成城購物廣場為上海閔行區虹橋鎮龍柏社區S110201、S110202單元15-01地塊，據出讓文件，地塊東至金匯路，南至吳中路，西至虹井路，北至先鋒街，出讓面積6.72萬平方米，容積率4.18，規劃為商業用地。

這樁看似普通的國有土地交易背后卻暗藏玄機。該地塊并非凈地，其現狀是號稱“上海第一爛尾樓”的成城購物廣場，原名虹橋商貿城，總建筑面積40萬平方米，2000年由上海港虹實業發展有限公司投資建造，計劃建造成“亞洲最大的購物中心”。后由于資金鏈斷裂，該項目于2003年4月意外停工導致爛尾。隨后，項目又經過了數次轉手，其間也有數次傳出復工消息，但近日記者走訪該項目時，發現至今仍未見有復工跡象。

記者了解到，成城購物廣場之所以至今仍保持著“上海第一”的稱號，除了資金問題以外，更重要的是其項目用地性質原為倉儲和綠地，并非商業用地，多個投資方因土地性質問題無法貸款融資，導致后續資金不足，以致于工程爛尾達十年。

2010年10月，上海解放日報報業集團旗下上市公司新華傳媒向成城購物廣場項目公司提供“財務資助”人民幣13.2億元，從而間接取得了項目經營權和控制權。新華傳媒當時表示，將積極幫助項目公司向政府相關部門協調，完成土地性質變更，變為40年所有權的商業用地。經過兩年的努力，今年10月22日，上述地塊公開進入招拍掛程序，并被新華傳媒以26億元拿下。

“成城項目土地變性的整個過程，帶有明顯的定向出讓色彩。”滬上一位不愿具名的業內人士指出，上述地塊位于上海大虹橋板塊，出讓價格遠遠低于同地段商業用地均價，且是由政府劃撥的村集體土地，變性為商業用地，接著又未經過充分市場競爭直接出讓給原主人，使其坐擁爛尾多年產生的土地升值利潤。

倉儲地變商業

多年來，成城購物廣場的多個股東最頭疼的問題，莫過于土地性質“名不正言不順”，使得這座體量龐大的爛尾樓被上海市民詬病為“大虹橋的心病”。

記者查閱資料后發現，1998年4月，上海市閔行區虹橋鎮下屬村集體企業上海虹西實業有限公司(下稱“虹西公司”)，因延安西路高架工程拆遷獲得位于吳中路、虹井路口面積為82695平方米的劃撥企業安置用地。其后，虹西公司與新加坡的投資商亞太實業集團有限公司(下稱“亞太公司”)合作，其中虹西公司提供土地使用權、亞太公司提供資金，雙方以合資公司上海港虹實業發展有限公司(下稱“港虹公司”)的名義開發建設上海虹橋商貿城。

由于虹西公司作為合作條件所提供的該土地使用權系以劃撥方式取得，其進行商業項目開發的合作方式是租賃村集體土地，而不是依法辦理國有土地有償使用出讓手續。2003年，閔行區相關部門先后將該項目的立項、建設工程名稱和性質全部變更為“新建倉儲項目”。因此，在此次土地變性前，成城購物廣場的編號為：滬房地閔字(2003)第078108號的上海市房地產權證上，土地所有權人為虹西公司，使用權來源為“劃撥”，用途為“綠化、倉儲”。

號稱“亞洲最大購物樂園”的項目是一個無銀行融資能力的倉儲項目，這讓此后接手的新華傳媒等股東感到憂慮。在2010年取得項目控制權后，新華傳媒發布公告稱，擬將成城購物中心打造成特大型文化生活中心，預計建設期約15個月。但成城項目“在土地性質等方面尚存一些歷史遺留問題”，且存在一定的現金流等財務風險。經初步測算，項目總投資約26.2億元人民幣。此后，新華傳媒方面加緊推進項目調整，希望能盡快完成土地性質變更，并通過收儲成為其土地權利人。

2012年，新華傳媒公告稱：由項目公司和該地塊原土地權利人共同配合政府相關部門，完成土地收儲。公司將以管理公司為主體，通過法定程序以出讓方式獲取成城公司開發的成城項目國有建設用地。一年后，完成土地收儲，公司競拍得地。

“新華傳媒對土地變性的做法早有計劃，這次土地招拍掛只是走個流程。”一位熟悉新華傳媒的知情人士向記者指出，閔行區相關部門把土地收回后再掛牌，并在出讓文件中規定，參與競拍需繳納競買保證金13億元，保證金比例達到50%，且受讓人需承諾開發投資總額不低于33億元。而掛牌僅7天后，新華傳媒為此成立的上海新華成城資產管理公司就以26億元拿下地塊。

