商業(yè)項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃
隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的高速推進(jìn),城市商業(yè)現(xiàn)代化作為商業(yè)產(chǎn)業(yè),起到了明顯的拉動(dòng)和促進(jìn)城市現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用.具體表現(xiàn)在商品交換過程中所涉及的商流、信息流、資金流、物流等“四流”的運(yùn)動(dòng)能夠達(dá)到暢通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商業(yè)業(yè)態(tài)革命），便成了一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)代化的標(biāo)志。
目前我國(guó)正在爆發(fā)一場(chǎng)業(yè)態(tài)革命，出現(xiàn)了新型零售業(yè)態(tài)不斷被引入、傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)向新型零售業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和主導(dǎo)業(yè)態(tài)大膽嘗試和創(chuàng)新。
一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目要在經(jīng)營(yíng)上取得成功,無疑需要涉及到諸多方面的工作,就這一話題探討一下商業(yè)項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃。
一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃
準(zhǔn)確的商業(yè)環(huán)境調(diào)研和科學(xué)分析、掌握影響購(gòu)物中心發(fā)展的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)變量，是做好成功商業(yè)規(guī)劃的前提……
現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。詳細(xì)的調(diào)研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，確定不同類別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)。
（一）整體商業(yè)定位細(xì)分、確定目標(biāo)客戶群、把握主體服務(wù)對(duì)象
1、 定位內(nèi)容：明確主體服務(wù)對(duì)象，確定目標(biāo)客戶群。
2、 定位原則：以目標(biāo)消費(fèi)者的真實(shí)、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費(fèi)層次、消費(fèi)傾向等調(diào)研數(shù)據(jù)）。
3、定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調(diào)查等不同方式的調(diào)查，匯總分析得到不同消費(fèi)群的構(gòu)成：
A、核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬(wàn)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：
業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；
業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；
功能要求—— 購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；
消費(fèi)者結(jié)構(gòu)— 收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。
B、中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬(wàn)的中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：
業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；
業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；
功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；
消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。
C、輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：
業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；
業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；
功能要求——購(gòu)物、娛樂、休閑、美食、觀光等；
消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的居民。
（二）商業(yè)中心功能、規(guī)模定位
1、 定位內(nèi)容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)模
商場(chǎng)的基本功能無疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)，因此，不少商場(chǎng)在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。
2、 定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領(lǐng)商業(yè)主流為目標(biāo)
一般來講，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購(gòu)物疲勞度也受商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過3小時(shí)，超過這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風(fēng)格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現(xiàn)在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall來開發(fā)，考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。可以很好地結(jié)合雕塑景觀步行道融為一體共同營(yíng)造城市景觀文化的亮點(diǎn)。
3、 定位過程：結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口和商圈竟?fàn)幥闆r和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場(chǎng)的功能和規(guī)模。
根據(jù)“購(gòu)物中心定位二八黃金定律”求證分析,購(gòu)物中心商圈輻射人口數(shù)與購(gòu)物中心零售服務(wù)面積的比為4：1。
（三）商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次與形象定位
