6月23日起，由于凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司將被Sound Investment Holdings完成收購后從港交所退市，因此凱德商用被剔出恒生環(huán)球綜合指數(shù)及恒生外國公司綜合指數(shù)成分股。從新加坡和香港相繼退市后，上市還不足6年的凱德商用將重回母公司凱德集團(tuán)的懷抱。

“從商業(yè)地產(chǎn)在新加坡和香港的發(fā)展來說，目前商鋪價值正處于高峰期，價錢有吸引力；而未來兩地經(jīng)濟(jì)因素受外圍影響可能存在不穩(wěn)定性，可能影響租金回報。凱德現(xiàn)在退市，既可以換取資金在新興地區(qū)發(fā)展，又能在物業(yè)價值較高時出售，是有其戰(zhàn)略意圖的。”英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(Knight Frank LLP)董事及大中華研究及咨詢部主管紀(jì)言迅對時代周報記者表示。

數(shù)據(jù)顯示，凱德商用發(fā)展放緩也是不爭的事實，據(jù)凱德商用一季報顯示：今年一季度，該公司實現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長4.8%，除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤7528.8萬新元，同比增長2.8%。其中凱德商用在中國地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤為2585.9萬新元，同比出現(xiàn)下降7.6%。這些數(shù)字延續(xù)了去年的不景氣，財報顯示，2013年度凱德商用實現(xiàn)收入3.8億新加坡元（約合18.3億元人民幣），同比上漲5.3%，同2012年46.7%的同比增速相比，凱德商用2013年的收入增速似乎有些“乏力”。

凱德集團(tuán)現(xiàn)在退市，到底是因為看空商業(yè)地產(chǎn)未來的走勢，打算調(diào)整業(yè)務(wù)框架等，走輕資產(chǎn)路線，還是為了重新整合資源，避免凱德商用與凱德置地在具體業(yè)務(wù)層面的重疊和競爭，對于凱德商用退市對中國的業(yè)務(wù)有何影響、是否會繼續(xù)實現(xiàn)在大陸擁有100家購物中心的目標(biāo)等問題，凱德商用給時代周報的回復(fù)卻避重就輕地稱：我們將繼續(xù)憑借國際化的廣泛零售商網(wǎng)絡(luò)和豐富的運營管理經(jīng)驗來做購物中心，服務(wù)周邊消費者。

退市重新整合資源

4月14日，凱德集團(tuán)宣布，計劃斥資30.6億新加坡元(折合約24.4億美元)，將旗下購物中心子公司凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司從新加坡交易所除牌。次日早間，凱德商用正式發(fā)布公告指出，母公司的全資附屬公司SoundInvestment HoldingsPte.Ltd.作為要約人，已提出以每股2.22新元自愿有條件現(xiàn)金收購凱德商用股本中除母公司擁有、控制的余下全部普通股。

隨即，凱德商用調(diào)低了每股要約價至2.2025新元，但這個價格引起股東的爭議，5月16日凱德商用就2013財年末期股息作出要約價調(diào)整，凱德商用私有化每股要約作價由2.2新元提高至2.35新元，最終要約價較經(jīng)調(diào)整的每股資產(chǎn)凈值1.853新元溢價26.8%。

資料顯示，凱德商用于2009年11月份在新加坡交易所上市，并于2010年以介紹形式在香港聯(lián)交所主板作第二上市。凱德商用管理層曾指出，在港上市只為增加知名度，以方便在中國內(nèi)地展開工作，沒有在香港集資的需要。在過去幾年，凱德商用在港的股票流通量極低。

凱德商用旗下還包括三家附屬公司，即凱德商用新加坡信托及凱德商用中國信托(其單位于新加坡證券交易所有限公司主板上市)及凱德商用馬來西亞信托(其單位于馬來西亞證券交易所主板上市)。

而凱德商用突然宣布退市，則讓人頗感意外，但又在情理之中。

意外在于，上市以來凱德商用的成績單一直不錯，每年都以較快的速度擴(kuò)張，營收、利潤、資產(chǎn)負(fù)債情況都表現(xiàn)優(yōu)異，截至目前，凱德商用在新加坡、中國、馬來西亞、日本和印度的53個城市中擁有105家購物中心，并持有它們的權(quán)益，其中85家運營中，20家正在開發(fā)中。

但退市似乎又有跡可循，凱德集團(tuán)在中國市場的戰(zhàn)略調(diào)整在2013年1月就已經(jīng)初露端倪，彼時公司名稱由嘉德置地正式更改為凱德集團(tuán)；在2013年年報致股東函件中，凱德商用簡短指出：鑒于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢良好，凱德商用對2014年的展望持謹(jǐn)慎樂觀的看法。

