笸籮大水花，掃帚大尾巴，撈個小糠蝦。還記得宗慶后曾經(jīng)的豪言壯語嗎?“商業(yè)地產(chǎn)太簡單了，比管飲料工廠可容易多了!”不知道如今的他再聽聽當年親口說出的這番話，心里會作何感想。
其實宗慶后當初進軍商業(yè)地產(chǎn)的初衷也容易理解，本土外資零售商變著法的壓榨讓他忍無可忍，而另一位中國首富王健林的萬達則正在全國飛速擴張，看起來是那么簡單，唾手可及。
如今唯一的實體項目娃歐商場一敗涂地，宗氏父女對商業(yè)地產(chǎn)的分歧日甚，人才團隊無法跟上，管理“一言堂”，戰(zhàn)略頻繁變動朝令夕改，曾經(jīng)緊密合作的經(jīng)銷商離心，娃哈哈商業(yè)地產(chǎn)前景一片黯淡。這是門外漢的學費，跟他面臨相似風險的還有一連串威名赫赫的人物單：蘇寧的張近東、雨潤的祝義才、紅星美凱龍的車建新、海爾的張瑞敏......
娃哈哈在杭州錢江新城的首個商業(yè)地產(chǎn)項目——杭州娃歐商場虧損嚴重難以支撐，娃哈哈方面已拖欠商場租金達半年，并有意解除合同離場。
宗慶后跨界商業(yè)零售的首次試驗或?qū)⑿媸 ?月5日，中國房地產(chǎn)報記者獨家獲悉，娃哈哈在杭州錢江新城的首個商業(yè)地產(chǎn)項目——杭州娃歐商場虧損嚴重難以支撐，娃哈哈方面已拖欠商場租金達半年，并有意解除合同離場。
“上個月娃哈哈已單方面提出解除租賃合同，如果正式解約，娃哈哈需擔負約1800萬元的違約金。”浙江浙歐置業(yè)有限公司(下稱“浙歐置業(yè)”)相關(guān)負責人向記者表示，杭州娃歐商場的物業(yè)正是浙歐置業(yè)旗下的尊寶大廈。
2012年6月，娃哈哈集團高調(diào)宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)，隨即于當年11月，在杭州錢江新城尊寶大廈開設(shè)全國首個娃歐商場，娃哈哈將這一天定義為“企業(yè)發(fā)展史上很重要的一天”。
當初為引進娃哈哈集團入駐，浙歐置業(yè)也給出了低于市場價70%的租金，合同上的租期長達16年。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開業(yè)一年半以來，杭州娃歐商場經(jīng)營慘淡、持續(xù)虧損，逐漸淪為娃哈哈集團的棄子。
事實上，早在今年全國兩會期間，宗慶后就曾公開表示不看好杭州的商業(yè)地產(chǎn)。“杭州以前商業(yè)地產(chǎn)不發(fā)達，但是現(xiàn)在在建的有很多，我們也不敢做了。”宗慶后表示。
記者注意到，今年4月起，杭州娃歐商場開始進行重大調(diào)整，商場主體部分已經(jīng)改成“娃哈哈未來城教育中心”，主營兒童教育咨詢、教育服務(wù)等，娃哈哈也以此宣布正式進軍教育產(chǎn)業(yè)。而這看似不起眼的改變背后，是娃哈哈頗為混亂的多元化路徑中的又一步亂棋。
“杭州項目存在太多先天不足，失敗是意料之中的。”RET睿意德商鋪部董事杜斌指出，娃歐商場的定位與娃哈哈集團的主營業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，且娃哈哈缺乏從事零售、地產(chǎn)的經(jīng)驗和人才儲備，原本就不被業(yè)內(nèi)看好。如無重大改善，未來娃哈哈跨界商業(yè)之路必將越走越險。
虧損嚴重將被拋棄
杭州錢江新城富春路與市民街交叉處，尊寶大廈兩座高層寫字樓巍然矗立，杭州娃歐商場安靜地開在大廈底部的一角。從煊赫一時的娃哈哈商業(yè)“高富帥”，到冷冷清清落魄收局的“窮屌絲”，時間跨度僅僅一年半。
2012年上半年，娃哈哈聯(lián)合了浙江、湖南兩省的部分經(jīng)銷商，通過集資參股的方式成立了娃哈哈商業(yè)股份有限公司(下稱“娃哈哈商業(yè)公司”)，第一期投資17億元，主要投向娃歐商場，目標是“5年內(nèi)做到商業(yè)公司上市”。
