深國商涉及融資需求金額高達118.6億元，其中有明確透露用于皇庭廣場工程款、裝修款以及招商、推廣等費用安排高達15億元。皇庭廣場開業近一年來商場仍顯冷清加上當前整個商業地產購物中心正處于競爭激烈的調整中，業內人士分析指出，曾經的市場寵兒盈利前景仍難明朗。

近一年來，身處深圳福田CBD核心區域的皇庭廣場備受關注，這個有著深圳國資委血脈，作為深圳市國際企業股份有限公司（以下簡稱：深國商 000056，SZ）旗下唯一核心商用物業資產，在經歷長達11年之久的爛尾后終于盤活開業。

事 實上，在經歷了多次股權易主、投資者逼宮后，盡管處于深圳鬧市中的優質資產，但由于前期裝修、投資巨大，部分產權仍難以理清，開業近一年來商場仍顯冷清加 上當前整個商業地產購物中心正處于競爭激烈的調整中，業內人士分析指出，曾經的市場寵兒盈利前景仍難明朗。憑借皇庭廣場咸魚翻身的深國商能否如愿呢？

爛尾11年終開業  身處鬧市不旺

2013年之前，在深圳福田區的會展中心附近，地鐵上蓋物業皇庭廣場曾經像這個城市的瘡疤一樣，持續爛尾在那邊，直到2013年12月25日，作為深國商掌舵人鄭康豪高調舉行了皇庭廣場的開業剪彩儀式。

參照公開資料描述，深國商旗下這個購物中心，曾命名為晶島國際購物廣場后更名為皇庭廣場。總建筑面積約8.06萬平方米，共有5層(地下兩層，地上三層)，特設下沉廣場。原計劃2003年1月動工，2005年1月竣工。

事實上，在爛尾的十余年中，皇庭廣場已超6次表示推遲開業，期間深國商股權數易其主，公司因皇庭廣場裝修等問題，在市場上進行數次融資，更是導致中小股東與其對立，“逼宮”要求更換公司管理層。

近期，網易財經實地走訪注意到，同緊挨著皇庭廣場、同類型的購物中心物業COCO Park相比較而言，從人流上來看，開業一年多時間皇庭廣場仍顯冷清，一樓商鋪門可羅雀，只有部分餐飲商鋪人氣較旺；在這一年多時間來，購物中心部分工程仍處于裝修完善過程中。

第一太平戴維斯華南區市場研究部主管何凌表示，今年第一季度，深圳市場優質零售購物中心來看，商鋪空置率達到6.4%。特別是福田區部分這些商業中心進行品牌調整，導致目前空置率較高，人氣難以聚集。

根據最近深國商公布2014年年報顯示，2014年深國商營業收入9893萬元，同比增幅180%，其中主要來自皇庭廣場收入，租金收入及物業管理費等收入合計6993萬元，占主營業務收入72.58%。

歸 屬公司股東凈利潤方面，從2013年的23.2億元大幅下滑114.4%，虧損3.35億元。基本每股收益為虧損1.26元。歸屬上市股東凈資產僅為 19.01億元。公司給出虧損的原因，是由于這大型購物中心均有一定的培育期，公司核心項目因開業時間較短，商場尚處于推廣和培育期，營業收入少以及因銀 行借款利息停止資本化導致財務費用有所增加所致。

事實上，盡管皇庭廣場曾表示2013年12 月25日開業，其實也僅是試營業，直到2014年5月對外表示正式營業。但在2014年中期僅有四成的商鋪開業。根據2014年深國商年報顯示，截至2014年底皇庭廣場開業率已提升至70%。

五年融資輸血累積超百億

股權分散債臺高筑

2002 年，深國商以大約 4000萬元價格在深圳CBD福田中心區競得一片逾4萬平方米的商業用地，打造一個集購物、休閑娛樂、觀光旅游于一體的高檔購物中心，隨著時間推移，在深 圳這個寸土寸金的房地產市場上，這個物業被市場評估高達76.46億元，也成為投資者看好的香餑餑。

然而事與愿違，作為核心的資產皇庭廣場遲遲未營業，公司又多次借此進行融資，導致投資者不滿，深國商也被掛上*ST的帽子。其老板鄭康豪也在公開場合透露，皇庭廣場還需多少資金才能保證開業無法保證。

網 易財經注意到，雖然深國商經過多次大股東易主，以2010年鄭康豪正式成為第一大股東的實際控制人后，近五年時間，深國商直接或間接因皇庭廣場運營、裝修 等資金需求以及償還前期債務，先后從渤海信托融資、建設銀行、平安信托、中投信托、工商銀行、農業銀行、廣大銀行及西部信托等近十余家金融機構借款， 同時加上大股東提供資金支持和最近高達31億元的A股定增。

