目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率居高不下，死盤(pán)、爛盤(pán)等普遍存在這樣或那樣的問(wèn)題，究其原因，正是由于在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，存在著很多誤區(qū)所致。本人操盤(pán)各地上百萬(wàn)方商業(yè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃至少存在10個(gè)方面的誤區(qū)。

誤區(qū)一：用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)。

建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計(jì)師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒(méi)有商業(yè)理性認(rèn)知，因而也不能很好地把握商業(yè)需求，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向的，是依據(jù)市場(chǎng)、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種需要而進(jìn)行的物業(yè)功能設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)往往是體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上的。所以，如果不具備大量的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是很難實(shí)現(xiàn)科學(xué)性、市場(chǎng)化的。

誤區(qū)二：建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)。

一旦建筑設(shè)計(jì)完成了，商業(yè)物業(yè)的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設(shè)施就確定了，這樣就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)的業(yè)態(tài)和功能在設(shè)計(jì)上出現(xiàn)很大的局限性。建筑設(shè)計(jì)先于商業(yè)設(shè)計(jì)，這種局限性將不可避免地表現(xiàn)出來(lái)，使商業(yè)項(xiàng)目處于進(jìn)退兩難的境地。

比如一個(gè)10萬(wàn)方以上的購(gòu)物中心，至少要有幾千方的中庭、客\貨梯、通風(fēng)排水、煤氣管、垃圾處理、停車(chē)庫(kù)\位、休閑庭\位等設(shè)計(jì)，如果之前沒(méi)有考慮到就沒(méi)有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費(fèi)者的需要。

誤區(qū)三：營(yíng)銷(xiāo)策劃代替商業(yè)規(guī)劃。

銷(xiāo)售代理公司為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃的目的是為了促進(jìn)銷(xiāo)售，而商業(yè)規(guī)劃則是為了促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，二者的本質(zhì)和要求都是不同的。

由于銷(xiāo)售公司不能很好地把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，所以單純的營(yíng)銷(xiāo)策劃是不能解決商業(yè)規(guī)劃問(wèn)題的，進(jìn)而也使得一些商業(yè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售之后存在著一些經(jīng)營(yíng)和管理上的漏洞。

誤區(qū)四：重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

一些商業(yè)項(xiàng)目為了打造標(biāo)志性商業(yè)建筑或城市地標(biāo)，往往對(duì)建筑外觀投入巨資，而忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，這樣也是不利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，就像一個(gè)人外表很漂亮，但是內(nèi)在素質(zhì)很低，那這個(gè)人也是要被打折扣的，畢竟，消費(fèi)者是在商業(yè)內(nèi)部消費(fèi)的，內(nèi)部功能是否完善也是消費(fèi)者關(guān)注的問(wèn)題。

誤區(qū)五：重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用。

裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目是同等重要的。我經(jīng)常和開(kāi)發(fā)商講的木桶原理：如果把商業(yè)的價(jià)值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種因素，例如地段、管理、服務(wù)、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長(zhǎng)，如果有一塊木板是短的，那這個(gè)木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業(yè)價(jià)值，就得保證影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面都是完美的，這樣才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標(biāo)準(zhǔn)而忽略了商業(yè)配套，這是會(huì)影響商業(yè)整體價(jià)值的。

比如廁所的配套設(shè)計(jì)，有的百貨店中女廁所只有三個(gè)蹲位，而男廁所一大排。事實(shí)上，一個(gè)商場(chǎng)里面，肯定是女性消費(fèi)者多。還有就是你們可以去看看有很多百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心的女廁所里面沒(méi)有物品掛鉤，我們不要說(shuō)現(xiàn)在女性個(gè)個(gè)都挎包，就是男性現(xiàn)在也幾乎都是人手一包吧，上衛(wèi)生間包放哪兒？

誤區(qū)六：重硬件投入，輕人文關(guān)懷。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現(xiàn)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)往往是細(xì)節(jié)上的競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)人性化的設(shè)計(jì)、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的，而這些正是這個(gè)鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的。你們注意觀察一下現(xiàn)在除了肯德基、麥當(dāng)勞，國(guó)內(nèi)大部分商場(chǎng)中很少有在廁所中放手紙的。

誤區(qū)七：重共享空間設(shè)計(jì)，輕經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算。

共享空間確實(shí)對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起到一定的作用，但我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會(huì)浪費(fèi)經(jīng)營(yíng)面積，大幅度增加運(yùn)營(yíng)成本的，所以一定要精準(zhǔn)地核算成本與收益，避免亡羊補(bǔ)牢。

誤區(qū)八：遷就主力店要求，忽視自己的投資。

商業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)主力店的目的是通過(guò)主力店來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的招商和經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)銷(xiāo)售，提升項(xiàng)目和附屬物業(yè)的整體價(jià)值。一些開(kāi)發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益，有的時(shí)候，這樣的做法是沒(méi)有必要的，因?yàn)橹髁Φ瓴⒉痪邆渲鲗?dǎo)性，主力店也是需要眾多的次主力店、散商戶大家共同支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的發(fā)展，也就是說(shuō)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力并非主力店。在認(rèn)同主力店的同時(shí)，不應(yīng)過(guò)多遷就主力店，而忽視了自身的投資利益。

誤區(qū)九：按自己的主觀和經(jīng)驗(yàn)草率行事。

商業(yè)市場(chǎng)是不斷變化的，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目科學(xué)的定位和最優(yōu)的運(yùn)作策略往往是在多方博弈的過(guò)程中逐漸浮出水面的。我們這近10年在操盤(pán)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)候，都是一個(gè)團(tuán)隊(duì)由多名理論及實(shí)戰(zhàn)多年的資深人士經(jīng)過(guò)實(shí)地考察和多次論證得出的結(jié)論，事實(shí)證明，主觀和經(jīng)驗(yàn)往往不能得出最優(yōu)的結(jié)果。所以，開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的過(guò)程中，一定要多參考實(shí)操專家的意見(jiàn)，切忌主觀主義和經(jīng)驗(yàn)主義。

誤區(qū)十：盲目崇洋媚外，忽視國(guó)內(nèi)實(shí)際。

我們看到有些項(xiàng)目是請(qǐng)國(guó)外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的，總建面不足10萬(wàn)方而共享空間做了10000多方，確實(shí)很漂亮，很大氣，感覺(jué)很不錯(cuò)，但是在一個(gè)100來(lái)萬(wàn)人口的中小城市里，做這樣一個(gè)共享空間顯然是不合適的，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本居高不下，導(dǎo)致商家、投資客戶的公攤壓力難以承受。國(guó)外的設(shè)計(jì)理念確實(shí)要領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，但是這種領(lǐng)先在另一個(gè)層面上也意味著排斥，有一些設(shè)計(jì)理念、風(fēng)格是不符合國(guó)內(nèi)實(shí)際的，一定要有選擇地吸收。關(guān)鍵是需要把握一個(gè)度，我有時(shí)候經(jīng)常和一些開(kāi)發(fā)商說(shuō)：超前一步是先驅(qū)；超前兩步可能就變先例。

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