盡管經歷著嚴峻的考驗，中國的購物中心在2012年注冊上海公司依然以超出人們預期的速度在“奔跑”著。

2012年12月初，由上海購物中心協會和中國購物中心產業資訊中心共同倡導和發起的TOP20中國購物中心領袖企業峰會在上海召開2012年會，包括萬達、崇邦、綠地、百聯等在內的主流企業參加了這次會議。令這些購物中心“操盤手”們憂慮的，是迅速變化的市場所帶來的運營和回報的壓力。

而在新型城鎮化的推進過程中，目前已經階段性過剩的購物中心，依然要面對繼續增量放大的市場格局。

階段性過剩

在這次年會上，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利稱，2012年全國新增購物中心數量超過300家，上海注冊公司費用從而使全國購物中心總量達到3100家。

“結合城鎮化和消費率增長兩大指標，預計到2025年之前，中國購物中心都處于增量階段，屆時中國購物中心總量將突破10000家，成為全球購物中心商業建筑面積最高的國家。”郭增利說。

城鎮化是購物中心開發的重要動力源，而購物中心的開發又反過來推動城鎮化進程，并提高城鎮化的發展水平。

伴隨著城鎮化的快速推進，中國的購物中心從1990年誕生第一家到2011年的2812家，購物中心累計商業建筑面積1.77億平方米，購物中心保持著年均25%的增長速度，大大超出其他發展中國家的發展水平，成為全球購物中心發展速度最快的國家。從區域分布來看，中國的購物中心也在從一線和二線強城市向二線弱和三線城市擴張。

城鎮化之外，另一個導致購物中心迅猛發展的因素，則來自于近年來一直強力推進的房地產宏觀調控。

在宏觀調控下，限貸限購導致住宅市場萎縮，更多的資金進入商業地產領域。德勤和中國連鎖經營協會近日共同發布的《2012中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》指出，住宅市場萎縮后，地方政府傾向利用商業地產提升當地稅收、就業和城市形象進而化解“土地財政”難題，同時打造升值潛力更大的商圈，提升周邊地價。

數據顯示，2008年以來，中國商業地產投資一直保持15%以上的增長態勢，特別是2010年住宅調控政策頒布后，商業地產投資增速達到30%，高于房地產行業平均投資增速。2011年全年商業地產投資7424億元人民幣，同比增長31%；2012年商業地產投資略有放緩，但增幅依然高達25%。

郭增利說，階段性過剩是不能回避的既定事實。

未來發展空間何在？

在新一輪的經濟增長中，城鎮化又被視作中國最大的內需潛力。這對目前已經階段性過剩的購物中心而言，到底意味著更大的發展空間，還是更慘烈的廝殺？

郭增利稱，目前三類典型定位的購物中心（高端奢侈定位、時尚定位和大眾生活定位）所受影響明顯不同，其中高端奢侈品定位的購物中心銷售額增長明顯放緩，對今年的形勢也相對悲觀；時尚定位購物中心在一線與二三線城市出現明顯分化跡象，二三線城市時尚購物中心業績增長低于預期；大眾生活定位的購物中心則繼續保持穩中有增局面。

尤其讓人糾結的，是二三線城市的市場。

深國投商用置業（集團）有限公司首席運營官竺海群就表示，雖然該公司旗下12個購物中心去年的營業額保持上升勢頭，但奢侈品消費部分受到很大影響，位于馬鞍山、常熟、江陰的購物中心整體表現也不太好，只有印象城作為主體產品，強勁上升。

鵬欣房地產集團副總裁丁宏偉稱，好的城市地價難以承受，要投資成本低一點，就要到三線城市，但那里消費能力的培養又出現問題，“所以進退兩難”。

即便在一線城市，市場也在分化，上海仟果企業管理有限公司（愛茜茜里）董事總經理韓兆林說，目前上海業績最好的是中環板塊和郊縣板塊購物中心的門店，城市中心由于人流下滑，業績并未上漲。

