導讀：要成為合格的購物中心總經理，要堅持做項目，從頭到尾全過程地做項目；要堅持做行業，積極主動全視覺地做行業；要堅持做管理，腳踏實地全方位地做管理。

　　1做購物中心要做項目

　　合格的購物中心總經理，一定要做項目，而且是從頭到尾全過程地做項目。這句話對做項目者而言有三層意思，第一層要經歷過購物中心開發經營全過程；第二層是要作為總經理管理開發經營全過程；第三層是要用做企業的方式做項目。第三層意思我放在“做管理”的一節去討論，先表達第一層和第二層意思。我在本書第三章的《購物中心運營管理》一文中列出了購物中心的開發經營全全程管理矩陣圖(圖1)。

　　▲ 圖1 購物中心全程管理矩陣圖

　　作為總經理，不僅要清楚49個矩陣單元里面的管理要求，而且必須有將49個單元統籌為一個矩陣的能力，最好是有自行設計類似矩陣的能力。對于想做總經理的從業者，在進入總經理崗位以前，不僅要做好本職工作，還要深入觀察和研究：

　　第一、對于購物中心兩大時期(開發建設期、經營管理期)、七個階段(策劃、設計、施工、試業、成長、成熟、創新)的縱向管理，明確各個階段的不同特點和管理重點，清楚各個階段的基本標志和銜接要點;

　　第二，對于兩大管理(綜合管理、專業管理)、七項職能(計劃、財務、行政、人事、招商、營銷、運營)的橫向管理，明確各項職能的權責范圍和組織架構，清楚兩大管理的工作邊界和協作關系。

　　國內近年涌現了不少知名購物中心，也出現了不少優秀的總經理，但能滿足上述兩層意思的條件的總經理還是相對短缺的。由于國內的購物中心行業發展很快，所需人才嚴重不足，本來是為產生新的總經理提供了大量的機會。

　　但是，國內購物中心管理人員的高流動率也是一個常態，很難有機會讓人從頭到尾做完全流程。而且，國內購物中心開發建設和經營管理通常被視為房地產和商業兩個行業的事，各自為政現象比較普遍，真正商業地產意義上的總經理更難產生。

　　根據當前商業地產行業現狀，從用人單位的角度，退一步的要求是，總經理的人選至少要有從試業階段到成熟階段的縱向管理的負責人經歷，而橫向管理的能力一點不能缺乏。舉例來說，用人單位在招聘管理人員時，通常會先看簡歷。我以購物中心總經理的上級身份進行過大量招聘面試，經驗表明：多數簡歷不簡，大量使用形容詞和副詞來描述自己的人，往往缺乏足夠的任職經歷。正常的個人簡歷，只需要寫清楚本人各個時期在哪個單位工作，擔任什么職務。招聘崗位的上一級領導如果有足夠的管理經歷的話，一般都會依據類似于圖1的管理矩陣將應聘者對號分析的。

　　更簡單一些，用人單位會從應聘者做過什么項目、在項目中擔任什么角色來判斷其崗位適用性。所以，要想爭取新職位，與其努力形容自己如何如何，不如扎扎實實做過一兩個項目。根據國內購物中心行業現狀，再退一步的要求是，總經理人選應該要有縱向管理主要階段的管理經歷，并至少在一個主要階段主持過工作，而且對橫向管理有充分的認識。

　　2做購物中心要做行業

　　合格的購物中心總經理，一定要做行業，而且是積極主動全視覺地做行業。做行業方式多種多樣，最基本的就是盡可能多地參加行業活動、學習行業先進、交流行業經驗，盡可能深地接觸優秀行業專家、優秀行業經理人、優秀行業項目。本人從做行業中獲益匪淺，可以說，寫作本書的過程就是向行業學習和與行業交流的過程。

　　我任職廣東天河城集團時，2003年11月到北京參加“中國購物中心國際論壇第一屆年會”，從此與年會、與《中國購物中心》雜志、與年會和雜志的主辦者中購聯及郭增利先生結下了不解之緣，也正式走上了做購物中心行業之路。本書第一章的《購物中心三一原理》中就記載了本人與年會共同成長的經歷。中國購物中心國際論壇的年會至2015年已舉辦了十三屆，是購物中心行業的年度盛會。

　　年會通常與CASC等國際購物中心組織的年會合辦，參加的境外專家逐年增加，幾乎云集了全球所有重要的商業地產開發商的高層，其專業化和國際程度很高。《中國購物中心》雜志創刊于2004年，獲得國內外近百位行業學術專家、海外機構的聯合支持，是中國購物中心和商業地產行業第一本集國際性、專業性、指導性、交流性于一體的權威專業性雙月期刊。

