繁華的武林商圈，即將迎來新的蛻變。
已歷時5年動遷、反復修改規(guī)劃的百井坊地塊，在今年下半年顯著加快了拆遷進程。近兩個月來，百井坊巷、耶穌堂弄、體育場路上的很多商鋪都陸續(xù)搬空了，銀泰百貨背后的延安新村、百井坊新村，這些建造于上世紀八九十年代的居民樓，也幾乎全部已被拆除。
據(jù)了解，這里今后將建設(shè)成一個全新的商業(yè)中心，商業(yè)綜合體、步行街、地下停車場、聯(lián)通地鐵站的地下通道……關(guān)于商業(yè)模式和公共基礎(chǔ)建設(shè)的種種規(guī)劃和設(shè)想，讓它未來的圖景更加令人充滿期待和想象。
有人評價它是“浙江省內(nèi)最具價值的商業(yè)地塊”，在零售業(yè)大佬看來，這簡直是一塊無出其右的“絕版好地”。在過去的十幾二十年間，有過不止一家商場想要拿下這塊地或者其中一部分。
現(xiàn)在，它即將“重出江湖”，未來，又將掀起怎樣的風云？
【現(xiàn)場】
今天，是百井坊地塊自行搬遷的“截止日期”
從杭州百貨大樓往南體育場路沿線，分布了很多小服裝店、鞋店、飾品店，還有賣奶茶、小吃的鋪子，向來都很熱鬧，進出銀泰、百大的客人路過這里，不少人也要停下腳步來逛一逛。最靠近百大“后院”的江南布衣和相距不遠的達芙妮，店里常常圍滿了挑選商品的顧客。
現(xiàn)在這些店鋪絕大多數(shù)已經(jīng)搬遷，卷閘門緊閉，有些招牌都卸掉了，還在營業(yè)的寥寥無幾，這條街顯得冷冷清清。昨天中午11點左右，這家江南布衣的店門才剛剛打開，據(jù)店員表示，他們預計最晚也就營業(yè)到下個月中旬。
從體育場路305號的樓房以東的弄堂可以穿越到耶穌堂弄，這里包括白鹿餐廳在內(nèi)的很多沿街店鋪也同樣在拆遷中，大約有一半已經(jīng)搬走甚至拆除，剩下的一些小店還在清倉。
而在百井坊巷到耶穌堂弄之間，也就是銀泰百貨的背后，原本是大片的住宅樓，包括百井坊新村、延安新村等小區(qū)，這些居民樓現(xiàn)在幾乎都已經(jīng)被拆光了，建筑垃圾堆成了一座座小山，中間矗立著吊機。
以美食集中地而聞名的百井坊巷，在接近延安路的一頭，以往排得滿滿當當?shù)男》b店、飾品店幾乎都搬空了，有些店面還被新砌的磚墻封了起來，有些整幢樓已經(jīng)開始拆除，架起了腳手架和尼龍網(wǎng)。據(jù)附近一家小餐館的老板說，這些店鋪大多是在上個月到這個月之間陸續(xù)搬走的。
根據(jù)百井坊巷綜合改造工程指揮部貼出的公告，11月20日是涉及拆遷的居民、商戶們自行搬遷的“截止日期”。
【新聞事件】
“百井坊耶穌堂弄”5.2公頃地塊將來做什么？
百井坊綜合改造工程指揮部：拆遷地塊將新建商業(yè)中心
記者從百井坊綜合改造工程指揮部獲悉，本次拆遷范圍東起鳳起中學西圍墻、耶穌堂支弄，西到廣發(fā)銀行后面的打枝弄，北到體育場路，南到百井坊巷，規(guī)劃用地總共有5.2204公頃，要拆除的樓房有30多幢，涉及動遷1251戶居民、86家商鋪單位，百大裙樓、白鹿面館、鳳起中學、喜得寶賓館、下城區(qū)人民醫(yī)院等也在改造范圍內(nèi)。
至于這個地塊日后的規(guī)劃，指揮部相關(guān)負責人表示，首先會把申請原拆原建的居民住宅造好，以及配套的公共設(shè)施、綠化等，其余大部分區(qū)域?qū)⒁?guī)劃建設(shè)成大型商業(yè)中心，集商業(yè)綜合體、步行街等于一體，還計劃通過空中的連廊將其二樓與銀泰百貨的二樓相連通。
