9月15日，萬科舉行雙節晚宴，百度員工成為座上賓。隨后，萬科與百度發布首個合作成果——V-in系統，該系統已結束封測并在金隅萬科廣場上線試用，旨在用大數據分析，增強客戶體驗和助力商場經營。

互聯網思維，正在被地產商熱炒。而百度代表的互聯網巨頭，能給地產帶來什么呢？

搶調研的生意

百度與萬科圍繞金隅萬科廣場的合作，有這樣一份時間表：3月合作意向、產品溝通，4月整體合作方案輸出，5月大數據、導航合作確認，Wi-Fi系統搭建，6月戰略合作啟動，8月、9月室外數據分析模塊、室外導航模塊上線，10月室內導航及數據分析模塊上線……

像所有跨界合作一樣，以技術和信息見長的百度，對如何摸準萬科興趣開始并不擅長。

起初百度為萬科遞交了自己可提供的服務清單，并認為這份長長的清單上的業務都可與傳統企業結合。萬科在清單上勾選了LBS（基于位置的服務）和大數據分析，作為合作切入點。

百度內部，把這次合作視作百度大數據應用到商業地產的標桿作品，并從五大事業部中的LBS和大數據兩部抽調人力進行導航及數據分析的配合。萬科引導大數據落地的重任落在商用產品管理部身上，該部由專搞IT的技術人員組成。兩大團隊每隔兩三周會見面交流，溝通內容既有產品研發方向校準，又有面世產品在需求端的梳理和再升級，后者每季度進行2-3次。

移動時代到來，互聯網巨頭的競爭視線已轉到手機上。在這種情況下，普通人會直觀地認為，如果在手機上不使用百度地圖軟件，百度和萬科圍繞LBS和大數據的合作將無從獲取數據并衍生商機。事實真是這樣嗎？

用手機檢索APP應用，至少可搜出與百度相關的20多款產品，而下載多數產品時你會收到這樣的提示“是否允許使用你的位置”。

百度LBS產品部的張曉說，百度有14款注冊用戶過億的APP產品，百度APP注冊用戶10億，百度地圖月活躍用戶3億，這些都是用戶位置數據的來源。第三方應用如墨跡天氣、滴滴打車、陌陌等，由于需要位置服務而自行開發成本過高，會接入百度LBS開放平臺，也會給百度貢獻用戶數據。

多個端口貢獻大量數據，如何把它們分門別類，為商場貢獻價值，這里面有門道。導航方面，百度和萬科的官方說辭是，依托室外LBS定位 室內精準Wi-Fi定位組合，為顧客提供購物全周期的路線規劃及導航服務，形成“定位、室外導航、停車引導、室內導航、反向尋車、返程”的導航閉環。

通俗點講，即通過前四項功能，迷路的客戶能找到來商場的最佳路徑并順利停車，輕松用室內導航在商場復雜的格局中找到5樓的某間飯館。

百度數據的收集工作，不局限于商戶必須到商場點開Wi-Fi，而是當商戶使用搭載著百度LBS功能的APP時就已開始。百度會從個體數據中梳理出群體共性，從性別、年齡、收入、職業、興趣偏好、消費偏好六維度勾勒客流畫像，分析客流來源，輔佐商場制定營銷策略。比如很多人在商場門口用滴滴打車，百度數據分析出打車高峰時間點和打車等候時間，就可把這種群體需求特征反映給商場，提前叫些出租車，提升用戶體驗。

位置的數據之外，還有人流軌跡的分析。通過研究后者，商場的決策人很容易獲悉哪些區域人流旺盛且適合開商場，自己商場的客戶是從哪些地方來的，哪些業態顧客光顧頻次高，而哪些業態無人問津應該替換掉。

萬科高級副總裁毛大慶解釋說，商場里餐飲比例多是操盤人對當地環境的判斷，至于消費者買不買賬并不清楚。商場里的數百家商戶，誰經營好誰經營不好，哪種業態當地人不需要，這些客戶對商場店鋪的反應都可通過大數據獲得。商場可根據回饋做推廣，替換掉定位錯誤的業態。而對新開發的商場，則會率先引入互聯網工具，了解商場周邊主要消費人群和需要店鋪，消費能力怎樣，之后再招商、設計，會讓定位更加精準。

毛大慶關注的另一個問題是，通過和百度的合作，萬科可知道周圍的消費者從哪里來。這也是百度人流軌跡分析的應用。百度和萬科在數據分析過程中發現，昌平金隅萬科商場的很多客戶是從回龍觀過來的。張曉說，“知道這些事情，你可以抉擇是不是去回龍觀做商場廣告或舉行促銷活動。”

對已掌握其消費習慣的客戶，萬科的商業項目未來可實現點對點的營銷。張曉指出，那些關注商場且是百度用戶的客戶，可在他路過商場時推送商場的新鮮信息，如“滿100送100”的優惠活動。通過數據分析根據客戶喜好推送信息，平時喜歡到商場吃飯的用戶，推送美食活動信息，喜歡滑冰的則推送滑冰信息，做到不騷擾用戶又盡量滿足其需求。

推送出去的信息，百度萬科會用實際轉化率來考核效果。比如一天推送1000條消息，實際轉化成到店的幾率只有10%，這在考核中是不及格的，也說明推送消息不準騷擾了用戶。張曉也提示，轉化率和消息類型有關，實時消息轉化率低，長期消息轉化率高，同時打折幅度大小也有不同。

