前文《星河商業地產輕資產首秀：接地氣開業營銷造就“這兩天都堵車”》從開業市場營銷推廣角度，為大家介紹了山宗合龍在這方面的個人見解。好不掩飾，iCO成功地征服了我，的確給我很多驚喜，讓我瞬間變成“自來水”。今天，山宗合龍再以業態規劃為主角度，聊一聊體會。

iCO建筑面積達到8萬平米，分為地上四層和地下兩層。品牌總數達到160+個，幾乎全部位于地上樓層。一樓以流行服飾、珠寶配飾和輕餐簡餐為主，二樓規劃以大餐飲和運動休閑服飾，三樓以兒童業態為主并配合大餐飲和家居品類，四樓是大餐飲和健身、影院等主力店鋪。總體規劃上，是比較經典規矩的業態分布，但也不乏獨到亮點和引人思考之處。

一、為何沒招到大賣場?

山宗合龍在考察過程中，發現購物中心并未引入大賣場業態，在超市方面僅僅入駐了華潤萬家旗下的新近主推的樂購express超市，屬于“小業態、小型化”的標準之作。超市銷售水果、蔬菜、糧油、食品等，并配有餐吧，提供手機充值等多項服務。

各位會問，8萬方的購物中心僅僅配置一個幾百平米的超市，這是為何?山宗合龍有同樣疑問，經過了解，似乎找到了答案。iCO周邊2公里范圍內有2個天虹、1個大潤發以及1個華潤萬家，且盤踞多年。大賣場在本區域已經飽和，競爭強烈。再看新店，難保生存，更莫談盈利。任何一家都不會輕易再布棋子，多業態發展的華潤萬家，以小業態形式進駐，也算巧妙。

二、MJstyle首入深圳，奪得iCO絕佳位置。

顯然，深圳市民對在全國已擁有超過百家門店的MJstyle有點陌生，再此之前MJstyle從未涉足深圳。首秀，得到了一個不錯的位置。店鋪緊靠主入口，占據建筑西南角，兩面臨街有廣場，縱跨兩層樓，估計有近2000平米，為最大服裝店鋪。一般，H&M和優衣庫同駐商場，而這次貌似MJstyle在iCO取代了H&M。料其將要加大對華南市場的覆蓋。

三、覆蓋多客群、抓住顧客特點、形成差異化尤為重要。

龍華片區屬于深圳“關外”，屬于傳統工業區，多以工廠企業為主，附近有富士康、華為等大型企業，聚集了大量外來務工人員。隨著深圳城市外擴，龍華等區域迎來了新的發展，外來務工人員和本地居民前往置業安居。這讓龍華片區聚集了不同收入水平和消費水平的客群。以服裝品牌為例，既有ONLY、MJstyle、Lily一類偏高價格品牌，也有班尼路、安踏等一般百貨商場的“百姓品牌”。而餐飲店鋪方面，日韓料理和新疆、湖南、四川、陜西、山西、浙江等各地美食，滿足深圳這樣多元化的城市人口的飲食偏好和習慣。iCO如何從周邊眾多商場競手中、在嚴重的品牌同質化中脫穎而出，發揮體驗式和一站式特點，形成差異化，視為法門。

四、打造兒童業態集合，玩轉兒童經濟。

兒童業態是當前購物中心最熱門的業態之一，在iCO也表現的非常明顯。購物中心一般會引進莫莉幻想、孩子王等大型兒童主題店鋪作為主力店鋪，而這并未出現在iCO，取而代之的是“COCO童堡”。COCO童堡形式早前在星河COCOCITY成功實踐，整個童堡以森林主題呈現，它集合了兒童服裝、兒童用品、兒童游樂、兒童教育、兒童攝影等品類，共近30個品牌，占品牌總量的20%左右。

五、餐飲“街區”場景化，垂直動線彌補位置劣勢。

二樓必勝客一側的餐飲店鋪，在鋪位劃分上屬于比較規則的大進深店鋪。然而西北角一側的餐飲店鋪，本身位置并不算好。在規劃上，有兩個動作規避掉了劣勢。第一，打造街區感覺，營造整體餐飲氛圍。該區域被命名為FOOD STREET(美食街)，通過偏暗色調和類木質材料的統一裝飾，形成統一的街區感。第二，三樓和一樓通過兩部垂直電梯和一部扶梯與二樓美食街連接在一起，再加上二樓三個入口可進入美食街，這樣就從跨層之間和二樓內部，增加了顧客流向美食街的渠道，讓角落不封閉。

以上是山宗合龍對iCO業態規劃方面的個人見解。謝謝。

歡迎訂閱“山宗合龍”