粗略統計，上述涉及融資需求金額高達118.6億元，其中有明確透露用于皇庭廣場工程款、裝修款以及招商、推廣等費用安排高達15億元。網易財經注意到，在向農業銀行、中投等多個金融機構借款中，皇庭廣場8萬平方的商用物業已作為抵押物。

2014 年7月作為大股東控制人鄭康豪為支持公司以及核心項目皇庭國商購物廣場的發展在需要時向公司提供1億人民幣借款支持。而在最近一筆較大融資中，2014年 8月深國商定向多名投資者增發募集資金不超過31 億元，其中11億用于認購公司實際控制人鄭康豪通過其控制的皇庭文化間接持有40%皇庭廣場股權，此外募集現金合計 20 億元，其中約17億用于償還借款，其余用于補充流動資金。

事實上，鄭康豪想借此增發使得深國商能夠100%持有皇庭廣場權益，解決了近年來被外界認為因股權不穩定導致皇庭持續爛尾的主因，提振公司財務支付能力和盈利能力。

一 深圳地產圈內人士透露，雖然皇庭廣場剩余40%股權注入深國商，但股權依然分散。作為實際運營皇庭廣場項目的深國商旗下子公司深圳融發投資有限公司，唯一 資產就是皇庭廣場，但其產權持有人復雜，因為早期時候皇庭廣場部分商鋪賣給員工，后來因為回收問題出現法律糾紛，至此皇庭廣場部分商鋪產權依然不統一。產 權分散不統一是很多購物中心管理運營大忌，導致后期整體商場定位、招商困難。

據悉，2005 年深圳融發投資有限公司與 35 名員工簽訂 《認購書》，將福田中心區 剛開工建設的皇庭廣場其中36個商鋪，以約定價格約為 1.5 萬/平方米轉讓給 35 名員工，由于該事件因違反上市公司審批程序，被證監會要求整改。 此后公司以4.5萬元/平方價格回收，其中有10個商鋪進入訴訟中，在2014年年報中，仍有部分員工不服判決進行上訴。

購物中心扎堆競爭激烈

咸魚翻身仍待觀察

在 深國商前十大股東持股比例中，股權分散明顯。深國商實際控制人鄭康豪及其名下的百利亞太投資公司、皇庭國際，已將手上持有的部分深國商B股質押給渤海信托 和北京銀行深圳分行。其中累計質押股份數則超過4550萬股，占其總股本的20.60%，鄭康豪及其關聯方持股比例也僅為20.87%。在皇庭廣場股權持 有方面，其股權結構多達六層。

盡管目前，公司方面給出當前皇庭廣場出租情況良好，開業率達74%情況，但經過去年一年時間，仍出現大幅虧 損，何時才能扭虧為盈？采訪中，不少行業人士擔憂，面臨深圳市場上購物中心扎堆情況，皇庭廣場盈利預期不免讓市場質疑，此外深國商長久以來債務累積以及需 要高額利息支付，僅僅是依賴租金收益，這樣滾雪球的投入模式又能維持多久？

截至2014年底，深國商歸屬上市公司股東凈資產僅為19.01 億元，公司長期借款和短期借款達到21.6億元。在長期借款中，不少利息高達18-20%。在投行人士黃立沖看來，目前中國商業物業投入資金太大，回報期 相對漫長。從商用物業來看，中國凈租金回報率3%左右，而物業的貸款利率達到6-7個百分點，顯然國內商用物業收益不太劃算。

顯然，從當前市場來看，商用物業的租金收益回報過低，往往成為很多開發商不會大量持有商用物業，而只是通過借此作為銀行抵押作為融資砝碼，出售加快回籠現金。

第一太平戴維斯最新數據顯示，第一季度深圳優質購物零售物業市場新增福田的新港商城和位于龍華的8號倉奧特萊斯兩處購物中心，其市場整體零售面積存量增加14萬至246萬平方，推高6.0%。

租金方面，商鋪首層租金均價環比增長0.3個百分點，約每平斱米每月人民幣1022元，同比增長幅度為5.4%；從空置率來看，深圳市場上商鋪空置率為6.4%。有意思的是，處于核心位置的福田區空置率高達12.4%。

何凌坦言，隨著深圳周邊購物中心入市，下季度深圳共計新增供應約9萬平方，預計全市優質零售物業存量將被推高3.7%至255萬平方米。，一些在中心區域的項目面臨極大高空置率問題，在當新增優質零售物業入伙時，很有可能給這些項目帶來困難市場環境。

深國商方面也指出，未來公司重點在皇庭廣場運營商，加速輕資產轉型，但當前經濟仍將面臨較大的下行壓力，實體商業依然存在高成本、高競爭、低回報、難擴張等難題，同時電商的沖擊加速了實體商業業績的下滑。預計隨著深圳在建大型購物中心的陸續投入運營，行業競爭將更加激烈。