一、項目租金價格策略
1、定價原則
定價應嚴肅、切合實際、符合市場行情，以顧客、市場為中心，合理定價是必要的，但要謹防價格調(diào)整的隨意性。
2、價格定位內(nèi)容
應該考慮項目所處的周邊市場及寧國地區(qū)同類型物業(yè)的租價，綜合分析各類物業(yè)的性價比，來最終確立項目的基本租價。同時通過確定各區(qū)位不同價格，達到差異化的價格定位。
由于本項目在寧國市場上屬于定位創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)只能算是歷史產(chǎn)品復制，與本項目的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，加之本項目開發(fā)商在寧國市場所處的地位，所以本項目的租金價格定位策略應該采用考慮市場的租金水平進行前期的租金價格定位。即在充分考慮市場的代替物業(yè)租價的同時，要依據(jù)項目自身的實際情況及將來的收益情況進行價格定位，使項目的租金水平在招商時具有競爭優(yōu)勢。
3、定價策略
實行低開高走的租價政策，在招商和經(jīng)營過程中逐漸拉高，實現(xiàn)利益最大化。
4、租金價格
初步根據(jù)市場調(diào)研報告結(jié)論和項目布局規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)地段、規(guī)模、配套、硬件、管理等因素進行推定。
5、招商政策：
租金采取低開高走，“放水養(yǎng)魚”，以引入商家入駐為先，前期形成招商旺勢，達到成功招商態(tài)勢，后期就市調(diào)整實行利益平衡和利益增長。
6、優(yōu)惠政策：
6.1租金付款方式：
本項目啟動期建議給予商戶一定的培育期，根據(jù)商戶經(jīng)營面積大小，可以采用贈送物業(yè)費或者免租期等方式;
采取押二付三的方式：即押金收取二個月商鋪租金，支付三個月商鋪租金;一次性繳納一年房租，可贈送三個月免租優(yōu)惠，贈送的三個月可選擇在銷售淡季實施;第二、三年租金可根據(jù)第一年的市場經(jīng)營情況，價格進行逐級遞增。
6.2合同期限及租金遞增
主力店(家居、超市、影院、電器、百貨)合同期限在15-20年，第五年開始遞增2-3%;次主力店及品牌連鎖餐飲合同期限5-10年，第三年開始遞增3%;其余品牌合同期限1-2年，無遞增，可在第二三年調(diào)高租金。
6.3物業(yè)交付標準
甲方負責提供租賃物業(yè)內(nèi)乙方經(jīng)營要求所需自動扶梯、專用貨梯;負責提供乙方租賃物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程及吊頂;賣場公共區(qū)域機電到位，商業(yè)裝飾及導示完成;甲方協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報、報建、驗收等手續(xù)。各主力商家因有自己的裝修形象要求，可考慮個案處理。
6.4物業(yè)費標準
我司建議商業(yè)管理費第一年管理費22元/月/㎡(含管理費7元/㎡/月、空調(diào)費10元/㎡/月、水電5元/㎡/月)租金與管理費分開收取。根據(jù)第一年的實際情況和市場實際情況逐年遞增。
6.5其他政策
甲方(第一年)免費提供租賃物業(yè)地上一層、地下一層的停車位供顧客做停車使用;甲方可協(xié)助經(jīng)營業(yè)主辦理相關(guān)經(jīng)營稅收等手續(xù);甲方免費提供樓頂部分廣告位給主力店(一類品牌)、次主力店或知名品牌做其形象廣告宣傳(免租期1年);啟動期物業(yè)管理費第一年給予優(yōu)惠政策。
寧國商業(yè)市場調(diào)查表
以臺客隆、大洋百貨為主的津河路與寧城路為寧國商業(yè)氛圍發(fā)展較為成熟區(qū)域，因此也成為寧國租金最高區(qū)域，達到105-166元/月/㎡，此租金水平將作為本項目未來可實現(xiàn)并突破的標準;
寧陽東路、山門中路與本項目同處商業(yè)氛圍較不成熟，同時開業(yè)時間不長，其租金水平為58-83元/月/㎡，對于本項目培育期具有較高的參考性。
項目租金定位
市場比較法
權(quán)重比值K：指以本項目總計作為基準，與各區(qū)域間的比值。整體均價P：P=∑(C*K*I)。
由于其余商業(yè)所調(diào)研租金皆包含管理費用，因此，按市場比較法測算數(shù)據(jù)，本項目租金水平為76元/月/㎡，含物業(yè)費，管理費，水電費，空調(diào)費。
租金還原法
根據(jù)項目商業(yè)部分8000元/㎡的平均銷售標準，以8%的回報率測算，本項目租金標準應為： 8000×8%÷12≈54元/㎡/月
根據(jù)如上租金價格測算，建議項目初期租金(含物業(yè)水電)應定在76元/㎡/月，市場管理費7元/㎡/月，空調(diào)費10元/㎡/月，水電費元/㎡/月。
寧國商業(yè)經(jīng)營者對租金的要求
根據(jù)前期經(jīng)營者調(diào)研結(jié)果顯示，市場各經(jīng)營業(yè)態(tài)最高承受租金價格極限集中在40-80元/月/㎡之間，前提是在有良好經(jīng)營利潤和前景下，方可承受更高的租金成本所帶來壓力。租金價格不僅僅代表商鋪價格，與周邊配套、整體定位、主力店次主力店知名度等有密切關(guān)聯(lián)。項目要做到整體規(guī)劃，招募有品牌影響力的大主力店，運營管理到位，租金方面的收益才能更高。
二、項目租金價格的可行性分析
1、項目優(yōu)勢保證
項目地段優(yōu)勢: 較為完善的城市配套及城市主干道核心位置;
項目交通優(yōu)勢: 項目周邊均勻分布了多個公交站點、多條公交線路，皖贛火車站客運站點近在咫尺。
項目規(guī)劃優(yōu)勢: 創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后，打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢，符合新型商業(yè)的需求;
項目經(jīng)營定位優(yōu)勢:本項目是集各類商業(yè)和住宅于一體的新型城市綜合體，將引領(lǐng)城市發(fā)展趨勢。
項目管理優(yōu)勢: 專業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理及后期的運營管理。
項目機會優(yōu)勢: 目前寧國商圈分散，市場檔次較低，且規(guī)模相對較小、缺乏規(guī)模效應，擁有20萬居住人口的城市中心需要一個新的商業(yè)中心。
2、低開高走是本案價格策略的核心
2.1低開高走優(yōu)勢：
物美價廉是每一個人的愿望。一旦價格比消費者的心理價格低，給消費者以實惠感，就容易聚焦人氣。
低價開局，價格的主力權(quán)在商管公司，何時調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場狀況靈活操控。
資金回籠迅速，有利于形成招商旺勢。
先低后高給經(jīng)營者養(yǎng)商的空間，同時容易形成良好的口碑，利于宣傳。
2.2低開高走劣勢：
低價低利潤是必然的結(jié)果，延長了資金回籠的時間。
低價容易給人一種“便宜沒好貨”的感覺，損害項目形象。
根據(jù)以上分析建議本項目租金定價及租賃條件如下：
三、項目分層租金策略
四、項目租金價格策略綜述
本策劃報告的制定依據(jù)行規(guī)、市場調(diào)研結(jié)論、項目的形態(tài)、項目的規(guī)模、項目所在地段優(yōu)勢、開發(fā)商綜合因素，以資金快速回籠為目的，以低開高走價格策略，以打造寧國商業(yè)地標，引領(lǐng)寧國主流生活為思想，把本項目建成真正的集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、運動的城市生活典范。
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學院）
