前幾天寫了篇小稿，預測購物中心可能會成為“關店潮”的“重災區”。很多人提出質疑，有的覺得咱危言聳聽。但我認為，購物中心的泡沫還在累積疊加，“倒閉潮”發生的風險正在加大，如果不采取措施，或難避免。

數量猛增，人氣不足，疲態盡顯

有網友要我“用事實說話”，預測的東西還未發生，哪來的事實?不過，要尋找些蛛絲馬跡的東西還是有的。

據報道，蕪湖是個被商業地產包圍的城市，每隔不到3公里就有一家購物中心，但每一家的人氣都不足。據稱，蕪湖10萬方以上的購物中心超過5個，但按當地市場的承載量，有1個就夠了。而蕪湖主城四區119個樓盤中，有商業地產的就超過70個。(《第一財經日報·蕪湖商業地產去化周期超60個月 購物中心空空蕩蕩》)

仲量聯行《2015年上半年成都房地產市場回顧》顯示，成都商業地產的租金從2012年2季度起，已連續13個季度下滑，跌幅達到19.7%。統計顯示，成都市3環內約30處項目處于停工或者半停工狀態。2015年上半年，成都甲級寫字樓空置率40.3%，同比上升4.5%。平均有效凈租金96元，下降2.1%。(《21世紀經濟報道·成都商業地產租金連跌13季 約30處項目陷停工》)

一位河南的朋友介紹，他所在的中原小城，人口不足20萬，500米半徑內就有三家綜合體，面積從幾萬方到十幾萬方，一家已開業，一家主體封頂，一家剛開建。距此2公里早就開業了一家購物中心，經營慘淡，樓頂影院常常上演“一個人的專場”。

根據公開數據，去年我國商業設施凈增面積1.2億方，50個主要城市凈增面積比2012年增加80%，主要為購物中心。而同年社消品零售總額僅增長11.9%。今年，購物中心快速增長的勢頭依然沒有減緩，據聯商網統計，上半年全國新開購物中心145家，遠遠超出百貨店、大賣場，而下半年這一數字可能翻番。

據房地產咨詢公司世邦魏理仕的一份報告，中國占去年全球購物中心完工總面積的44%，在建購物中心面積最大的十個城市有九個在中國。

在國內大多數城市甚至是三四線城市，購物中心已成飽和狀態，但新的項目仍在樂此不疲地批著、爭先恐后地建著、熱熱鬧鬧地開著。全國大大小小的城市里，還有無數的購物中心在“頑強”地規劃著、設計著、建設著……

專業人士透露，今年我國主要城市的在建城市綜合體數量達885個，同比增長24.47%。但調查顯示，規劃待建的大型購物中心中，每年有一半開不了工，而已經開工的項目中又有一半難以按計劃開業，即便是已經開業的項目，至少有一半處于虧損狀態，這樣算起來，中國購物中心的成功率約為1/8，也就是說，真正成功營運的不到2成。

一面是我國經濟增速放緩，下行壓力加大，一面是購物中心開發建設突飛猛進，有增無減，而來自電商、奧萊等新興零售的沖擊、分流愈演愈烈，購物中心總量過剩、同質化嚴重的矛盾越來越突出，特色鮮明、運營良好的優質項目少之又少。

商務部監測顯示，6月份5000家重點零售企業購物中心營收增長12.3%。不及面積增速的一半。說實在的，老笑對營收增長的數據有些懷疑，據我所知，相當多的購物中心只知道自己的租金收入，并不掌握商戶的銷售情況。

招商困難，同質化嚴重，轉型艱難

數量太多，帶來了一系列的問題，比如招商難度加大。品牌被眾多的購物中心爭奪，成了稀缺資源，一些原本不怎么樣的品牌也成了搶手貨，不提供裝補，不承諾幾年免租，人家不輕易開店。而答應這些條件，回報必然降低。至于高端大牌，更是被神一樣地供著。

因為太多，同質化難以避免。相當數量的購物中心從設計到布局，從業態到品牌，都高度相似、驚人一致。破解同質化的努力也大同小異，基本上循此三途轉型：一是在建筑設計上標新立異，二是加大體驗業態占比，三是引入O2O做智慧零售。但這也未必是解決問題的終極之道。

設計上的新潮只在開業時管用，不可能永遠領先，后進入者在這方面無疑更有優勢。而購物中心一旦建成幾無大改可能。如某購物中心拿出相當大的面積來做水景，室內瀑布、音樂噴泉、海洋景觀煞是大氣美觀，剛開業算個“西洋景”，吸客無數，但幾個月之后人們便習以為常，并未能產生持久的集客力。