上海友誼集團股份有限公司副總經理錢建強也稱，2012年百貨業進入比較困難時期，位于上海市中心的百貨店，包括大店、名店，其業績下降的程度都出人意料。“中心區域的客流下降，尤其是南京路客流下降明顯；但是郊區客流上升明顯，基本能做到當年開業當年盈利。”

數據顯示，2012年中國各大城市購物中心的空置率都有不同程度上升，萊坊房地產經紀公司調查稱，受內地消費品零售增長放緩影響以及網絡購物帶來的沖擊，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，一線城市的空置率也從2011年的7.9%增加至2012年的8.4%，而三線城市則尤為嚴重。就城市而言，沈陽和成都購物中心空置率分別為17%和16.2%；廣州的空置率達到10.2%，而2011年還只是剛剛超過4%。

韓兆林稱，公司在外地的業務，會跟著連鎖化的購物中心走，對單體的購物中心，尤其運營商是由從房地產轉型過來的購物中心，持謹慎態度。

“城鎮化與購物中心發展的關系，這個話題我們已經作為一個企業戰略在研究。但也要非常當心，尤其是在三線城市打造購物中心。”竺海群說。

洗牌大趨勢

不僅如此，電商的爆發，也給購物中心帶來了巨大的沖擊。

淘寶和天貓2012年前11個月銷售額突破1萬億元，相當于2012年前11個月我國社會消費品零售總額18.68萬億元的5%。2012年的11月11日，天貓和淘寶更是實現了191億元創紀錄的銷售額。

在最近一次活動上，郭增利表示，出于體驗和個性化的需求，購物中心的零售渠道并不會被電商所替代。“但是我覺得電商的打擊，客觀上對購物中心市場的降溫確實起到一定的作用。”郭增利說。

郭增利稱，國外購物中心的發展是基于零售業快速發展形成的需求，但中國是相反的，中國購物中心的發展速度明顯快于零售商的成長速度，因此還會出現招商不均衡。此外，中國購物中心的細分市場是缺失的，有些消費者需求并沒有得到充分的滿足。而目前無序的規劃，很容易導致購物中心之間的惡性競爭。

在巨大的運營壓力下，購物中心的轉型升級已經成為常態。為了避免在品牌引進和業態組合上的同質化競爭，一些購物中心向體驗式業態轉型，減少零售業態。但也有業內人士稱，這種創新其實很容易被模仿，因此購物中心要真正做到差異化，非常困難。

對于購物中心的未來，沒有人繼續保持純粹的樂觀，轉型、并購、洗牌，成為大家的共識。

平安信托有限責任公司物業投資事業部商業物業總監楊敬玉稱，購物中心在經營方面創造奇跡已經很難，未來資本對收益率的回報要求，會有一個強制性的下降，而并購也會慢慢多起來。

丁宏偉也表示，目前房地產行業的資金成本較高，購物中心的租金回報并不能完全覆蓋，估計要有一輪好好洗牌。“很多資金進入商業地產，我們覺得還是挺危險的。”

很關鍵的問題是，目前并沒有辦法對購物中心的經營狀況做行業性的評估。由于包括客流量、銷售額、租金等數據都掌握在單個運營商手中，因此除了總量和建筑面積的上升，并沒有相對公開的具體數字來佐證這個行業到底是冷是熱，以及哪兒冷哪兒熱。

九洲遠景（上海）投資管理有限公司董事長王敬稱，由于缺少外部比較數據，運營商們在制定購物中心的年度增長計劃時，無論將增長率定為5%還是15%，都缺乏理性依據。自然，這種“說不清道不明”的狀況，就使得新入市的項目面臨著更大的壓力。

也正基于此，郭增利在此次年會上倡議：推動主流企業參與到購物中心的數據交換中來。“相對準確的行業數據也將對政府在政策制定時起到積極的參考作用，例如市場總量是否過剩，政府在進行行業劃分時也會有充分的依據。”王敬說。