“此次有店面被拆遷的商戶，將來也可以進駐其中商鋪，繼續(xù)開店。”該負責人說，等這個商業(yè)中心建成后，它的客流集聚能力會更強。
此外，東西向的耶穌堂弄和南北向的從耶穌堂支弄到鳳起中學西圍墻沿線，將改造成兩條步行街。“通過耶穌堂弄進出的車輛很多，路又比較窄，常常出現(xiàn)擁堵情況，以后建了步行街，車輛就不能進來了。”指揮部的相關(guān)負責人說。
地鐵1號、2號線或?qū)牡叵逻B通百井坊巷
武林商圈的交通擁堵、停車難被認為是其發(fā)展的一大瓶頸。前幾年，銀泰百貨拿下了原少年宮的地塊，后來用作停車場，但仍然滿足不了激增的停車位需求。
在這個百井坊巷綜合改造工程中，計劃在地下建造一個大型停車場。讓地面上的空間可以更高效地做商業(yè)用途。
此外，地鐵1號線、2號線的武林廣場站點，也將通過地下通道和百井坊這個區(qū)塊打通，將來市民有可能出了地鐵站就能直接從地下走到百井坊巷。現(xiàn)在從地鐵1號線武林廣場出口(電信大樓)到百井坊巷，起碼要走上15分鐘，將來從地下通道走可能縮短近一半時間。
早在前兩年的《百井坊巷地區(qū)有機更新城市設(shè)計》中，就曾有過這方面的設(shè)想：一層地下空間為商業(yè)商務中心的大型公建設(shè)施，與1、3號地鐵樞紐站相通，二、三、四層地下空間主要是停車場，總地下空間面積約13萬平方米。
【深度分析】
浙江省最好的、無出其右的絕版商業(yè)地塊
上世紀90年代，武林商圈開始逐漸形成氣候，變身杭州城市的中心地標。
在這二十多年間，武林廣場涌起了巨大的商業(yè)浪潮。1986年初，國大百貨老樓建成；1988年杭州大廈A座建成；1989年，杭州百貨大樓開張營業(yè)；1998年，延安路銀泰百貨開業(yè)……以百貨為主力商家的武林商圈逐漸形成，成為杭州最繁華的城市中心。
即便二十多年多年過去，商業(yè)物業(yè)多次洗牌后，這里依然保持著無可撼動的地位。杭州大廈購物城、銀泰武林總店、銀泰杭州文化廣場店扎堆于此，國大GDA城市生活市廣場、武林廣場地下商場、杭州中心也正在建設(shè)中，未來，這里的商業(yè)體量將達到100萬平方米，是杭州惟一能達百萬平米商業(yè)物業(yè)的區(qū)域。
整個寸土寸金的武林商圈，數(shù)十年來被商業(yè)大鱷們占據(jù)，即便是改造升級，業(yè)態(tài)基本都只能在原有的基礎(chǔ)上進行調(diào)整。而此次百井坊地塊拆遷完后，將成為商圈內(nèi)僅有的少量“稀缺”土地。
“稱其為‘絕版地塊’當之無愧，在整個武林商圈，甚至杭州，出現(xiàn)這么大體量的商業(yè)用地十分難得，應該說，已經(jīng)無出其右。”在杭州零售界資深人士看來，百井坊地塊可稱得上目前僅剩的杭城價值最高商業(yè)用地，你想要在全杭州，甚至全浙江省再找出第二塊可以與之匹敵，也無可能了。
目前，搜房網(wǎng)顯示，拆遷區(qū)域內(nèi)的延安新村掛牌價為2.5萬元/平方米，而從沐和商業(yè)地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)來看，商鋪中，北面近體育場路一側(cè)的商鋪租金價格為20元左右/元/天/平方米；南面百井坊巷一側(cè)為10元左右/元/天/平方米，而耶穌堂弄由于可受商場引流，租金更高，價格在25元左右/元/天/平方米。
【未來猜想】
樓面價預期1.8萬元/平方米
在經(jīng)歷漫長的拆遷工程后，這塊土地的改造成本無疑非常巨大。
