盡管經(jīng)歷著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，中國(guó)的購物中心在2012年依然以超出人們預(yù)期的速度在“奔跑”著。
2012年12月初，由上海購物中心協(xié)會(huì)和中國(guó)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心共同倡導(dǎo)和發(fā)起的TOP20中國(guó)購物中心領(lǐng)袖企業(yè)峰會(huì)在上海召開2012年會(huì)，包括萬達(dá)、崇邦、綠地、百聯(lián)等在內(nèi)的主流企業(yè)參加了這次會(huì)議。上海公司注冊(cè)令這些購物中心“操盤手”們憂慮的，是迅速變化的市場(chǎng)所帶來的運(yùn)營(yíng)和回報(bào)的壓力。
而在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，目前已經(jīng)階段性過剩的購物中心，依然要面對(duì)繼續(xù)增量放大的市場(chǎng)格局。
階段性過剩
在這次年會(huì)上，中國(guó)購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利稱，2012年全國(guó)新增購物中心數(shù)量超過300家，從而使全國(guó)購物中心總量達(dá)到3100家。
“結(jié)合城鎮(zhèn)化和消費(fèi)率增長(zhǎng)兩大指標(biāo)，預(yù)計(jì)到2025年之前，中國(guó)購物中心都處于增量階段，屆時(shí)中國(guó)購物中心總量將突破10000家，成為全球購物中心商業(yè)建筑面積最高的國(guó)家。”郭增利說。
城鎮(zhèn)化是購物中心開發(fā)的重要?jiǎng)恿υ矗徫镏行牡拈_發(fā)又反過來推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并提高城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平。
伴隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，中國(guó)的購物中心從1990年誕生第一家到2011年的2812家，購物中心累計(jì)商業(yè)建筑面積1.77億平方米，購物中心保持著年均25%的增長(zhǎng)速度，大大超出其他發(fā)展中國(guó)家的發(fā)展水平，注冊(cè)公司費(fèi)用成為全球購物中心發(fā)展速度最快的國(guó)家。從區(qū)域分布來看，中國(guó)的購物中心也在從一線和二線強(qiáng)城市向二線弱和三線城市擴(kuò)張。
城鎮(zhèn)化之外，另一個(gè)導(dǎo)致購物中心迅猛發(fā)展的因素，則來自于近年來一直強(qiáng)力推進(jìn)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。
在宏觀調(diào)控下，限貸限購導(dǎo)致住宅市場(chǎng)萎縮，更多的資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。德勤和中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)近日共同發(fā)布的《2012中國(guó)購物中心與連鎖品牌合作發(fā)展報(bào)告》指出，住宅市場(chǎng)萎縮后，地方政府傾向利用商業(yè)地產(chǎn)提升當(dāng)?shù)囟愂铡⒕蜆I(yè)和城市形象進(jìn)而化解“土地財(cái)政”難題，同時(shí)打造升值潛力更大的商圈，提升周邊地價(jià)。
數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是2010年住宅調(diào)控政策頒布后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速達(dá)到30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產(chǎn)投資7424億元人民幣，同比增長(zhǎng)31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然高達(dá)25%。
郭增利說，階段性過剩是不能回避的既定事實(shí)。
未來發(fā)展空間何在？
在新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，城鎮(zhèn)化又被視作中國(guó)最大的內(nèi)需潛力。這對(duì)目前已經(jīng)階段性過剩的購物中心而言，到底意味著更大的發(fā)展空間，還是更慘烈的廝殺？
郭增利稱，目前三類典型定位的購物中心（高端奢侈定位、時(shí)尚定位和大眾生活定位）所受影響明顯不同，其中高端奢侈品定位的購物中心銷售額增長(zhǎng)明顯放緩，對(duì)今年的形勢(shì)也相對(duì)悲觀；時(shí)尚定位購物中心在一線與二三線城市出現(xiàn)明顯分化跡象，二三線城市時(shí)尚購物中心業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)低于預(yù)期；大眾生活定位的購物中心則繼續(xù)保持穩(wěn)中有增局面。
尤其讓人糾結(jié)的，是二三線城市的市場(chǎng)。
深國(guó)投商用置業(yè)（集團(tuán)）有限公司首席運(yùn)營(yíng)官竺海群就表示，雖然該公司旗下12個(gè)購物中心去年的營(yíng)業(yè)額保持上升勢(shì)頭，但奢侈品消費(fèi)部分受到很大影響，位于馬鞍山、常熟、江陰的購物中心整體表現(xiàn)也不太好，只有印象城作為主體產(chǎn)品，強(qiáng)勁上升。
鵬欣房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁丁宏偉稱，好的城市地價(jià)難以承受，要投資成本低一點(diǎn)，就要到三線城市，但那里消費(fèi)能力的培養(yǎng)又出現(xiàn)問題，“所以進(jìn)退兩難”。