加碼體驗是有效的途徑之一，但依然難以完全破解同質化。去年王健林說未來萬達廣場的非提袋消費要占5成以上，萬達城要超過80%，廣州、成都等地購物中心“去百貨化”，覺得很大膽、很顛覆。現在，聽說杭州即將出現“無零售”購物中心，完全沒有零售業態，這些購物中心叫兒童或餐飲主題綜合體。如果杭州只有幾家這樣的購物中心，當然會活得很滋潤，但問題在于，到明年底，杭州的購物中心將突破100家，而兒童、餐飲是每家購物中心的“標配”，杭州真的有那么多兒童、那么多吃貨支撐這些購物中心么?據《四川日報》報道，成都46個商業綜合體中的餐飲，盈利的僅24.07%，不足1/4之數。以此作主打，租金回報可想而知。

智慧商業是購物中心的發展方向之一，智能停車、點餐、個性化推送等等，都是“標準動作”，不能不搞。但入駐喵街們也好，自建智能化、APP也好，都是大同小異。這東西恐怕類似于早年的銀聯卡，不能沒有，但大家都有了，其實跟都沒有一樣。像銀泰、大悅城那樣能開發出真正個性化智能產品、服務的，畢竟很少。大多數購物中心要靠這實現特色化幾無可能。

在電商及新興零售的沖擊之下，轉型已成為包括購物中心在內的傳統商業的共識，但轉型知易行難。目前看來，只有少數購物中心取得了成功，更多的或不知如何轉，或轉型難以奏效，沒有強大的資源、優秀的團隊作支撐，只能望洋興嘆、聽天由命。

數量過剩、專業人才匱乏，是制約購物中心發展的兩大硬傷

購物中心是一個龐大的資源消耗機器，是不斷吞噬投資和營運成本的怪獸，每一家成功的購物中心，都擁有深厚、龐大的資源，包括商業資源、資金資源、人才資源等等，這些構成了項目運營和未來經營的關鍵保障。但放眼全國，真正具備強大綜合資源和優秀專業團隊的購物中心有幾?

在購物中心的開發建設上，我感覺地產商比零售商冒進得多。像K11、大悅城、永旺、宜家等零售商，在購物中心的經營比較成功，但發展上很審慎，推進很穩健，推動“大躍進”的似乎是那些地產商。因住宅市場不景氣而轉戰商業地產的，大有人在，而一些地方政府的好大喜功，熱衷于引進綜合體裝點門面，也為購物中心大熱推波助瀾。席卷全國的城市化運動推動了持久的“造城熱”，更使購物中心呈現出烈火烹油之盛，催生了大量的不符合市場原則的低劣的購物中心，而它們將是最先倒下的那一批“先烈”。

造成包括購物中心、百貨店在內的實體百貨今天困境的原因是多方面的，但地產業無疑“居功至偉”，在它的推動下，前些年的百貨店、近幾年的購物中心野草般地瘋長蔓延，至今余波未平。它帶來的惡果是這些大型商業設施的發展偏離了選址、成本控制、效益回報等基本原則，高得離譜的密度使再先進的模式、再優秀的管理都可能陷入被動境地。

與日俱增的人力資源成本、增長狹隘的利潤空間構成了購物中心發展的最大制約，反制了企業的創新、發展乃至生存。而地產市場畸形時代形成的不正常的土地成本與建設成本，則制約著購物中心的租賃模式、商業模式的進化與變革，甚至左右了投資者日常的營運思路與手腳。

對于購物中心老笑是外行，但我覺得它的危機也許不需要太專業的分析判斷，根本原因就兩點：一是數量飽和，二是專業團隊匱乏。供應量超出市場的承載能力，發展速度快于消費需求增長。目前幾乎所有的購物中心都是玩的資源整合游戲，數量過多無疑放大了資源稀缺性，也加重了專業人才的匱乏性。而購物中心體驗、休閑比重的持續走高，必然導致成本劇增、風險加大，轉型是唯一的出路，但顯然，并非所有的購物中心都能駕馭這種高難度的轉型。

聯商網專欄作者張一夫老師是國家注冊高級策劃師，供職于購物中心策劃、設計、咨詢、招商專業機構，是不折不扣的專業人士，他的評論曾被沃爾瑪常務副總裁用作演講的結語。承他不棄，使我在與他的交流中學到了不少購物中心的知識。他說，購物中心應運而生于地產非典型過熱時代，艱難爬起于互聯網商業時代，蹣跚于高成本時代，需要非常強大資源體系支撐和高超的資源整合能力護航。在昨天的交流中，一夫兄告訴我，我國購物中心成也地產，困也地產，相當數量的購物中心特別是地產商開發經營的，由于不具備基本的招商能力，招商工作多委托策劃公司代理或主導，功利化程式化很難避免，無法走出同質化的怪圈，加上幾乎沒有零售經驗，倒閉的風險系數確實很高。

增速太快導致數量嚴重過剩，同質化越來越高，輻射范圍越來越小，競爭越來越慘烈，這差不多就是購物中心的發展現狀。跨界混搭、互聯網+等種種走出同質化、塑造差異化的努力是必要的、必須的，但釜底抽薪的辦法可能還是要控制增量，回歸理性發展。

(本文承張一夫修改并提供部分素材，非常感謝)