業態構成不同
  百貨店是指在一個建筑物內，實行統一管理，按樓層、區位和專柜銷售若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務的零售業態；SHOPPING MALL是多業態多業種復合，體現“一站式消費”的多功能大型商用物業，一般是一組統一規劃的建筑集群，集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業功能于一體。要有寬闊的購物通道和良好的動線設計，充分考慮到來客的休息和停車設施，要通過環境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美學與商業功用結合。

  城市功能不同
  百貨商城只是一個購物場所，服務特定商圈的百貨商品選購者；SHOPPING MALL是集中眾多商業資源的商業地產項目，通過業態整合、長期經營，成為城市或更大范圍的商業中心場所和物業旺地，實現城市商業主體定位、城市消費文化聚集和地產物業需求的多種價值。

  金融功能不同
  百貨商城作為簡單的流通環節，通過商品銷售實現經營者和供應商的資金周轉；SHOPPING MALL作為新興的商業地產項目，整合了金融、地產、物業和商業的龐大產業鏈條，并且通過消費者的長期重復的消費行為，實現整個產業鏈條的持續更新和市場流通。SHOPPING MALL的商業運營管理是通過商業活動，實現消費總收入，為商業地產投資回收和物業資產的長期保值增值的根本利益服務的，其城市金融功能不可忽視。

  獲利方式不同
  百貨商城主要通過專柜銷售收入的分成方式獲利；SHOPPING MALL主要通過分租物業的租金收入方式獲利。

  運營管理重點不同
  百貨運營管理的重點是商品組合和促銷，以聯營專柜經營為主，少量輔助性獨立服務項目配套，采取柜臺銷售和開架面售相結合方式，通過統一收銀，實施進、銷、結、存管理；SHOPPING MALL運營管理的重點是業態組合的配置和租戶管理的效果，并以經營租戶為主，通過物業、商務的統一管理，為眾多商家的分散經營創造統一營造的購物環境和顧客服務保障體系。SHOPPING MALL里可以包括一家，甚至多家百貨店。

  服務對象不同
  百貨業態是商品買賣，面對的是相對集中的有直接購買目的的顧客，經營的是商品；SHOPPING MALL是物業出租，管理的是商戶，經營的是全客層、潛在購買需求的顧客。

       商圈不同
  百貨店的商圈是比較固定的，社區型比較多一些，SHOPPING MALL的商圈較廣，客流可以是旅游者，可以來自全國，更可以來自全市。

  物業體量不同
  百貨商城通常選擇中等規模物業，SHOPPING MALL通常幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑面積大，停車面積大。

  布局模式不同
  百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場內共享空間；SHOPPING MALL多以數條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業態的聚集和互動，更要擴展到周邊環境。

  購物環境要求不同
  SHOPPING MALL要求整體氛圍、綜合體驗的效果；百貨商城重點強調商品展示效果。

  餐飲、娛樂、休閑業態比重不同
  百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲；而SHOPPING MALL的餐飲業種多樣，大型、特色餐飲比重增大。而娛樂和休閑項目則形成SHOPPING MALL的主題特色和特定優勢的內涵。一般購物、餐飲、娛樂的比例要達到50:32:18，或者后者更多。

  體驗消費概念引入
  百貨商城只有用品銷售，極少體驗式服務項目；SHOPPING MALL作為業態組合的必需，顧客體驗式項目是不可少的，通常會有健身、運動、美容、休閑、文化等主題項目進駐。

  商務展覽功能
  SHOPPING MALL中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務活動功能，而百貨商城承接群體活動的空間有限。
  觀光游覽功能：SHOPPING MALL因建筑獨特往往成為城市標志性建筑，又因內部功能齊全、服務項目多樣性，環境美學價值高，而成為觀光游覽地。而百貨商城的觀光性通常較差。

百貨商場商鋪的特點
  （1）百貨商場規模特點
  百貨商場規模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為1．8萬平方米。
  （2）百貨商場規劃設計特點
  百貨商場通常采用3－5層的多層建筑，不需要對設計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統在內的各種智能化系統之外，商場里面對消費者的有效引導，即動線布置和公共空間的設計都將是百貨商場規劃設計中的重要問題。
  （3）百貨商場運營特點
  百貨商場主要采取統一經營的管理模式，由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰略考慮的統一運做。統一經營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。
  （4）百貨商場商鋪特點
  ▲商鋪的形式
  百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。
  ▲投資回收形式
  百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內專賣區的形式，各個品牌銷售區只是通過地塊的劃分有所區別。百貨商場鋪位絕大多數采取出租或按照營業額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結合的方式。

購物中心商鋪的特點
  （1）購物中心規模特點
  第一章中已經對購物中心的規模進行了深入介紹，在此不做重復說明。但目前在國內大型商業房地產開發領域，極富市場感召力的超級購物中心SHOPPING MALL項目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機會，規避投資風險。
  （2）購物中心規劃設計特點
  購物中心規劃設計所牽涉到的技術內容很多，賽睿顧問在《中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發指南》一書中，對此進行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。
  購物中心項目的規劃設計包括購物中心項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。項目規劃與設計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，牽涉到用地分配、功能分區和規劃、外部交通設計、及城市環境設計，將決定購物中心項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。
  購物中心規劃設計必須體現設計師的建筑美學概念和市場概念，如果不能實現這樣的目標，無疑其設計是失敗的，投資商、開發商將承受因此造成的損失。
  也許讀者會提出問題，為什么規劃設計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規模龐大，業態復合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復雜的需求組合，這些對購物中心的規劃設計提出了要求。
  總之，購物中心的規劃設計體現的是建筑美學概念和市場理念的充分結合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復雜需求，這些就是購物中心規劃設計的特點。
  （3）購物中心運營特點
  絕大多數購物中心采取運營商統一出租經營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。
  當然有一些開發商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構，首先解決開發資金需求，在項目建設完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構，較少散戶投資者。
  （4）購物中心商鋪的特點
  ▲商鋪的形式
  購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾萬平方米不等。
  ▲投資回收形式
  購物中心牽涉到的經營業態有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設施、餐飲設施等。不同規模的購物中心里面的業態類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業態組合最全、最多。以上各種經營業態的經營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，每個的面積規模在1．5萬－2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。
  購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結合的方式。
  投資策略
  百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構，投資機構的優勢可以在百貨商場的開發、建設、管理過程中得到比較充分的發揮。
  購物中心商鋪主要適合投資機構，畢竟該類項目規模龐大，無論是項目定位、規模、市場策略、開發建設、運營管理等各種問題都需要采取系統化運做，而系統化運做正是投資機構的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進來，另一方面，考慮管理商“返租”等方式，以最大限度保證項目經營管理的整體性。對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環境等問題，風險始終相伴。