當年11月29日，娃哈哈集團為加快首個項目落地速度，迅速在錢江新城租下3.5萬平方米的物業(yè)，開出第一家娃歐商場。彼時宗慶后表示，未來娃哈哈將采取租物業(yè)的辦法再開設(shè)3~5家商城，并計劃在5年內(nèi)籌建100座商場或綜合體，而每年平均20座的速度可與萬達廣場相媲美。
言猶在耳，宗慶后的美好藍圖卻在第一步就蒙上了灰色。記者在現(xiàn)場看到，杭州錢江新城的娃歐商場如今一片冷清，店員倚靠在店鋪門口百無聊賴，整層樓上多數(shù)收銀臺都已關(guān)閉。一位工作人員告訴記者，商場因為經(jīng)營慘淡、虧損嚴重，目前正進行內(nèi)部調(diào)整。
“2012年年底簽約時，約定娃哈哈一次性繳納7000萬元的保證金，如今娃哈哈覺得保證金過高，提出從最初繳納的保證金里扣除拖欠的房租，遭到我們拒絕后，在今年5月底向我們發(fā)來解約函。”上述浙歐置業(yè)負責人稱，獨立負責商場運作的娃哈哈商業(yè)公司從去年12月起開始拖欠租金，金額達上千萬元，“因經(jīng)營慘淡要求解約，在我們看來實在有點不講信用”。
“就像一個嬰兒剛落地就夭折了，房東是賠了夫人又折兵。”杭州雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章慧芳表示，娃歐商場的租金只有2元/平方米/天，遠低于現(xiàn)在錢江新城的商鋪租金水平，且租期長達16年。在這樣的優(yōu)惠條件下，杭州娃歐商場仍未安然度過前三年的養(yǎng)鋪期，可見其生命力原本就脆弱。
事實上，娃哈哈集團對于杭州首個項目的態(tài)度一直十分微妙。去年4月，當杭州娃歐商場首次傳出經(jīng)營不善的消息時，一位娃哈哈商業(yè)公司副總曾向中國房地產(chǎn)報記者坦言：“杭州項目運營確實出現(xiàn)困難，形象定位、產(chǎn)品線等都有問題，娃哈哈沒有商場運營的經(jīng)驗，進入這個領(lǐng)域交點學費是很正常的事情。”
更有娃哈哈集團內(nèi)部人士透露，娃哈哈商業(yè)公司正經(jīng)歷人事動蕩，整個公司除了總經(jīng)理之外，副總等領(lǐng)導層人員均被免職，原來的團隊成員也面臨著解散。記者了解到，至今娃哈哈商業(yè)公司仍處于不斷更換管理團隊的狀態(tài)中。
轉(zhuǎn)型教育暗藏玄機
娃歐商場玩不轉(zhuǎn)，改行做兒童教育城，這在杭州商業(yè)地產(chǎn)界早已不是秘密。今年4月27日，在娃哈哈集團獨家支持的某作文比賽頒獎典禮上，宗慶后宣布位于尊寶大廈的娃歐商場部分調(diào)整為“娃哈哈未來城”，這也意味著，全國第一家娃歐商場正式開始改頭換面的轉(zhuǎn)型。
今年3月，娃哈哈商業(yè)股份有限公司與上海三捷投資集團有限公司(下稱“上海三捷”)共同出資成立杭州娃哈哈三捷投資有限公司(下稱“娃哈哈三捷公司”)，負責運營娃哈哈未來城。工商資料顯示，娃哈哈三捷公司中，娃哈哈商業(yè)股份有限公司出資額300萬元，持股比例15%;上海三捷投資集團有限公司出資額1700萬元，持股比例85%。工商核準的經(jīng)營范圍包括“實業(yè)投資、教育信息咨詢”，法定代表人是杜建英。
記者也注意到，因項目轉(zhuǎn)型為教育產(chǎn)業(yè)，杭州娃歐商場內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生了不小的變化：在負一層的家具裝飾區(qū)的一隅，工作人員來來往往為即將開幕的畫展做最后的布置;二樓原來的歐洲奢侈服飾店已悄然清空，正重新裝修，并特別辟出一塊區(qū)域作為“娃哈哈未來城”項目的咨詢區(qū)和體驗區(qū)。據(jù)悉，此項目在今年4~5月份已經(jīng)完成了今年秋季學期的招生計劃。
就這樣，原本校辦工廠起家的娃哈哈，在第一家商場里做起了教育培訓的生意。而值得注意的是，在娃哈哈三捷公司成立后，其股東頻頻活躍在資本市場上，一度引發(fā)娃哈哈借道上市圈錢的質(zhì)疑。
