新鮮感。若要溫和地推進，耗時長，需要投入到運營體系也不少，關鍵運營投入會超過很多開發商的預期，畢竟現在很多項目前期都是派個物業收收租金就了事了。

大部分商業項目終究是不具備超長輻射能力的，這個是由項目現狀以及能夠“氪金”的程度決定的。很多開發商看到非標項目的吸睛能力，希望自己也能夠做一個類似的商業項目，快速獲得市場認可，并轉化為利潤，這很難。

首先商戶不愿意進場，前期進場的商戶都沒賺到錢，沒有賺錢效應很難推動新商戶入場。非標商戶有些雖然沒有與甲方打交道的豐富經驗，但大部分還是可以辨認該項目商業是否有賺錢的機會，只有“小白”才會急沖沖簽約。但“小白”的存活率低，進來沒多久又收攤回去也沒用。

好的運營要能控場

項目方要提供明確細化的流量來源方案，一個商業項目再少也要有一萬+的人流量來維持不倒，理想狀態要有二萬+的人流量來支撐。非標商業如何來論證流量來源，并且這種論證可以得到部分市場的認可，要知道現在的商戶賊精賊精的，而且開店極其謹慎，根本不好“騙”。傳統商業流量構建大家都很清楚，超市估一下人流，影院估一下人流，信息差不大，能做不能做，很快能判斷出來。

大城市的一些項目通過媒體傳播一下，還可以吸引到外地人。小城市難以吸引到媒體關注，當地自媒體從業人員又少，做得再好，想打爆吸引外地人也難。出現淄博、天水現象概率是極低的。再說，本地短距半徑都做不好，能夠做長半徑輻射的基石會是什么？資金、人才、供應鏈等諸多條件都不具備。

合理狀態是先保住基本盤不被別人搶走，再深度滲透做增量盤，有機會或出現臨爆點突圍做輻射盤。要是基本盤客戶都維護不好，看著別人鍋里的也沒用。不是所有項目都可以成為上海百聯TX淮海、成都REGULAR源野，不過源野好像也撤的差不多了。

一次流量過來后，想留住流量技術含量更高。想要這些消費者二次來訪產生復購，只是純粹的一次性場景氪金肯定是不夠的，如何讓消費者開心、舒適，非常考驗內容的干貨程度以及持續輸出能力。一次氪金很大程度依靠外部供應鏈共同合作，但持續燒錢依靠外部供應鏈，“口袋”受不了。就算“口袋”受得了，外部供應鏈也沒有那么多優質內容持續供應，至少在現階段整個供應鏈內容輸出能力還是很弱的。自己創造內容，整個團隊配置又變得盤大，板凳深度要求也高。好的運營要能控場，抓住每個節點，并把各部分都串聯起來。在項目的不同階段不同需求，尋求突破口，梳理清晰產品的邏輯及運營思路，通盤考慮并合理化資源配置，不計較一城一池得失。

項目運營非常忌諱困在一次流量和二次流量中反復搖擺。一次流量和二次流量面對的消費者及運作邏輯完全不一樣。一次流量重心在嘗鮮，二次流量重心在復購。很多內力不深的運營經常會在一次流和二次流兩套邏輯中無所適從、左右挨巴掌，陷入迷茫、困頓。理想狀態是一次流到位后，直接切換到二次流模式，在流量不濟時，偶爾重啟泛流量澆灌。

運營考驗的是人才結構及深度、供應鏈能力，傳統開發商對于商業運營初期會覺得吃力一些，但這是必須經歷的環節。