一、整體出租模式
指的是開發(fā)商不出售物業(yè)，將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃以及經(jīng)營，開發(fā)商每年收取租金。租金一般在第三第四年開始遞增。
前2、3年主要幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)現(xiàn)：同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商繳納2-3月的租金的押金。
優(yōu)點(diǎn)：
1)不需要設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員;
2)交易簡單，結(jié)算方便;
3)物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利于開發(fā)新項(xiàng)目;
4)物業(yè)升職空間大;
5)帶租約有利于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪。
缺點(diǎn)
1)收益低，其回報(bào)率在3%-5%之間;
2)租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大;
3)不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能，因而對租戶的評估要求準(zhǔn)確。
適用類型：
1)無商業(yè)專才的開發(fā)商;
2)資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商;
3)經(jīng)營相對保守的開發(fā)商;
4)守候返祖的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商;
5)物業(yè)面積一般不超過3萬㎡。
二、分層或分片出租模式
與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。
優(yōu)點(diǎn)：
1)租金相對整體出租要高一些;
2)風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對有一定保證;
3)物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款;
4)比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪;
5)某一層經(jīng)營失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。
缺點(diǎn)：
1)需重視前期的商業(yè)策劃(業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位);
2)需設(shè)立響應(yīng)的管理部門以及配備有關(guān)的商業(yè)專才;
3)各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力。
適用類型：
1)資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商;
2)售后返租的產(chǎn)權(quán)式商鋪;
3)物業(yè)面積在2萬-5萬㎡。
三、分散出租模式
分散出租也稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對短些，一般為2-5年;開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至開具銷售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。(多為大型專業(yè)批發(fā)市場、深圳賽格、華強(qiáng)電子世界。
優(yōu)點(diǎn)：
1)租金很高，開發(fā)商收益可最大化;
2)物業(yè)升值空間大，容易出售套現(xiàn);
3)租期短、容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營。
缺點(diǎn)：
1)需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理;
2)需充分重視前期的市場定位，功能定位及其策劃工作;
3)招商能力要求極高;
4)日常經(jīng)營能力的要求高;
5)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最大。
適用類型：
1)商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè);
2)面積在10000-500000㎡停車場以及卸貨區(qū)的面積足夠大;
3)售后返祖的產(chǎn)權(quán)式商城。
四、層(或片)與散結(jié)合出租模式
該模式是將上述第二種和第三種模式結(jié)合。在確定了功能以后，采用第二種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對各類中小店進(jìn)行招租。目前大多數(shù)購物中心采用這種模式。
優(yōu)點(diǎn)：
1)大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高;
2)主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功;
3)有利于建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件;
4)為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。
缺點(diǎn)：
1)要求開發(fā)商具備很雄厚的自由資金實(shí)力;
2)需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才;
3)對主力店的招租能力要求極高。
適用類型：
主要是5萬平方以上的購物中心。
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