但是在2012年年報中，凱德商用對股東表示：“盡管歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)尚未平復(fù)，美國財政懸崖陷入僵局以及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，凱德商用仍取得強(qiáng)勁的財務(wù)業(yè)績。我們對環(huán)球經(jīng)濟(jì)增長保持樂觀態(tài)度。”之后凱德商用還預(yù)測了新加坡、中國、馬來西亞經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛告訴時代周報記者：凱德商用新加坡退市主要是為了重新整合資源，避免凱德商用與凱德置地在具體業(yè)務(wù)層面的重疊和競爭，避免集團(tuán)資源的內(nèi)耗，從而提高凱德集團(tuán)在房地產(chǎn)綜合體開發(fā)方面的競爭優(yōu)勢。

調(diào)整業(yè)務(wù)適應(yīng)環(huán)境變化

作為亞洲最大的購物中心開發(fā)商，近年來凱德商用在中國面臨越來越嚴(yán)峻的競爭和挑戰(zhàn)。上市初，凱德商用立下“未來3-5年要在內(nèi)地?fù)碛?00家購物中心”的豪邁誓言，截至目前，凱德在中國擁有62家購物中心，年報顯示，2014年凱德商用計劃開設(shè)4家新購物中心，其中兩家位于中國的成都和廣州，另外兩家位于印度。

據(jù)接近凱德商業(yè)的人士告訴時代周報記者：幾年前凱德內(nèi)部就不提這個說法了，也只有媒體拿出來說說。

凱德商用在中國曾有一段迅速擴(kuò)張期，2004年底，凱德商用與深圳國際信托（以下簡稱“深國投”）簽署合作協(xié)議，雙方在中國聯(lián)合收購大型購物中心，這標(biāo)志著凱德商用正式進(jìn)入中國市場。

高通智庫的研究報告顯示，自從2004年12月起，凱德商用與深國投商置共同投資了33個以沃爾瑪為主力店的購物中心。2009年資產(chǎn)置換后，凱德商用共獲得22個項目的全部股權(quán)，深國投商置獲得4個項目及深國投廣場的全部所有者權(quán)益及管理權(quán)。

2005年初，凱德商用又?jǐn)y手北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司進(jìn)軍北方市場。當(dāng)年1月，凱德商用便斥資約17.5億元收購了北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。2006年10月，又斥資3億元將北京華聯(lián)鄭州店收入囊中。

雖然凱德商用收購的項目租金均有增長，但是受制于購物中心自身設(shè)計、布局和主力店長期租約的局限，部分項目租金增長卻很低。

隨著凱德商用在中國市場的深耕，其也逐漸由依靠合作伙伴聯(lián)合收購項目，變?yōu)閱为毷召徎蚰玫亍５��?011年12月，國家發(fā)改委和商務(wù)部發(fā)布的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，明確將房地產(chǎn)業(yè)列為限制外商投資行業(yè)。

凱德商用2013年報顯示，凱德商用持有的購物中心中，只有3家是凱德商用直接持有的，合資公司持有的為10家，通過基金持有的為39家。

在凱德商用中國發(fā)展購物中心降速的同時，國內(nèi)的購物中心數(shù)量卻在激增。據(jù)世邦魏理仕地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司最新發(fā)布的信息，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占了9個。此外，中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。

英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，在中國全國范圍內(nèi)，正在建設(shè)的多功能綜合地產(chǎn)項目有800多個，總面積達(dá)3億平方米。這相當(dāng)于1000多個美國最大購物中心—“美國商城”的規(guī)模。

根據(jù)德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的報告，截至2011年底，中國已開業(yè)購物中心總量為2812家，但到2015年，這一數(shù)字預(yù)計將達(dá)到4000家。

在這場商業(yè)地產(chǎn)投資盛宴中，外資發(fā)展商、房地產(chǎn)開發(fā)商和零售企業(yè)共同爭搶著規(guī)模有限的市場蛋糕。一方面，菲律賓SM集團(tuán)投資在建的“天津SM城市廣場”，建筑面積達(dá)到53萬平方米，號稱亞洲單體純商業(yè)面積最大的購物中心，這家菲律賓發(fā)展商的設(shè)想是在2015年前，每年在中國新開一家購物中心；另一方面，萬達(dá)、萬科、綠地、中糧、華潤等地產(chǎn)商都進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，而宜家、新華都、華潤萬家、TESCO、沃爾瑪、茅臺、金威啤酒、天樂制藥等企業(yè)也紛紛建購物中心，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