近日，隨著IPO開閘和招股書的陸續(xù)預(yù)披露，娃哈哈元老、原哇哈哈集團黨委書記杜建英投資控股的上海三捷，通過參股PE的方式，出現(xiàn)在IPO企業(yè)臺州新世紀光電的間接股東名單內(nèi)。而借殼申科股份(002633.SZ)的海潤影視，間接股東名單內(nèi)也出現(xiàn)了上海三捷的身影。
“娃哈哈商業(yè)公司最初是經(jīng)銷商集資建立的，投的錢要見回報，商場的路子走不通，借道教育進軍資本市場或許是不錯的選擇。”一位杭州本土開發(fā)商高層向記者表示，杜建英作為宗慶后身邊最親近的人之一，其控股的上海三捷與娃哈哈商業(yè)公司有著千絲萬縷的聯(lián)系，此次參股準上市公司，或能為娃哈哈后續(xù)的商業(yè)項目輸血。
截至目前，娃哈哈已將商業(yè)地產(chǎn)的觸角延伸至浙江富陽、余杭，河南南陽，湖南株洲、長沙等城市。但除了杭州娃歐商場外，并沒有成型的項目落地，距離宗慶后“3~5年開100家綜合體”夢想還很遙遠。
多元發(fā)展或陷困境
“娃哈哈從商場到教育的跨界是從錯誤走向錯誤，現(xiàn)在的娃哈哈除了有錢，其他什么都沒有。”一位杭州商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，娃哈哈的跨界商業(yè)地產(chǎn)一直依循著“沒有戰(zhàn)略就是戰(zhàn)略，市場機會就是機會”的邏輯，碰到一個嘗試一個，杭州娃歐商場的失敗只是開始。
作為商業(yè)零售業(yè)的“新人”，娃哈哈的商業(yè)發(fā)展之路并不為業(yè)內(nèi)所看好。浙江省商業(yè)經(jīng)濟研究所所長蔣易君就指出，娃哈哈進軍零售業(yè)甚至商業(yè)地產(chǎn)都已經(jīng)為時過晚。“每個企業(yè)都有自己的成長基因，類似華為、萬向等企業(yè)，在早年就已經(jīng)積累了扎實的多元化經(jīng)驗，而一直以來娃哈哈的基因只有快消品，缺乏地產(chǎn)經(jīng)營和投資的基因，現(xiàn)在進軍商業(yè)地產(chǎn)這么復雜的領(lǐng)域是一項巨大的挑戰(zhàn)。”
上述杭州商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士還指出，這次娃歐商場暴露出來的問題之一，正是宗慶后的獨攬大權(quán)。據(jù)悉，自1989年正式注冊成立到目前，娃哈哈集團依然如“一個人的公司”：從未設(shè)立副手，事無巨細均需宗慶后親自審批。
縱觀杭州娃歐商場的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)該項目的定位總是因宗慶后本人的思路變化而“朝令夕改”。就在去年7月底的“2013娃哈哈國際精品展銷會”上，宗慶后還曾宣布廢棄“娃歐商場”的名字，改名為“娃哈哈國際精品商場”，更將對商業(yè)地產(chǎn)招商模式等細節(jié)進行調(diào)整。事實證明，這一調(diào)整并不奏效，于是商場又開始轉(zhuǎn)型教育產(chǎn)業(yè)。
放棄杭州，走出浙江，娃哈哈的跨界之路還有很長一段路要走。面對外界對于娃哈哈多元化的質(zhì)疑，宗慶后曾坦言，杭州娃歐商場的選址有一定問題，但娃哈哈的零售戰(zhàn)略不會改變，目前正在尋找有經(jīng)驗的大的零售行業(yè)巨頭進行合作。
“娃哈哈要在未來5年內(nèi)開100家商場，成功的關(guān)鍵在于人才和團隊。盡管商業(yè)地產(chǎn)誘惑很大，但如果企業(yè)沒有建立專業(yè)的招商、規(guī)劃和運營團隊，僅靠原有的人馬去做，失敗的幾率會很高。”杜斌表示，娃哈哈對零售業(yè)的經(jīng)營方式與創(chuàng)新模式的理解有一定的可取之處，但種種考驗之下，未來娃哈哈想要跨界成功仍然相當困難。
（中國房地產(chǎn)報 曾倩文 陳珊）