即便在一線城市，市場(chǎng)也在分化，上海仟果企業(yè)管理有限公司（愛茜茜里）董事總經(jīng)理韓兆林說，目前上海業(yè)績(jī)最好的是中環(huán)板塊和郊縣板塊購物中心的門店，城市中心由于人流下滑，業(yè)績(jī)并未上漲。
上海友誼集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理錢建強(qiáng)也稱，2012年百貨業(yè)進(jìn)入比較困難時(shí)期，位于上海市中心的百貨店，包括大店、名店，其業(yè)績(jī)下降的程度都出人意料。“中心區(qū)域的客流下降，尤其是南京路客流下降明顯；但是郊區(qū)客流上升明顯，基本能做到當(dāng)年開業(yè)當(dāng)年盈利。”
數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)各大城市購物中心的空置率都有不同程度上升，萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查稱，受內(nèi)地消費(fèi)品零售增長(zhǎng)放緩影響以及網(wǎng)絡(luò)購物帶來的沖擊，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，一線城市的空置率也從2011年的7.9%增加至2012年的8.4%，而三線城市則尤為嚴(yán)重。就城市而言，沈陽和成都購物中心空置率分別為17%和16.2%；廣州的空置率達(dá)到10.2%，而2011年還只是剛剛超過4%。
韓兆林稱，公司在外地的業(yè)務(wù)，會(huì)跟著連鎖化的購物中心走，對(duì)單體的購物中心，尤其運(yùn)營(yíng)商是由從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來的購物中心，持謹(jǐn)慎態(tài)度。
“城鎮(zhèn)化與購物中心發(fā)展的關(guān)系，這個(gè)話題我們已經(jīng)作為一個(gè)企業(yè)戰(zhàn)略在研究。但也要非常當(dāng)心，尤其是在三線城市打造購物中心。”竺海群說。
洗牌大趨勢(shì)
不僅如此，電商的爆發(fā)，也給購物中心帶來了巨大的沖擊。
淘寶和天貓2012年前11個(gè)月銷售額突破1萬億元，相當(dāng)于2012年前11個(gè)月我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額18.68萬億元的5%。2012年的11月11日，天貓和淘寶更是實(shí)現(xiàn)了191億元?jiǎng)?chuàng)紀(jì)錄的銷售額。
在最近一次活動(dòng)上，郭增利表示，出于體驗(yàn)和個(gè)性化的需求，購物中心的零售渠道并不會(huì)被電商所替代。“但是我覺得電商的打擊，客觀上對(duì)購物中心市場(chǎng)的降溫確實(shí)起到一定的作用。”郭增利說。
郭增利稱，國(guó)外購物中心的發(fā)展是基于零售業(yè)快速發(fā)展形成的需求，但中國(guó)是相反的，中國(guó)購物中心的發(fā)展速度明顯快于零售商的成長(zhǎng)速度，因此還會(huì)出現(xiàn)招商不均衡。此外，中國(guó)購物中心的細(xì)分市場(chǎng)是缺失的，有些消費(fèi)者需求并沒有得到充分的滿足。而目前無序的規(guī)劃，很容易導(dǎo)致購物中心之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。
在巨大的運(yùn)營(yíng)壓力下，購物中心的轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)成為常態(tài)。為了避免在品牌引進(jìn)和業(yè)態(tài)組合上的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，一些購物中心向體驗(yàn)式業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，減少零售業(yè)態(tài)。但也有業(yè)內(nèi)人士稱，這種創(chuàng)新其實(shí)很容易被模仿，因此購物中心要真正做到差異化，非常困難。
對(duì)于購物中心的未來，沒有人繼續(xù)保持純粹的樂觀，轉(zhuǎn)型、并購、洗牌，成為大家的共識(shí)。
平安信托有限責(zé)任公司物業(yè)投資事業(yè)部商業(yè)物業(yè)總監(jiān)楊敬玉稱，購物中心在經(jīng)營(yíng)方面創(chuàng)造奇跡已經(jīng)很難，未來資本對(duì)收益率的回報(bào)要求，會(huì)有一個(gè)強(qiáng)制性的下降，而并購也會(huì)慢慢多起來。
丁宏偉也表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本較高，購物中心的租金回報(bào)并不能完全覆蓋，估計(jì)要有一輪好好洗牌。“很多資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，我們覺得還是挺危險(xiǎn)的。”
很關(guān)鍵的問題是，目前并沒有辦法對(duì)購物中心的經(jīng)營(yíng)狀況做行業(yè)性的評(píng)估。由于包括客流量、銷售額、租金等數(shù)據(jù)都掌握在單個(gè)運(yùn)營(yíng)商手中，因此除了總量和建筑面積的上升，并沒有相對(duì)公開的具體數(shù)字來佐證這個(gè)行業(yè)到底是冷是熱，以及哪兒冷哪兒熱。
九洲遠(yuǎn)景（上海）投資管理有限公司董事長(zhǎng)王敬稱，由于缺少外部比較數(shù)據(jù)，運(yùn)營(yíng)商們?cè)谥贫ㄙ徫镏行牡哪甓仍鲩L(zhǎng)計(jì)劃時(shí)，無論將增長(zhǎng)率定為5%還是15%，都缺乏理性依據(jù)。自然，這種“說不清道不明”的狀況，就使得新入市的項(xiàng)目面臨著更大的壓力。
也正基于此，郭增利在此次年會(huì)上倡議：推動(dòng)主流企業(yè)參與到購物中心的數(shù)據(jù)交換中來。“相對(duì)準(zhǔn)確的行業(yè)數(shù)據(jù)也將對(duì)政府在政策制定時(shí)起到積極的參考作用，例如市場(chǎng)總量是否過剩，政府在進(jìn)行行業(yè)劃分時(shí)也會(huì)有充分的依據(jù)。”王敬說。