而在開發(fā)商們大建購物中心的同時，零售商們卻正在擱置其擴(kuò)張計劃，去年65%的奢侈品零售商在中國開設(shè)新店的數(shù)量少于預(yù)期。

高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)顯示，從購物中心空置率來看，一線城市購物中心平均空置率接近10%，二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達(dá)到市場預(yù)期，購物中心空置率高達(dá)15%-20%。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌此前接受時代周報記者專訪時也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要警惕商業(yè)地產(chǎn)過度泡沫化和同質(zhì)化。

殷旭飛表示：凱德集團(tuán)現(xiàn)在退市并打算調(diào)整業(yè)務(wù)框架等，走輕資產(chǎn)路線，輸出商業(yè)地產(chǎn)運營管理等，說明商業(yè)地產(chǎn)行情發(fā)生了變化，愈來愈多的地產(chǎn)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，加劇了行業(yè)競爭，凱德商業(yè)積極調(diào)整業(yè)務(wù)以適應(yīng)環(huán)境的變化。

不過紀(jì)言迅對時代周報記者表示：中國市場是復(fù)雜的，不能單從落成量來衡量。主要是看一個購物中心的定位和規(guī)劃。中國人均收入仍在增加，二三線城市的商業(yè)發(fā)展仍有很大空間，一線城市消費者也有更高的要求。如果不能動察這些新發(fā)展的話，就會有供求上的風(fēng)險。

不過，面對愈發(fā)激烈的競爭和電商的沖擊，凱德商用表示：“購物中心不只是購物，還包含餐飲、休閑和娛樂，因為它們是生活中必不可少的一部分，不能由網(wǎng)購所取代。這部分需求也日益受到重視，我們正在增加這些業(yè)態(tài)的占比，目前占我們商場超過30％的凈出租面積。”“我們會根據(jù)不同城市和地區(qū)的消費者需求，安排不同的業(yè)態(tài)配比。”凱德商用表示。

或借助REITs退出

盡管凱德商用業(yè)績靚麗，但在股市卻表現(xiàn)平平。

資料顯示：凱德商業(yè)單在中國已擁有62個購物中心，面積達(dá)645萬平方米，物業(yè)價值約774億元人民幣，而其在亞洲擁有105家購物中心。但是凱德商用在香港的市值只有約421億元。

同樣處境的還有新世界。3月14日，新世界中國與母公司新世界發(fā)展聯(lián)合公布，新世界發(fā)展建議將新世界中國私有化，代價為每股6.8港元，并擬撤銷新世界中國上市地位。

對于退市的原因，新世界發(fā)展在公告中稱，系資本市場估值過低，再融資能力有限。1999年上市的新世界中國，在長達(dá)15年的時間中，股價在2007年達(dá)到9港元多的峰值，此后開始下跌徘徊，3月14日宣布退市時的股價是5.14港元。凱德商用的股價自2009年上市之后，也始終徘徊在4新元以下。

事實上，最近幾年，越來越多業(yè)績靚麗的企業(yè)選擇退市，2006年8月，大眾食品因無法融得預(yù)期資金，從香港聯(lián)交所退市；2007年7月，首創(chuàng)中國企業(yè)海外借殼上市模式的華晨汽車從紐交所退市；2007年9月，TOM在線正式從香港創(chuàng)業(yè)板退市；2012年6月，阿里巴巴網(wǎng)絡(luò)有限公司從香港聯(lián)交所正式退市；2013年6月，飛鶴從美國紐交所退市。

“市盈率太低，融資成本過高”成為這些企業(yè)共同面對的問題。

在殷旭飛看來，凱德商用退市為其將來業(yè)務(wù)重組、管理改革提供更多的空間，可以提高集團(tuán)財務(wù)方面的靈活性，實現(xiàn)集團(tuán)間的協(xié)同效應(yīng)等。現(xiàn)在的退市也并不妨礙凱德未來重新打造新的融資平臺。

但是殷旭飛也指出：對于國內(nèi)大多數(shù)房企而言，上市依然是重要融資渠道之一，也有利于擴(kuò)大品牌知名度，而退市則會對企業(yè)造成不少負(fù)面影響，即使企業(yè)主動轉(zhuǎn)型，也依然對資金十分渴求，不會輕易退市。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段的變化，未來會有更多房企向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)型發(fā)展或者被迫退出。

在睿意德高級助理董事陳曦看來，凱德商用走的是資本道路，可以定義為投資機(jī)構(gòu)或者基金。這樣的定位決定了凱德商用進(jìn)入之前就要想好退出機(jī)制。凱德商用已經(jīng)完成使命，有可能會把持有的購物中心全部借助REITs退出。