作者：Len Lewis
象“安全港”和 “白色騎士”這樣的術語通常使人想起80年代和90年代興盛期間的股票市場。但是目前，它們多半是用來形容利潤不斷增長的房地產市場—社會公共權益和私有權益投資者選擇的資產。
從紐約市的大峽谷，到得克薩斯登同城的平原地區以及發達城市洛杉磯，商業房地產—特別是以超市為主力商店的購物中心—已經成為完全缺乏活力的經濟復蘇形勢中的一個亮點。同時，雖然估計7%和8%之間的年投資收回率可能并不高，但是它卻是對衰退的經濟感到厭煩的投資者和開發者的安全收入來源，他們把房地產視為仍不穩定的股票市場中的一個安全港。
“這是一個賣方市場，同時對被認為是一種安全投資的追求，并不缺少資金。隨著商業房地產的發展，零售業保持相當穩定的發展勢態”，Tom Dwyer說道，他是總部設在紐約的房地產信息公司Reis, Inc零售解決方案的經理。
Therese Byrne, 前華爾街房地產分析家，現在是一家紐約零售房地產出版商Retail Maxim的編輯和出版者，他補充說道：“只要人們在小區內居住，你可以保持房地產的價值。對房地產所有者和投資者來說，目前的問題是怎樣接近并使這些地區的固有價值最大化并獲得更多的收益。”
很明顯，對HEB食品雜貨公司來說，這是一個核心戰略；而且該公司一直以其區域的選擇而倍受稱贊，同時被許多人認為是該行業中最佳的房地產開發商之一。目前，在德克薩斯州的100多個購物中心中，這家總部設在圣安東尼奧的連鎖店擁有并管理著租借給其他零售商的3000000平方英尺以上的區域。HEB還擁有它的40家圣安東尼奧商店中的28家，持有德克薩斯州6家合伙購物中心的股份并擁有墨西哥的16家購物中心。
人力資源和房地產的高級副總裁Todd Piland說道：“我們不是因為好玩才進入這個行業的。這是一個利潤不斷增長的行業。”
如果價格繼續上升，利息和股本比率繼續保持原有的水平，同時較好的房地產變得日益稀缺，那么其他公司可能將搶占HEB房地產市場份額中的一部分。
看來這大部分取決于在限定的時間內可以利用或被清空用于分區制的區域。最近SUPERVALU決定出售它在丹佛的九家商店和物流中心。四家商店和倉庫立即被克羅格搶購。
最佳地區搶購
Fleming的破產和隨后的清算給市場帶來了27億平方英尺的零售和倉庫區域 —總共為橫跨20個州的60個地區，土地面積從1到13英畝不等，區域面積從15,000到140,000平方英尺不等。
同時沃爾瑪大企業的發展趨勢繼續強占房地產市場，230家大型綜合超市計劃于2004年在美國設立。其中的大約一半將是現有商店的重新定位或擴張。但是，根據一項評估的內容，沃爾瑪的增長率表示將會有大約五千萬平方英尺新的零售區域—足以容納36家購物中心。毋庸置疑，大多數擴張發生在傳統的“綠地”區域，這可以滿足該零售商150,000-到200,000平方英尺商店的嗜好。但是它也關注象洛杉磯、紐約和芝加哥這樣的市區市場，這些市場正在發展壯大，而不是才開始起步，在這里已經有兩層和三層的購物中心。
穩定的零售區域的需求使零售房地產行業擁有某些抗衰退的能力，而且遠遠超過其他房地產類型。事實上，房地產的需求仍然很高，由加利福尼亞Encino的一家經紀公司Marcus & Millichap展開的一項最新調查發現70%的被訪者計劃在2004年增加他們在商業房地產上的投資。其中，12%的被訪者計劃在以食品雜貨/藥品為主的購物中心上增加投資。然而，這個數字并沒有考慮計劃在獨立的零售房地產、市區零售區域、強力業種中心或本地購物中心增加的投資。
這是個好消息。但是市場的關注點還在于以食品雜貨為主的購物中心的哄抬價格使這個市場變得“過熱”。在過去的兩年中，價格很高，同時股本比率下降了大約200個基點，專家認為這些購物中心的價值會因超市面臨的競爭性風險—特別是來自沃爾瑪的風險而打折。
雖然如此，根據這項調查的內容，與其他行業相比，更加看好藥品/食品雜貨房地產的投資者相信現在正值購買的時間而不是出售的時間。這項調查指出，這已經引起了售價的迅速攀升，使原本以90美元到100美元每平方英尺建造的購物中心售價高達240美元每平方英尺。
“零售是最容易操作的房地產類型，因為進駐率是穩定的，同時租金相對適中 — 與空地增長和租金下跌的剩余房地產市場相反，” Bill Maher說道，他是馬里蘭州巴爾的摩Jones Lang LaSalle的一家分公司LaSalle 投資管理公司的北美發展戰略主管。
對于開發商來說，優勢在于存在著更多的機會。“爭取融資并長期占有房地產或進行建造并銷售給私有買主或社會公共事業買主，這變得非常容易”，他說道。
融資是市場實力的關鍵所在，Dwyer說道，并指出去年財政部和銀行利率都空前居低。“這種融資標準在兩年前是前所未聞的，同時這使得買方更容易哄抬價格。”
