城市綜合體涌現 如何定位,運營成當務之急
來源：青島早報  2013-8-22 10:14:42   

　　凡是有城市的地方就有城市綜合體，用這句話來形容如今中國的城市商業并不為過。仿佛是一夜之間，被稱為City Mall的城市綜合體在全國各地遍地開花，除了北京、上海、廣州等一線城市外，包括青島在內的二三線城市也都走起了“Mall”步。不管對不對自己的胃口，城市綜合體建起來，似乎才能趕上潮流。

　　城市綜合體在島城遍地開花

　　近幾年來，居住在島城的市民不難發現，青島城市綜合體如雨后春筍般涌現，讓人目不暇接。記者獲悉，調控之下，各路資本涌入商業地產領域，一派“熱火朝天”，而將酒店、寫字樓、公寓、商業等“打包”的城市綜合體，更是熱得有些“瘋狂”。

　　據了解，就青島市場而言，在經歷了傳統零售、百貨、超級大賣場和購物中心時代，自2009年萬達廣場入駐市北CBD之后，青島的城市綜合體項目在體量、數量上都大幅提升。記者在探訪中發現，青島城市綜合體的“建設兵團”不斷壯大，短短幾年時間發展到20余家。北到膠州、即墨，南到黃島、膠南，市南區擁有中鐵青島中心、魯商中心、藍海新港城、華潤中心萬象城、遠雄國際廣場;市北區擁有CBD萬達廣場、萬科中心、和達中心城、凱德廣場、歡樂濱海城;李滄區有李滄萬達廣場、奧克斯廣場、偉東樂客城、銀座廣場;嶗山區則有證大大拇指廣場、利群嶗山購物廣場;城陽區有水悅城等。島城7區4市有幾十個城市綜合體在開發建設，市場定位和規劃特點也可說是各有千秋。

　　青島新地標、商業核心區、交通樞紐站……不論是“黃金商業中心”香港路商圈，還是競爭白熱化的李村商圈，抑或新金融核心海爾路商圈，業內人士預計，未來幾年，青島的城市綜合體項目將會繼續增加。尤其是以地鐵建設所帶來的商業機遇，會讓更多的商業巨頭扎堆入駐青島這塊“風水寶地”。

　　消費市場向好帶來強大吸引力

　　記者調查了解到，對于開發商而言，近年來頻頻向商業地產發力，是因為受到市場機會的強大吸引。數據顯示，全國范圍內中國在建購物中心面積超過全球一半，達到1680萬平方米;據2013年中國商業地產產業化峰會數據顯示，2013年前6月，全國商用土地成交數量4496宗，同比增長高達52%。

　　就島城來說，據戴德梁行7月發布的研究報告指出，2013年第1季度青島市全市社會消費品零售總額同比增長12.50%至685.50億元。據了解，由于本地經濟的回暖，市場總體需求活躍度較去年有所升高，全市季度吸納量環比提高38.2%至12528平方米。消費市場的持續向好支撐著商鋪市場平穩發展，購物中心擴張帶動相關業態的迅速發展，快時尚、休閑娛樂、餐飲等體驗式商業業態在青島積極布局市場，租金也保持平穩增長態勢。據戴德梁行研究部數據顯示，未來幾個月青島市場將有超過10萬平方米的優質項目入市，這將促進核心優質商圈和新興商圈的市場氛圍進一步成熟。未來隨著零售商的經營環境逐步好轉，商鋪市場亦呈現向好態勢，租金依然存在上升空間。

　　多位業內人士向記者指出，商業地產有巨大的市場機會，城市綜合體涵蓋多元業態，競爭力突出。強大的保值增值功能和豐厚的市場收益，不斷吸引開發商，而他們的資金實力、資本運作能力也在一定程度上決定了其項目的成敗。

　　布局定位凸現銷售差異化

　　島城綜合體在短短幾年內紛紛上馬，如何定位、如何經營已然成為當務之急。縱觀全國，不少城市都出現了盲目開發導致的失敗案例。近幾年，島城綜合體項目也有的曇花一現，如城陽寶龍城市廣場開業三年不少商戶就已“人去樓空”。有些尚在起步階段、盡管占盡先機的少數綜合體項目，還在經受著后期招商運營等多重考驗，運營模式大都像“同胞姐妹”。

　　目前，青島大多數發展商開發綜合體項目難以達到全權持有，也較少出現全部銷售，而以部分出售部分持有為主。開發商在項目開發之初，針對公司發展方向、資金情況、資源整合能力等多方面考慮，確定可售、自持物業比例及位置，以不同目的打造產品。以中鐵·青島中心為例，其將住宅部分用于出售實現資金流，商業部分自持部分銷售，與招商同行，明確高端定位，使項目在整體運營下處于可控狀態。而市北CBD萬達廣場，依托自有品牌的建立與推廣如萬達影城、萬千百貨等，比李滄萬達廣場有更針對性的消費人群和消費能力，在島城商業地產中占有一席之地，而后者則更注重提升那些“邊緣化”住宅社區的便捷性。

　　市場反思

　　綜合體扎堆背后存隱憂

　　全國范圍內，在華潤、綠地、萬科等房企搶灘二線市場的過程中，商業項目是其標準配套。青島也不例外，香港中路核心地段地標性綜合體拔地而起，新都心綜合體攻城略地，嶗山、李滄、城陽等各區域發展也不斷加速，但這賽跑背后仍有不斷增長的“泡沫爭論”。

　　其實，城市綜合體開發不僅是一個地產模式，更是一個城市發展和運營的問題，城市綜合體的引進與發展必須與城市經濟、產業氛圍、消費能力等和諧、合拍、互動。

　　記者采訪中獲悉，資金鏈是第一道檻，投入增加和資金回籠速度對城市綜合體影響大;其次大牌資源引進和消費力聚攏能否支撐其成功運營，和達中心城營銷總監陳子權認為要因地制宜，定位、業態分布、交通、人流量、運營管理各方面都很重要;另外“商業+住宅+商務+休閑”的高相似度模式帶來同質化問題，特色和差異化依然重要。另外，城市綜合體對地段要求高，中鐵·青島中心營銷部高級經理方輝介紹，地段代表城市商業發展新趨勢，地鐵建設會改善某些區位交通“短板”，以提供持續不斷的人流、物流、信息流。

　　法國拉德芳斯、美國洛克菲勒中心、日本六本木，這些體現城市繁華的標志性綜合體，無不被視為耀眼的城市名片。而青島豪潤商業運營管理有限公司總經理解純明認為，當城市經濟發展到一定程度，消費者對生活品質、服務追求不斷攀升，多功能的商業綜合體就應運而生。青島綜合體的“整合設計”激活了城市空間形態，也復興了舊城商業，但不務實的盲目開發，結果將有可能是相反的。

　　原標題【走Mall步,城市賽跑趕潮流】