町野和道

1930年，日本東京上野火車站地下步行通道兩側開設商業柜臺形成了“地下街之端”。日本第一條、也是世界上第一條地下商業街是1957年建成的大阪唯波地下街。

至今，日本的地下商業街已從單純的商業性質演變為包括多種城市功能的、包括交通、商業及其它設施共同組成的相互依存的地下綜合體。在立法、規劃、設計、經營管理等方面已形成一套較健全的地下街開發利用體系。

可以說，日本已經成為地下商業最發達的國家。其合理的地下空間規劃、豐富的業態組合以及多元化的店鋪促成了其地下商業的繁榮。

為何日本的地下商業如此發達？其核心要素是什么？地鐵商業從招商到運營，應該注意哪些方面？政府對于地鐵商業起到什么樣的重要作用？帶著上述問題，本報記者專訪了副董事長  町野和道

趙向陽：日本地鐵商業之發達令人印象深刻。請問，日本地鐵商業的運營與臨街商鋪或者在購物中心的商鋪相比，最大的不同點在哪里？

町野和道：你所說的地鐵商業在日本叫做地下街商業。日本的地下街是占用道路下面建設的具有獨特方式的商業設施。從顧客購物心理來看，地下街商業與購物中心或者臨街商鋪有較大的不同。到臨街商鋪或者購物中心的商鋪去的顧客，他們有明確的購物意識；相比之下，地下街購物者的大部分是上班、上學、到鄰接的鐵道站換車或去別的商業設施而往來的，因此有一定的盲目性。

基于上述不同點，作為地下街商業的經營者，對這些龐大的顧客群，在提供安全安心以及舒適的設施環境的同時，怎樣能促使讓消費者順便來商鋪看一看，并產生購買行為，這將是我們的一個重要課題。換言之，和其他的商業設施不同，如何克服來客流雖多但實際購買率低的結構問題，以魅力的商鋪組合構成促使購買率上升是經營上的要點。

趙向陽：考慮到地鐵商業的特殊性，在招商方面，什么類型的店鋪適合在地鐵商業街經營？

町野和道：從地下街利用的實際狀態來看，與銷售高端商品的店鋪相比，價格低廉的服飾店、日用商品和休閑零售、便利店、飲食店以及咖啡店等業態比較適合。最近有一個趨勢是通訊器材、保險和醫療相關等服務業的店鋪在逐漸增多。

趙向陽：從租金水平上來講，地鐵商鋪的租金與周邊的購物中心相比，價格如何？

町野和道：由于布局和結構成本不同，一般來說，客流量較多的地下街的店鋪租金比周邊的購物中心略高一些。

趙向陽：你認為要成功經營一家地鐵商鋪，核心的要素是什么？

町野和道：門店的裝修設計、商品結構的調整、定價策略以及對顧客的服務等因素均可增加顧客的來店率，這是關乎商鋪經營的核心要素。

趙向陽：日本地鐵商業非常發達，是什么原因促成了其繁榮？

町野和道：日本開設地下商業最初的目的是將行人和車流分開，從而保證交通通暢和行人安全。在這樣的背景下，大部分行人習慣于在地下空間行走，這是地鐵商業發達的主要因素。以日本大阪的梅田地下街，每天的客流量約40萬人次，這相當于該地區80%-90%的行人選擇地下街行走。

趙向陽：與日本相比，中國地鐵商業可以說剛剛開始，對此，中國應該向日本學些什么？

町野和道：我認為最核心的一點是，政府建設部門或者地鐵商業運營者不要將地鐵商業孤立來看，而是要把地下街建設規劃到城市建設一體化當中。

趙向陽：政府在日本地鐵商業的支持方面做了哪些工作？

町野和道：以前日本地下街重新修建時政府有過低利貸款制度。不過隨著地下商業日益城市，這一制度現在已經被廢止。

趙向陽：目前日本地鐵內商鋪的經營狀況如何？每年商鋪的更換率如何？

町野和道：根據本公司下屬的地下商業街經營狀況來看，大部分商鋪是盈利的。但是，對日本大部分的地下街來說，由于很多商業街建成后已經經過了很長的時間，今后的大規模重新修建時估計要有不少的投入，這將成為企業較大的負擔。

趙向陽：房租成本是目前商業經營的最大成本，在中國房租如果占到門店銷售額的20%以上的話，門店盈利將非常困難。請問，日本地鐵商鋪租金一般占到銷售額的多少比例？

町野和道：每個業態每個企業的房租占比不盡相同。平均來看，日本的商鋪除了共同利益費用以外，房租約占銷售額的10%～15%左右。

趙向陽：根據城市商業的發展，您認為地鐵商業的發展趨勢是怎么樣的？

町野和道：地下街是公共性質很強的設施，是和城區一體向前發展的商業設施。因為地下街的客流量是決定地下街繁榮的基礎，所以我相信只要堅持提供安全安心和舒適的空間，引進消費者比較喜歡的店鋪，地下商業將有廣闊的發展空間。

 （本文發表于《中國經營報》）