高房租擠壓下的零售業(yè)

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大型商業(yè)房屋租賃期限一般為10年，租賃期滿后，大批無力承受續(xù)租期租金飛漲的商業(yè)企業(yè)可能陷入“關(guān)店潮”。與此并存的是，因住宅地產(chǎn)調(diào)控后投資轉(zhuǎn)向等原因，商業(yè)地產(chǎn)投資已出現(xiàn)“泡沫化”傾向。

房租飆漲“壓垮”零售商

此前，沃爾瑪、家樂福、太平洋百貨等頻頻在全國各大城市曝出“關(guān)店”消息。記者采訪發(fā)現(xiàn)，不斷高企的商業(yè)地產(chǎn)房租，是我國近期零售業(yè)出現(xiàn)“關(guān)店潮”的最主要原因。

今年5月底，連續(xù)經(jīng)營10年的樂購上海鎮(zhèn)寧店因為租賃合同到期而正式關(guān)閉，其在上海市中心另一家賣場因物業(yè)改建以及租約到期等原因，也可能于今年8月關(guān)閉。

 樂購上海鎮(zhèn)寧店10年前以每年52萬元的租金租下店面，并一次性付清了10年的租金，但現(xiàn)在年租金已漲到174萬元，漲幅超過兩倍，加上人工成本節(jié)節(jié)攀升，樂購選擇將該網(wǎng)點關(guān)閉。

上海華聯(lián)吉買盛副總經(jīng)理王幼告訴記者，吉買盛大批店面今年租約到期，租金價格至少翻了一倍以上，部分網(wǎng)點如果無力承受漲價只能關(guān)門。

上海市流通經(jīng)濟研究所所長汪亮說：“大型商業(yè)的租賃期限一般是10年-20年，從2004年中國零售市場開放至今，零售業(yè)擴張已持續(xù)接近10年，正逢不少早期商業(yè)項目合約到期。由于房價帶動租金快速上漲，一些零售企業(yè)無力承受，因此全國各城市都出現(xiàn)了一波零售商關(guān)店潮。”

中國連鎖行業(yè)協(xié)會分析也顯示，2002年-2005年是連鎖企業(yè)開店最快時期，相當部分門店租期10年，最近兩年集中續(xù)租，租金將會成倍增長。

“租金成本上升已成為超市經(jīng)營最大的負擔，租金漲幅與零售額增長完全不成正比，永輝在福州已經(jīng)有兩三個門店因為租金太高而被迫關(guān)閉。”福建永輝超市副總裁翁海輝對《經(jīng)濟參考報》記者說，永輝超市是2001年開始發(fā)展的，合同租期都是10年，當時基本上每平方米租金為30元-35元，然后在此基礎(chǔ)上3年遞增或每年遞增。這兩年合同集中到期，如要續(xù)租，價格漲到每平方米60元以上，基本上翻了一倍。

商業(yè)利潤幾乎被“吃空”

記者采訪發(fā)現(xiàn)，不斷上漲的租金侵蝕了零售商業(yè)利潤，導致零售業(yè)競爭力萎縮，成為未大先衰的“小老頭”。

克爾瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總監(jiān)浦祖健告訴記者，目前上海市中心的大賣場租金約在每天每平方米5元-6元，繁華地段的品牌專賣店日租金從每平方米三四十元到七八十元不等。加上人工成本攀升、電商沖擊，傳統(tǒng)的百貨和商場超市日子越來越難過。在西安、長春、濟南等城市大多數(shù)蔬菜零售店，房租占到了攤販毛收入的三分之一，成為蔬菜零售價往往比批發(fā)價“倍增”的重要誘因。

蘇寧云商副董事長孫為民表示，蘇寧從2000年開始搞連鎖，初期租金占銷售額的比例是1.5%，現(xiàn)在租金占銷售額的比重達到5%，提高了3倍多，是企業(yè)最不穩(wěn)定、增幅最快的成本。