百度想的是怎樣的一種商業邏輯？百度的強項在于用戶、流量和技術，目的就在于搭建平臺，讓所有行業都找上門，從百度獲得用戶流量，從而賺取服務費。譬如商業地產領域搭建的V-in系統，完善后可復制到萬科其他商業項目。問題在于，萬科代表的房企，憑什么買賬呢？

涉足商業地產年頭不長的萬科，走得比多數房企謹慎和穩健，也更愿意去了解市場需求避免供需錯位。據了解，針對萬科長陽半島購物中心，萬科曾請一家顧問公司做市場調研出報告，目的是告訴萬科長陽的可支配收入多少，客群是喜歡七匹狼還是ZARA，但結果非常寬泛，萬科無法據此評估周邊客群和商場定位的匹配度有多大。

通過區域大數據的支持，上述問題無疑能很好地解決，百度搶了調研的生意，看似多花錢的萬科則實際在算一筆聰明賬。按照張曉的說法，自己曾咨詢過很多調研公司，做一個商場類調研報告大概要花100萬-200萬元費用。而用百度，成本則會攤薄，第一次開發成本或會比常規市場調研高，但后期調研次數多了成本會逐漸降低。規模上去了，平均成本至少比傳統行業成本低10倍，甚至百倍都不無可能。

當然，如果把萬科引入百度大數據視為商業地產的一次變革，那借助這次變革百度也在試圖找到商業地產的機會，這種機會不僅局限于大名頭的開發商身上。

張曉說，未來如果小商戶想開一家肉夾饃店，開店選址找調研公司費用掏不起，可直接到百度買服務，拿著北京市所有地域人流勘察結果再加上現場驗證，很快就能選址。而和萬科的合作，百度也在考慮把商場的商家以個體身份引入百度平臺提供服務，當然一切會通過萬科進行。

互聯網=學外語？

百度正試圖把一個個可落地的服務點匯集成整套的互聯網解決方案。從去年開始，百度成立LBS和大數據事業部，開始做技術準備和研究商業模式。今年，除了房地產領域和萬科、萬達的合作，包括旅游、電影等和生活相關的領域也均有探索，平均每個行業選2-3家大型的合作伙伴試點大數據技術。

對于互聯網思維，地產圈未試水的不乏狂熱追捧，試水的卻多是冷靜處之。毛大慶就指出，現在大家都趕互聯網思維的時髦，但這些不是目的，總有一天互聯網思維變得不時髦，和互聯網合作非常自然，一個新生事物叫什么名沒意義，關鍵是看會給產業帶來怎樣的變化。

一些百度仍在思索的想法，已將目標擴大至住宅和物業。張曉說，民宅里有非常多可與互聯網合作的點，如萬科以物業見長，通過百度可獲悉用戶查看社區周邊是否有游泳池，健身房的頻次，考察用戶實際需求，幫助地產商完善服務配套。還可給業主定制地理圍欄服務，夜間汽車超出某個范圍，物業會對業主通知，提防車輛被盜。

在文化旅游地產方面，亦有互聯網的機會。某地有10個旅游景點，2個是4A景點，房企操作的文旅項目在另外8個之一。通過大數據分析，可獲取游客到4A景區后，多少人會再去文旅項目，關聯度多高。由此，房企可決策是否應開趟班車，并考慮是否在途中建設酒店或購物設施，至于游客喜歡的飲食口味和消費偏好，這些亦可通過統計獲悉。

而在和萬科推出淘寶消費賬單抵扣購房款服務后，阿里巴巴還有著另一層考慮。其內部人士對記者表示，淘寶和萬科將有長期合作，未來打算從最開始的認籌到看房選房，到最后買房裝修，甚至業主婚慶需求都會考慮在內，這個過程會把阿里巴巴大數據使用進來，把整個線上線下的需求全部打通。

毛大慶說，實際萬科可和互聯網開發很多東西，如今研究商場我們有了V-in，明天研究小區里老百姓的行為可能就會有互聯網和社區的結合。互聯網研究了很多技術，可應用于房地產，也可用于零售業或航空航天。如把互聯網技術做比喻，相當于大學里學英語，它是工具且特別重要，掌握了才能了解新技術，不結合互聯網就非常落伍，萬科實際是個學英語的人。

“現在像百度、騰訊，很多傳統企業跟他們合作，其實更多的需要從互聯網技術上捕捉到傳統的業務需要的更精準信息，經過總結提煉出來改良自己的服務和產品。”毛大慶說，辯證地看，互聯網也需要擁抱傳統行業，找到傳統行業的變革機會，應用互聯網的技術促使自身進步。

在萬達、百度、騰訊三大巨頭簽約前，有報道稱，萬達內部有個級別很高的研討會，王健林在會上強調，在這個時代，如果不用互聯網思維、新的方式去做，可能就要落伍、被淘汰，并要求萬達高層必須要有互聯網營銷思維。

恰是“觸網”的萬科和萬達，讓互聯網思維成為當下地產圈的熱詞。而跳出地產站到互聯網領域里再看互聯網思維，結果是怎樣的呢？

“互聯網現在研究的很多東西，暫時是沒辦法落地的，比較前沿，所以外界覺得很炫。”張曉表示，互聯網思維早前就有提出，實際并不新鮮，但困難在于無法落地。如今再提，因為有一些技術可落地，如用大數據服務商戶選址，客流分析，但這些都是在探索階段，目前仍然很初級。

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（應受訪者要求，文中張曉為化名）