“但凡有城市的地方貌似就有城市綜合體”是我國城市商業建設的真實寫照。仿佛一夜之間，城市綜合體如雨后春筍般來襲，除了北京、上海、廣州等一線城市外，全國各地的二三線城市也都走起了“Mall”步，前赴后繼走上這條潮流路。盡管資歷淺，但產業的外遷，就業、居住的郊區化，城市化發展量和質的外延，城市半徑的延伸都為其提供了沃土。由于城郊商業項目能夠滿足政府業績的價值和開發商低價拿地成本的雙贏目標，如早在2008年，杭州就提出要建設100個多功能城市綜合體的宏大目標，完全沒有意識到城市綜合體可能會“水土不服”或脫離實際消化能力。

　　隨著中國社會經濟的飛躍發展，居民人均收入水平的提高，汽車和住房成為城鎮居民消費的兩大熱點，城郊購物中心也就應運而生了。在地方政府看來，城郊商業項目的建設速度可以彰顯該城市的城市化進程以及當地人民生活水平的提高，從而提升城市整體形象。尤其是在當前住宅市場頻遭調控的情況下，地方政府更是鼓勵開發商建設商業項目，促進其經濟發展。市場的需求和區域發展的要求，促進了政府、開發商、投資商對商業項目的推動，為大城市商圈進一步聚集以及分化，郊區商圈加速形成，二三線城市的商業升級、購物中心等高級別的商業物業全面發展等提供了源動力。但由于開發商和地方政府兩方均過分青睞商業地產，一些二三線城市城的郊商業項目已經出現了過熱現象。

　　加快城市化，推進城郊建設無可厚非，但始終要認清的是，一個商業項目的成功取決于消費者的認可。做得好與不好，是后期的經營支撐決定的，好看而不中用是不可行的。一個完全沒有支撐力的市場，建一個大型的購物中心，憑空造創造一座空城，最后只會慘不忍睹。也有樂觀者疑問，為什么不可能，美國不是成功了嗎？要知道，我國那些失敗的項目，例如華南MALL從當初的轟轟烈烈到不可收拾，雖然經歷多番調整，但還是冷清如常，稍有的起色還是沒有撐起它，未來仍然堪憂。為什么美國的城郊購物中心、城市綜合體可以成功，而中國的華南MALL卻失敗了，根本在于定位城市與美國的不同。商業項目最重要的就是地段與商業環境，而非憑空創造的一個市場，商圈是多個元素作用下逐步形成的并不是人為在短期人一哄而成的，創造市場和自然形成的市場是無法相提并論的。華南MALL這一路走來充滿缺陷，先天不足的地理位置、開發戰略的本末倒置、經營管理的雜亂無章，生搬硬套國外MALL的選址理論和國外的消費習慣等都是造成其嚴重失誤的原因。

　　作為二線城市的杭州，近年來房地產市場的發展勢頭也是有目共睹的，大型商業綜合體的建設成為了杭州“從大城市向大都市”轉變的催化劑，多城市中心取代了原來的單一格局，但也不是所有的建設都是有價值的。例如，杭州城郊商業建設中最典型的九堡商圈，目前已經建成為一個巨大的專業市場集群，包括有四季青服裝交易中心、紅星美凱龍、恒大建材市場等20余個項目，大餅是越攤越大了，但空置率也很高。雖然一個新城區商業氛圍的培育有一定的時間跨度，但政府盲目的規劃開發，開發商的過度樂觀，最終還是導致了開業后人氣不足，甚至有的商家了減少損失采取了搬離市場的對策。由此，我們也可以認識到并不是所有的商業項目都是能夠帶動城市的發展的，有的甚至會帶來不必要的損失，紊亂區域商業發展的規律。