記者了解到，由于近年來商業(yè)地產(chǎn)租金快速上升，大量大型百貨集團放棄經(jīng)營商業(yè)，成為“大房東”或“二房東”，幾乎都是通過與供應(yīng)商聯(lián)營或直接出租店內(nèi)攤位的方式經(jīng)營獲利。

香港利豐集團董事趙麗娟說對《經(jīng)濟參考報》記者：“為什么內(nèi)地出不了控制力強、有品牌的零售商?因為做零售利潤太薄，都被高房租‘吃’掉了。成熟的渠道商要了解用戶需求，幫助工廠生產(chǎn)市場需要的產(chǎn)品，并且培育、引導消費者需求。而現(xiàn)在所謂的渠道商大都是‘地產(chǎn)商’，靠收租過日子。”

商務(wù)部市場建設(shè)司2011年調(diào)查顯示，全國大型零售網(wǎng)點數(shù)量、面積均比2010年增加，但單位面積營業(yè)額下降了6.7%，一些城市的大型商業(yè)網(wǎng)點不同程度存在盲目投資、重復建設(shè)、資源浪費等問題，導致經(jīng)營效率降低、競爭無序，并引發(fā)黃金地段車輛擁堵等社會問題。

商業(yè)地產(chǎn)隱現(xiàn)泡沫化

商業(yè)高租金一方面擠壓了零售業(yè)的經(jīng)營空間，另一方面也導致目前部分大中城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫化傾向。記者采訪了解到，部分大中城市中心區(qū)商業(yè)設(shè)施過剩，商貿(mào)企業(yè)出現(xiàn)“招商難”，中低收入階層則被擠壓出商場消費圈。

專家指出，發(fā)達國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達2平方米。據(jù)國際咨詢機構(gòu)世邦魏理仕2012年調(diào)查，全球在建購物中心規(guī)模排名前十的城市，中國占了8個。成都是全球第三大忙于建設(shè)購物中心的城市，而在2011年底，成都的商業(yè)綜合體項目就已突破100個，計劃新建的面積還有1000萬平方米以上。

記者在陜西、山東等地看到，商業(yè)地產(chǎn)的投資沖動，也使一些農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場動輒占地上千畝、甚至數(shù)千畝，將本該成為基礎(chǔ)設(shè)施的農(nóng)產(chǎn)品交易平臺異化為地產(chǎn)項目。

浦祖健等專家認為，除了住宅地產(chǎn)調(diào)控后的投資轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)熱背后還有政績工程的推波助瀾“不求商業(yè)營利，但求房價看漲”的畸形商業(yè)發(fā)展模式可能會讓大型商業(yè)設(shè)施供給過剩，步入“空城季”。

“高房租不僅擠壓了零售業(yè)利潤，也逼退了大量物美價廉的產(chǎn)品，損害了消費者利益，與我國促進消費、擴大內(nèi)需的政策導向背道而馳。”上海市商業(yè)經(jīng)濟研究中心主任齊曉齋對《經(jīng)濟參考報》記者說“一些主要經(jīng)營中檔品牌商品的商家正在逐漸撤出城市中心區(qū)的繁華地帶，大量中等收入及以下的消費群體逐漸地被大型商場與購物中心排除在外，商場陷入顧客逐漸減少、商品不打折就少有人買的尷尬境地，進入惡性循環(huán)。”

汪亮等表示，我們當初認為商業(yè)市場化就是政府什么都不管，實際上商業(yè)設(shè)施事關(guān)民生，需要網(wǎng)點規(guī)劃和必要的政府調(diào)控。過去我們市場化放得太開，部分區(qū)域網(wǎng)點分布過密、競爭過度，租金又居高不下。在國外，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃做得很好，不允許商業(yè)網(wǎng)點的租金任由市場行為主宰。日本很多零售業(yè)租約合同到期后，政府限制租金價格上漲。我國亟待根據(jù)新的市場形勢，研究出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，重新平衡物業(yè)和商業(yè)的關(guān)系。（經(jīng)濟參考報）