“下城區(qū)政府在這塊地上花了很多心血，這么多年下來，財務成本的費用也會非常高，可以預見的是，這塊地的出讓金額必然不低。”武林商圈內(nèi)一家零售企業(yè)的高層認為，這塊地的出讓價將會是一個非常糾結(jié)的問題。
一方面，它的財務成本非常高，意味著它的出讓價不低，而另一方面，這兩年杭州商業(yè)遍地開花，加上電子商務的推動，傳統(tǒng)的實體商業(yè)在走下坡路，商業(yè)地產(chǎn)的價值遠不如前兩年那么“高昂”，很多企業(yè)在拿商業(yè)用地項目時也不會再頭腦發(fā)熱，而會反復思量，衡量價格，這也意味著買家會更理性。
杭州贏商投資總經(jīng)理方芳則預期，拆遷完后，百井坊地塊拍賣出的樓面價，預期會與附近杭州中心差不多。而杭州中心項目，即杭州地鐵武林廣場站上蓋物業(yè)綜合體，由杭州地鐵集團公司和綠城集團聯(lián)合開發(fā)，毗鄰杭州大廈、武林銀泰，也是武林商圈最近出讓的商業(yè)地塊。
資料顯示，2011年，杭州地鐵置業(yè)公司拿下杭州中心項目所在地塊(原公交集團電車公司)，花費約為26.81億元，折合樓面價約1.8萬元/平方米，項目的總投資更是達到約60億元。
“杭州中心開發(fā)商由大型國企+本土地產(chǎn)龍頭企業(yè)來操盤，開發(fā)商的實力較強，拿地以及開發(fā)成本較高。”方芳認為，前幾年土地市場較為樂觀，但這幾年相對冷清，百井坊地塊的樓面價也有可能低于杭州中心的1.8萬元/平方米。
誰將入主百井坊地塊？
百井坊巷綜合改造工程的啟動，從一開始就被人們關(guān)注，而誰將入主這塊市中心稀缺商業(yè)用地，成了商界最關(guān)注的焦點。
從地理位置來看，銀泰和被委托經(jīng)營的杭州百貨大樓(現(xiàn)銀泰武林總店B館、C館)無疑是最有利的競爭者。
事實上，在百井坊巷改造過程中，就有受訪拆遷戶曾提及這塊地將由銀泰接手，打造成“銀泰城”。盡管消息并未被證實，但顯然，銀泰對這塊地充滿興趣。
2007年，浙江銀泰百貨有限公司曾拿下百井坊地塊中的一部分，面積為5656平方米。業(yè)內(nèi)人士透露，由于當時為商業(yè)地產(chǎn)黃金期，銀泰拿地是為計劃建造銀泰二期。但之后并未實現(xiàn)建造，政府原價收回了該地，原因為影響周邊居民樓采光。目前該區(qū)域正被用作停車場。
而百大想要擴建的意愿也有跡可循。早在90年代，百大就曾希望將版圖東擴至中山北路，最終因拆遷和資金成本等問題擱淺。
“事實上，誰來拿地都各具優(yōu)勢。如果在之后的土地拍賣中，百井坊地塊由上述兩家企業(yè)接手，有利于土地的綜合利用、節(jié)約配套，且靠延安路一側(cè)的人流將被牢牢吸附；但如果由資金雄厚的第三方拿地，盡管在人氣引流方面將受一定局限，但有好的商業(yè)模式，也會展現(xiàn)不同的個性與氣象。”零售界資深人士表示。
未來：步行街？Mall？還是新商業(yè)？
5.2公頃的商業(yè)用地，讓這里的新商業(yè)版圖充滿想象。
“地段為王已不再是最重要的因素，好的商業(yè)模式才是存活和盈利的關(guān)鍵。”在零售界業(yè)內(nèi)人士看來，這塊土地“空間很大，如何操刀卻很難。”
“商業(yè)用地的體量固然重要，如何做到‘大而繁榮’才是雙贏。目前，整個武林商圈，百貨的同質(zhì)化已非常嚴重，怎樣利用資源做合適的項目是共同探索的命題。”