　　以下將從開發商、政府規劃兩個方面來分析城郊建設不斷上演空城計，空置率高企的原因：

　　一、開發思維：在商業項目的開發模式上追求短期利益，同時樂于追求大體量，沒有深入研究業態、功能、輻射半徑、招商、運營的難點；開發資金嚴重缺乏，寄希望于“短、平、快”的開發模式來發展商業地產。整體運作上又是重銷售、輕招商，重房地產開發思維，輕商業地產長期回報理念等這一切聯合疊加造就了上演“空城計”的惡果。例如，在杭州、天津、蘇州、成都等經濟發達的二線城市，開發商為了搶占商業資源和發展先機，大舉進入商業地產，短期供應，尤其是高級別的商業設施如購物中心等大幅上升，已經出現了價格和空置率同步上升的現象。城郊項目多是花了九牛二虎之力，傷筋動骨才把新城建起來的，結果只是演了一出“空城計”，其后果是極其嚴重的。

　　二、政府行為：對城市發展規劃的可行性研究缺乏，對商業地產的市場化認識不夠，對城市商業網點規劃的實施力度不足，過于注重房地產開發本身，而對商圈的形成規律認識貧乏；城郊商業發展沒有統一的規劃，土地資源管理、商業項目規劃、商業網點布局各自為政，缺乏協調，整體沒有實現統一的規劃和利益分配的平衡。即使是有規劃，也僅是基本滿足了地方政府的利益需要，而忽視了開發商、投資者、經營者的利益分配平衡點，最后造就了“招商難、融資難、運營難”三座大山。例如，一些地方政府在城市建設中樂于拍腦袋搞規劃，盲目追求擴張，熱衷造新城，貪大求洋。結果商家寥寥無幾，新城區最終變成荒草地；有的即便建起了一棟棟大樓，但空置率非常高，所謂的新區也只不過是一個空架子；甚至有的地方政府，在新區建設中招不來商，引不到資，最后只能親自上陣，通過財政投入建設辦公樓，提升人氣。如此種種，城郊商業項目的建設不過是地方政府導演的一出“空城計”罷了。

　　三、追究城郊商業和新城開發區項目不斷上演空城計的根源是沒有產業鏈的支撐、沒有科學的規劃設計、沒有服務百姓的執政理念所造成的。轟轟烈烈的城郊商業項目建設原本是應市場需要而開展的，卻頻現諸多問題。鴻偉摩爾多年來一直致力于商業地產的研究，對于城郊商業項目不斷上演“空城計”也是非常痛心的。鴻偉摩爾認為，地段是商業項目經濟命脈的重要因素，建筑規模要根據市場容量來控制，建筑布局應創新合宜，功能規劃要填補市場空白點。只有通過不斷的調整，才能使商業項目的發展越來越接近真正的市場需要。

　　城郊商業項目的建設要平衡好開發商、投資商、政府三方之間的利益，就應通過設置項目開發門檻來平衡。例如，大體量商業體中主力店必須占總建筑面積的50%以上，提高休閑、餐飲、娛樂、文化等功能業態的比例；在開業后的兩年內放水養魚、精心管理，突出以“人氣”為本，有人氣，才有商機，才有財氣；對不具備以長期經營為投資回報方式的理念，不具備70%的開發自有資金實力的開發商，不允許其進入。通過政策引導，著眼于長期目標，以龍頭企業、品牌企業、資本實力企業為首選目標進行精心引導，推出中、長期利益兼顧相結合的開發模式。開發過程中尊重客觀規劃，不能以政績形象功能代替商業服務的功能。在項目形成人氣，基本確定商業地位時，開始逐步調整業態比例，尋求開發收益回報。因為商業地產是風險大、周期長、困難多的行業，會讓很多開發商難回頭。

　　總體來說，專業的運營管理是商業項目長期可持續發展的重要保證，是在城郊商業項目建設過程中達到最優的重要保障。要從商業地產中獲利，就必須有更遠的眼光、更細致的觀察，從現狀看未來。
　　（作者楊建偉，鴻偉摩爾董事長）