謝尚偉：大話旅游地產之八項主張

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1、旅游地產，不可簡單的理解為“旅游+地產”，僅僅是在旅游區蓋若干漂亮房子，那不能叫旅游地產，最多可以稱為是景區周邊的建筑而已。當然，這種形而上的旅游地產正在全國遍地開花，至于結出的果子則滋味百出，甘苦自知；在重慶深喑其道的或許要算隆鑫地產了，從武隆仙女山、豐都鬼城到巫山小三峽……多有隆鑫出品的諸多華麗而廉價房子矗立，至于有多少人長期居住，并在那里找到了樂趣，則不得而知了；至于重慶旅游地產的先行者隆鑫在這片沃土上是斬獲頗豐，還是悔不當初也不得而知。

2、旅游地產，是講先后順序的，一定是先旅游，后地產，且只有做好旅游才會結出地產碩果，否則就會是僅現于藍圖的理想，呈現的是一排排門前長草的空房子。很遺憾的是，這種大片毀林，大肆建房，然后大片長草的空房子現象正在全國旅游目的的景區周邊蔓延……看看騰沖金源酒店周邊那一大片蔓延至山腳的落寞的別墅群落，或許已可管中窺豹，一葉知秋了。

3、旅游地產，是有側重點的，重點在“游”的樂趣及游的過程，做好了游與樂的文章，地產的商業價值實現才會是有本之木。因此，旅游地產本身的功能應當是復合化的，不可只是吃、住兩樣，還要在娛樂方面下功夫，做活夜場經濟，放大晚間消費，或許才是旅游地產成熟、成功的重要標志。這或許就是為什么全國有那么多的古鎮，但唯麗江和大理最令人神往的重要原因。

4、旅游地產，一定是和旅游、景點唇齒相依的，沒有持續均衡的旅游觀光人群，那么旅游地產基本就是無根之木，乍現的曇花。旅游地產必須開門做生意，門票、高價門票是旅游地產的天敵。杭州西湖自取消門票之后，周邊的商貿、餐飲、住宿、娛樂消費與之前相比，有著突飛猛進的增長，因消費增長帶來的財稅收入增加額是遠高于此前歷年西湖景區門票收入的。當然，與西湖反向操作的當數湘西鳳凰，不知道這只收費的鳳凰是不是已“大不如夕”，還是“已不如雞”……在其收門票之前已去過兩次，所以其收門票的當下則更沒有去的理由了。

5、旅游地產，一定是友好的，不可犧牲當地人幸福平靜的生活，更不能把觀光客當作一錘子買賣的過客；誰也不想當傻子，誰也不想成冤大頭，本地人也樂于前往才是觀光客趨之若鶩的根本動因。當然，如果旅游成為了當地支柱產業后，當地市民的生活成本必然會被整體推高，如何平衡“善待游客”與“釋放本地市民的壓力”這個選題，不同的城市有不同的理念與手段：三亞財政每年給當地市民無甄別的發一定的現金作為物價補貼，香港政府面對來自占香港市民少數的“港燦”壓力，考慮的是提高內地赴港自由行的門檻以達到“限制客流”目的，當然“有資格、有勇氣”像香港這般對待全球主動送錢來的“金主”的城市還真不多。

7、旅游地產，一定是講文化的，此類文化應當是對本地“民生、民俗、民粹、民食、民藝、民風”的文藝再現，優雅或淳樸再現，一定要有屬地的原創精神在；誰也不愿意舟車勞頓數小時，長途奔襲千百公里看到的是“山寨、淺薄、雷同、浮躁、跟風”。當然，華僑城的世界之窗或許是個例外：大張旗鼓的把“山寨”的形式做到了精致的程度之后，雖然不可登大雅之堂，但還是有很多人捧場；當然，我是一個例外，很多次路過“世界之窗”，從沒有進去“走馬觀花”的沖動。

中國旅游城市及景區周邊所售賣的東西已經高度同質化，此種狀況與全國各地的購物中心內的品牌、商品的同質化如出一轍，旅游衍生產品缺少深度、高品質開發，大多都是來自浙江、溫州一帶的“三無產品”、地攤貨，此種沒有誠意、沒有地域文化內函、沒有原創精神的旅游商品如何能夠吸引游客的購買欲望，如何能夠支持大片大片商鋪的正常經營？

8、旅游地產，一定是尊重自然的，因地制宜，依形造勢，人為的“大開、大建、大挖”搞出來的東西必然令人倍感唐突的……很遺憾的是，內地太多旅游景區簇新的建筑看起來是那么的扎眼和多余，如陜西法門寺景區分列寬闊步門兩側的數十尊新造佛像及每尊佛像前必有的，有量化業績指標的功德箱，還有那個充滿時代感的現代建筑表現手法的巨大佛手……

    總體而言，不管是出于什么樣的動機進入了旅游地產這個領域，沒有對旅游地產本質及其內生關系的正確認知，沒有強大的前期資本投入，沒有從消費者、觀光客的角度潛心構建項目的人群吸引力及駐留力，沒有很好的形式及內容來匹配消費需求，并完成游客流量的價值轉化，沒有理解旅游地產賺錢的核心其實在于景區游覽之外的衍生消費這一基本邏輯，要想做出一個比較成功的具備可持續盈利能力的大型項目旅游地產項目基本上屬于鏡花水月……

    當然，繼續在不同的景區造相同房子賺快錢的路數在短期之內還能蒙住一批“傻有錢”的50后老人家，但要謹記的是此類操作的項目不可太大，分期不可太多（傻有錢的人必竟有限，運氣好的話1、2期還能賣，3、4期或許就難了），還有就是必須謹記：此類成功“不可復制”，“傷己事小"，毀林太多則是罪過。（謝尚偉2014年6月13日說合川沙魚村）