商業(yè)地產(chǎn)：國內(nèi)城市綜合體的弊病
自2009年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，國內(nèi)房地產(chǎn)商開始紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，“城市綜合體”一詞可謂異常惹眼。筆者以內(nèi)城城市成都為例，目前在主城區(qū)內(nèi)規(guī)劃、在建的城市綜合體項目，已多達十三個之多，未來兩三年內(nèi)，這些項目的逐步綻放，對成都的城市發(fā)展與將會起到更多的實質(zhì)性推動作用。現(xiàn)在國家正推動加快城市化進程，城市綜合體“唱主角”的時代已經(jīng)來臨，甚至城市經(jīng)濟發(fā)展之間的競爭，也要靠城市綜合體決勝負，于是現(xiàn)在造成了各地政府推波助瀾，各開發(fā)商積極性高漲，城市綜合體的開發(fā)開謂熱火朝天的進行著。
同時，由于，國內(nèi)許多的開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體開發(fā)及后期的成功運營，缺乏正確的開發(fā)理念與思想，造成國內(nèi)部分城市投入巨資建設的大型商業(yè)項目閑置、市埸培育期人為因素無限期延長，或開業(yè)后陷入尷尬局面，只皆因前期定位時開發(fā)商主觀意識濃厚，或?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)顧問公司資歷識別草率等造成，從而，造成開業(yè)后大量商家撤埸、商業(yè)面積大量閑置，同時也損害現(xiàn)埸經(jīng)營商家的利益，影響了自已物業(yè)的價值增值。
但可喜的是國內(nèi)部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也在醒悟，比如湖南長沙、株洲或浙江杭州等地，許多開發(fā)商，尤其是國有企業(yè)長沙地鐵開發(fā)公司、株洲市建設開發(fā)公司、浙江農(nóng)產(chǎn)品集團、杭州國大集團等國有大型企業(yè)集團已經(jīng)開始醒悟，并意識到開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體等項目，是一個極其復雜的系統(tǒng)的工程，國內(nèi)具備全程服務商業(yè)地產(chǎn)大型城市綜合體開發(fā)的專業(yè)公司或?qū)＜摇W者寥寥無幾。他們都誠懇地向我們公司（深圳新麾爾商業(yè)經(jīng)營理公司）董事長楊寶民先生發(fā)出邀請，并為他們即將開發(fā)的城市綜合體服務的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設計與業(yè)態(tài)組合、盈利模式等提供指導與顧問咨詢。 但筆者在涉足本行業(yè)中逐漸發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對于項目前期市埸調(diào)研等經(jīng)費預算太少，或者說他們根本不重視！國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)商正興致勃勃地、熱火朝天大干特干，他們未思考建設如此大體量的城市綜合體，比如寫字樓建筑面積約20萬平米，本區(qū)域的寫字樓市埸供求關系與市埸容量有多大？能否如此大的寫字樓市埸？他們是哪一種類型的辦公需求等；又比如商業(yè)體量開發(fā)數(shù)十萬平米，業(yè)態(tài)如何組合？是否超出市場的容量，造成商業(yè)物業(yè)閑置或重復業(yè)態(tài)過多，傷及自身等。
城市綜合體的開發(fā)前期須進行比較專業(yè)的埸調(diào)研與可行性分析、還涉及到多學科的專業(yè)知識，如必須懂城市規(guī)劃與建筑規(guī)劃設計、城市交通動線、項目盈利模型分析、各種零售商業(yè)（超市大賣埸、百貨、專賣店、專業(yè)店等）業(yè)態(tài)的運營知識、還要求對住宅、寫樓樓、星級酒店、娛樂餐飲、文化產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)品設計與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃等專業(yè)理論與實際操盤的成功運作經(jīng)驗，且成功操盤過或服務過國內(nèi)多家大型商業(yè)綜合體的公司。
現(xiàn)國內(nèi)許多房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，眼光較短淺，在前期對項目的可行性調(diào)研、產(chǎn)品定位等前期決定性的系統(tǒng)工程，不夠重視，從而造成顧問團隊的經(jīng)費預算嚴重不足，從而造成專業(yè)服務團隊無法組織大量人員，更加深入細致的進行調(diào)研分析，因為，沒有商業(yè)服務團隊自已掏腰包來干活。
反觀商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營最成功、也最成熟的香港發(fā)展商為例，他們對建造購物中心的前期市場調(diào)研等工作非常重視，在購物中心立項前通常會請專業(yè)的顧問公司對項目進行認真的、客觀的、系統(tǒng)的可行性研究、項目市場調(diào)研、商店組合測試等，以確保項目成功，其前期的軟性投資，要占到購物中心整體投資的10%以上。
在開展項目的前期工作中，專業(yè)顧問公司的介入是取得成功的關健。項目的市場調(diào)研、策劃、定位、招商需要借助專業(yè)顧問公司的資源整合能力。一般要購物中心立項前期就要有主力店招商，如果在未明確主力店的情況下，就開始規(guī)劃設計，因缺乏定向的設計憑據(jù)，所做設計看似通用性強，實則是無的放矢，盲目的規(guī)劃設計只能增加前期不必要的成本和后期的招商難度。因此要先有主力店招商，然后才能進行業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃、選址策劃、功能流程和建筑規(guī)劃和設計，因此需要借助專業(yè)顧問公司的招商渠道和整合商業(yè)資源的能力。購物中心的建筑規(guī)劃和資金投入規(guī)模、現(xiàn)代商業(yè)營銷招商的特殊渠道以及策劃經(jīng)營的高度專業(yè)化等，都是開發(fā)商很難獨立完成，都就借助具有大型商業(yè)資源整合能力的專業(yè)顧問公司的參與。
香港大多數(shù)購物中心都集中在大型地產(chǎn)商手上，這些地產(chǎn)商有十分成熟的開發(fā)運營經(jīng)驗，尚且十分重視前期的研究。如一個項目的總投資額是5億港元，那么前期軟性投資為5000萬港元是比較合理的。這些費用包括：市場調(diào)研費用、財務顧問費用、建筑師規(guī)劃費用、營建管理費用、還包括保全措施規(guī)劃、停車動線規(guī)劃、設備維護規(guī)劃、環(huán)保措施規(guī)劃、廣告與媒體計劃、公關計劃、招商等費用。
城市綜合體目前在國內(nèi)可謂如火如荼的在進行著，比如杭州市政府的領導曾豪言壯語地說，杭州計劃在近幾年內(nèi)要建設100個左右的城市綜合體。可見城市綜合體不僅僅是一個商業(yè)服務綜合體、還是一個城市的微觀縮影、一個城市的精神面貌與生活質(zhì)素集中反映，也代表一個城市的形象！筆者希望國內(nèi)開發(fā)商們要以香港的發(fā)展商為榜樣，要吸收國內(nèi)或國外的成功開發(fā)與運營的科學理念，讓咱們國內(nèi)的各級城市多一些城市綜合體的“精品”，而不是一堆鋼筋水泥造就的建筑瓦礫。