商場(chǎng)的形象定位，實(shí)際上是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如何來確定商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)檔次和綜合形象，打造商業(yè)中心高檔品牌和現(xiàn)代商業(yè)商圈,形成明顯的差異化定位經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)。通過對(duì)商業(yè)中心品牌的定位界定商業(yè)文化內(nèi)涵，建立超前的品牌形象（引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚、反映地域特色、精選服務(wù)對(duì)象、創(chuàng)新組合業(yè)態(tài)、綜合形象鮮明且易推廣傳播等）。
建立獨(dú)特而鮮明的商業(yè)組團(tuán)形象不僅是竟?fàn)幨袌?chǎng)的制勝關(guān)健，而且是快速提升企業(yè)知名度和美譽(yù)度的重要手段，之所以從戰(zhàn)略高度上系統(tǒng)設(shè)計(jì)和推出專業(yè)化商業(yè)組團(tuán)形象是完全必要的選擇，也是成就賣場(chǎng)無形的品牌資產(chǎn)根本。
二、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃
（一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的背景：
所謂的業(yè)態(tài)革命，是針對(duì)于傳統(tǒng)零售商業(yè)的單一化功能很難適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)需求的變革。其理論思想是：不斷滿足社會(huì)發(fā)展進(jìn)步給人們帶來的物質(zhì)生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三個(gè)生活空間，即第一空間（居住空間），第二空間（工作空間），第三空間（購(gòu)物休閑場(chǎng)所）。要提高人的生活質(zhì)量必須從三個(gè)生活空間同時(shí)去考慮。而生活質(zhì)量的提高又往往表現(xiàn)為第一、第二生活空間的逗留時(shí)間減少，第三生活空間的活動(dòng)時(shí)間增加。因此，必須把提高第三生活空間的質(zhì)量作為人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)。現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略規(guī)劃性恰恰表現(xiàn)在如何精心定位規(guī)劃第三生活空間。
傳統(tǒng)商業(yè)的賣場(chǎng)功能大多是以購(gòu)物為主，這種單一化的功能定位已經(jīng)越來越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會(huì)使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。也就是說，在人們的消費(fèi)生活中，休閑、文化娛樂、修養(yǎng)等方面的支出比重會(huì)大大增加。
（二）業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃：
主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購(gòu)物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。
主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購(gòu)物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購(gòu)物中心開發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。
核心主力店和主力店是擁有國(guó)內(nèi)外知名品牌、商譽(yù)和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產(chǎn)生巨大的廣告效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)收益，使購(gòu)物中心更具活力。
（三）業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位:
1、在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。
在社區(qū)型購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費(fèi)群體，對(duì)區(qū)域分布的限制少，與項(xiàng)目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購(gòu)物中心易于結(jié)合，帶旺地段人流和商圈升值。
2、選擇連鎖百貨超市、連鎖食品超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂店為主力店
主力店應(yīng)是業(yè)界知名業(yè)種代表，主力店的規(guī)劃布局一要避開與核心主力店經(jīng)營(yíng)同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購(gòu)物、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購(gòu)物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購(gòu)物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線入口，品牌快餐店則宜布局于購(gòu)物中心各區(qū)結(jié)合部。
規(guī)劃時(shí)應(yīng)對(duì)各業(yè)種主力店多準(zhǔn)備幾家招商對(duì)象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時(shí)資源不足而出現(xiàn)“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購(gòu)物中心內(nèi)的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導(dǎo)、自營(yíng)鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務(wù)必實(shí)現(xiàn)整體規(guī)劃。
3、選擇商圈內(nèi)有消費(fèi)需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等）作為專門店及普通店。
專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場(chǎng)調(diào)查確認(rèn)的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)者需求分析為基礎(chǔ)。業(yè)種配比和租戶組合（指經(jīng)營(yíng)商品品種的數(shù)量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應(yīng)預(yù)留調(diào)整空間。
在規(guī)劃中根據(jù)各樓層業(yè)種的檔次，目標(biāo)顧客的層次，合理安排相應(yīng)檔次的餐館店。針對(duì)方便購(gòu)物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購(gòu)物業(yè)種轉(zhuǎn)換接合處。同時(shí)在規(guī)劃中要預(yù)測(cè)商鋪分級(jí)、入伙的租金底線，并設(shè)想怎樣使用注資、聯(lián)營(yíng)、承包、扣點(diǎn)等招商合作手段。
4、大型和特殊的娛樂業(yè)種應(yīng)該放在購(gòu)物中心頂部高層或縱深區(qū)域，以活躍購(gòu)物中心立體縱深區(qū)域，且易于錯(cuò)時(shí)營(yíng)業(yè)和區(qū)隔管理。免費(fèi)的公共娛樂設(shè)施可穿插分布。