十年股權騰挪

作為上海灘最大的爛尾樓，成城購物廣場十年來，一直是“無土地所有權，無正規施工手續”的違規項目，甚至經歷了多次不平凡的股權轉讓。

成城購物廣場自2003年爛尾后，一直沒有下文，直到2006年，當時債務累累的項目公司上海港虹實業發展有限公司的全部股權被上海市第一中院人民法院拍賣，這場拍賣被業內稱為“成城購物廣場拍賣門”。

據此前的媒體報道，在此次股權拍賣前，亞太公司對港虹公司全額投入的實到注冊資本為1789萬美元，而評估機構——上海遠東社科資產評估有限公司出具的評估報告中，亞太公司對港虹公司的股權評估價值卻僅為人民幣410萬元。該評估報告對應計入港虹公司凈資產的在建工程和長期待攤費用等均不予計入，導致經評估調整后的凈資產增值率達到-97.23%。2006年11月21日，因港虹公司提出異議，后第一次拍賣被迫取消。

2007年8月，上海市第一中級人民法院進行第二次拍賣后，“著名資本投機家”成清波以香港勝南實業有限公司(下稱“勝南實業”)的名義，用人民幣330萬元的超低價，將港虹公司及其虹橋商貿城項目的全部股權收入囊中。新的投資方香港勝南實業有限公司和虹西公司聯手成立了上海成城購物廣場實業發展有限公司，作為該購物中心項目的開發主體。

然而，由于項目公司背負數億元債務、其他應付款，和一大堆排隊等候法院執行的債權人，勝南實業接手后不到一年工程再度爛尾。

2010年10月22日，新華傳媒公告稱，公司已經與上海新華發行集團投資管理有限公司簽署《成城廣場項目收購協議書》，將按照收購協議約定標準向上海成城購物廣場實業發展有限公司提供“財務資助”人民幣13.2億元(款項將專項用于清償上海成城既有債務)，而作為對價，新華傳媒有權通過所屬香港全資子公司嘉時國際有限公司以1港元價格直接受讓新華投資在勝南公司中的70%股權及權益，從而間接實現公司對成城購物廣場項目經營權的受讓。此前，新華傳媒曾對成城購物廣場做過一次估值，項目總價值已達到了28億元。

為引入合作方共同分擔壓力，2011年4月，以運作紅星美凱龍家居Mall出名的紅星集團，以第三方投資者身份斥資5.7億元進駐成城購物廣場。在一系列股權轉讓完成后，新華傳媒、澳宇投資、紅星集團將分別持有管理公司40%、15%、45%的股權。

傳媒大鱷地產局

記者注意到，在此次土地變性前，三大股東已間接從政府方面獲得5.5億元的賠償費，從而抵消了部分拿地成本。

10月30日，新華傳媒發布《關于成城項目重大事項進展情況的公告》，其中指出，在上述地塊的土地收儲中，閔行區政府土地儲備中心向上海成城購物廣場實業發展有限公司支付建筑物包干補償款45980萬元，經營權中止損失一次性補償款1億元。

至此，成城購物廣場項目就從彼時的違規建筑搖身一變，成為傳媒大鱷旗下的文化地產項目。盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民指出，此次重拍中將有多方受益，一方面重拍可幫助項目公司擺脫舊債，清空不良資產，為項目掃除開發障礙走出重要的一步;另一方面，多年來土地升值已產生巨額利潤，通過此次拍賣給土地重新定價以便后期出讓。

事實上，新華傳媒代表的大股東徹底拿下成城項目，被上海業內解讀為“上海報業集團成立后第一個大動作”。10月28日，經上海市委批準，由解放日報報業集團和文匯新民聯合報業集團整合重組的上海報業集團正式成立，成為中國最大的報業集團之一。作為該集團旗下唯一的上市平臺，新華傳媒此次低價拿地無疑為集團注入了優質資產。

該報業集團內部人士向記者表示，重組后的報業集團將把地產業務作為主業之一，大力加碼文化地產業務，最有可能向文化創意產業園區方向發展。按照規劃，成城購物廣場將打造成上海的文化地標——一座集文化、商業、游藝、演藝為一體的商業文化M。

新華傳媒董秘王左國也透露，文化空間轉型一直是公司堅持的方向，公司旗下包括成城購物廣場在內的大體量文化地產項目，目前仍處于初期階段。此外，新華傳媒、澳宇投資、紅星集團三方將優先考慮繼續以合資公司為平臺，積極、持續對外拓展在大型商業文化綜合體經營領域的項目運作以及開發經營，爭取在3~5年的時間內另行拓展2~3個類似項目的開發運作及管理經營。

“無論成城項目最終是否做成文化綜合體，都完成了這個地產局的第一步。”全聯房地產商會理事李驍指出，“商業文化綜合體”本就是一個概念，傳媒集團以文化地產為由拿地和建設都會享受政策優惠，所以未來成城項目是否成功已經不重要，重要的是它已經徹底脫胎換骨。

（來源：中國房地產報）