事實上，在電子商務大潮的沖擊下，不僅僅百貨店的同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴重，城市綜合體也出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)狀。據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，未來3至4年，杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當于4年完成過去60年的開發(fā)量。
一方面，杭州扎堆的百貨們在探求新的商業(yè)模式，此前，西湖銀泰就試圖轉(zhuǎn)型Mall；而另一方面，綜合體如何在高增量的背景下“突圍”，成了業(yè)界瓶頸。
由此可見，不論未來這里將建成百貨店、步行街還是Shopping Mall，都非常艱巨。“百井坊巷擁有非常悠久、深厚的文化歷史，在我看來，在結(jié)合商業(yè)本身的基礎(chǔ)上，可以將這里打造成集景觀、歷史和人文的商業(yè)區(qū)域。”零售界業(yè)內(nèi)人士表示。
“這塊大面積的商業(yè)用地，規(guī)劃其實有更多的可能性。”在杭州大廈總經(jīng)理俞勇看來，武林商圈目前已經(jīng)聚集了不少商業(yè)業(yè)態(tài)，加上城市中心以及未來國大的建成，綜合體和百貨都將在此扎堆，如果能出現(xiàn)擁有服務性功能的新商業(yè)，也是不錯的選擇。
【歷史回顧】
百井坊地塊的歷史
1860年，第一批國外傳教士來到杭州時，當?shù)毓賳T將他們安置在天水橋一帶，也就是今天的百井坊巷、鏡清里、耶穌堂弄一帶，之后又建立了天主教堂“天水堂”。
1876年，司徒雷登便出生于這里的一個傳教士之家，當時武林門還處于杭州的城市邊緣，周圍即是鄉(xiāng)村。
民國初年，百井坊巷被稱為“十八間”，因為共有十八條弄堂，居住著很多滿族和蒙古族的平民——大多是清廷派到杭州駐防的八旗后裔。而靠近百井坊的耶穌堂支弄，曾是一片菜地。抗戰(zhàn)以后，菜地都荒廢了，荒草沒膝。
上世紀60年代，杭州城的新馬路延安路建成，第一條電車線路1路車上路。
1961年，延安路北端出現(xiàn)了一個12幢四層樓磚混結(jié)構(gòu)的新型住宅小區(qū)，它就是延安新村。建造延安新村時，耶穌堂弄拆掉了大批舊房屋。隨著人們陸續(xù)入住延安新村，這一帶的民居生活也熱鬧起來。
上個世紀80到90年代，隨著杭州大廈、百大、銀泰的崛起，武林門一躍成為杭州市最為繁華的商業(yè)中心。“十八間”的房子，由于過分破舊，在80年代拆遷重造，成了百井坊新村。而延安新村在1995年也被拆除，之后又應部分居民的要求原拆原建。
在90年代，當時事業(yè)如日中天的百大，一度想要拿下其以東直至糧貿(mào)大廈、醫(yī)藥大樓的地塊，后因地價太高而放棄。
2007年，杭州市政府發(fā)布公告，出讓東至百井坊新村，南至百井坊巷78、98號，西至標力大廈，北至延安新村11幢的5656平方米商業(yè)金融用地的使用權(quán)，后被銀泰百貨拿下，原本計劃建造銀泰二期，但因為會影響周邊居民樓采光而作罷，后由政府原價收回，現(xiàn)在暫時作為銀泰的停車場。這塊地也在百井坊巷綜合改造工程的范圍內(nèi)。
2009年12月，杭州市下城區(qū)全面啟動了百井坊地區(qū)綜合改造工程，改造地塊東起鳳起中學西圍墻、耶穌堂支弄，西到打枝弄，北到體育場路，南至百井坊巷，規(guī)劃用地約5.2公頃，計劃未來打造成以商業(yè)、商務為核心，結(jié)合居住、配套文化為一體的綜合功能區(qū)。
（每日商報