　　主要服務于中購聯購物中心發展委員會會員，包括購物中心業主、投資商、開發商、經理人和各類商業品牌，以及政府有關部門主管、從事相關問題研究的專家學者等。自創刊以來，至2016年2月已發行70期，深得國內外商業地產商、零售商、服務商以及政府部門的認可與重視，擁有包括開發商、購物中心項目、零售品牌、政府部門及各類服務機構近萬名讀者，并擁有中購聯近800余家會員單位以及3000多名國內外開發商/購物中心的高層專業讀者群。發行和影響范圍遍及中國大陸、中國香港、中國臺灣、東南亞以及澳大利亞等地區。主辦中國購物中心年會和《中國購物中心》雜志的中購聯(MALLCHINA)成立于2002年5月，發展至今已成為中國商業地產和購物中心行業會員最多和極具影響力的數據信息服務中心與產業服務平臺。

　　為本書寫序的三位專家是商業地產和購物中心行業的優秀代表。中購聯的創辦人郭增利先生是中購聯購物中心發展委員會主任、亞洲購物中心協會副主席，同時擔任中國城市商業網點建設管理聯合會副會長兼學術委員會主任；先后任職于中國商業部、國內貿易部、國家國內貿易局等中央部委；曾任中國商業聯合會商業廣場專業委員會創會秘書長；2007年、2012年、2015年三度當選亞洲購物中心協會(CASA)輪值主席。

　　郭增利先生是中國大陸最早專注于購物中心和商業地產理論與應用研究的專業人士之一，具有超過15年的從業經歷,推出了諸多商業地產理論與專業文著;每年組織編撰《中國購物中心發展報告》或《中國購物中心專題報告》，注重用數據揭示行業發展最新特征。郭增利先生倡導“以專業化推動產業化”，強調商業地產“地產、商業、金融、社會”復合屬性。

　　王裕強先生從1993年至2013年在香港恒隆地產公司任職20年，曾擔任香港恒隆地產副董事、上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、濟南恒隆廣場、沈陽市府恒隆廣場、無錫恒隆廣場的董事長、總經理；現任協信地產控股有限公司高級副總裁、協信購物中心發展管理有限公司董事總經理。王裕強先生還擔任國際購物中心協會會員、中國購物中心發展委員會副理事長、中國購物中心協會認證委員、亞太商業不動產學院專家委員會常務主席;任復旦大學管理學院、交通大學安泰管理學院、聯合國環境規劃署--同濟大學環境與可持續性發展學院MBA課程特聘導師。譚祐華先生現任中國新天地商業部執行總監，中購聯中國購物中心專業認證委員，香港測量師學會及英國特許測量師學會會員。

　　譚祐華先生1993年開始涉足中國房地產市場，2001年起擔任北京東方廣場之購物中心—東方新天地總經理，負責全部招商及營運業務，把東方新天地打造成為北京最有名之購物中心。另外，他在多個成功的商業地產項目中擔任高層管理角色，包括中信泰富廣場、香港置地廣場、香港怡和大廈、香港會議展覽中心等。本世紀初，郭增利先生創辦中購聯，王裕強先生、譚祐華先生和我在當時中國三大城市最著名的購物中心(上海港匯恒隆廣場、北京東方新天地、廣州天河城)擔任領導職務，并多次暢談于中購聯會議上，這是我懇請三位審書稿和寫序言的重要原因。

　　跟做項目一樣，做行業也是需要平臺的。我參加了中購聯十三屆年會的每屆會議，深深體會到：在這種高規格的會議上與同行交流、吸取專業營養，對自己了解產業動向的重要作用。每屆會議我都進行主題演講或專題發言，深深體會到：要組織發言稿、做好演講，對自己提升專業水平的重要作用。

　　每屆會議上我都能結識新的行業精英，深深體會到：有幸與知名開發商和著名購物中心的職業經理人深入廣泛交流，對自己擴大行業視野的重要作用。更重要體會的是，如果不做好自己的項目，不管好自己的企業，不進行系統的總結，不主動為行業做貢獻，是難以與海內外專家進行有效交流的和大幅提升自己專業水平的。由是，從2011年起，欣然應郭增利先生邀請在《中國購物中心》上開設“禹來專欄”，撰寫商業地產開發和購物中心管理方面的文章，并在行業專家的共同推動下，倡導并實踐“中國式購物中心”。

　　3做購物中心要做管理

　　合格的購物中心總經理，一定要做管理，而且是腳踏實地全方位地做管理。全方位地做管理，就是總經理不僅要做項目管理，還要做企業管理;腳踏實地地做管理，就是總經理要有自己的管理體系。做項目和做企業是有區別的：做項目不等于做企業，做企業包括做項目;做項目強調階段可結算性，做企業重視長期可持續性。這就是我在第一節所要講的做項目的第三層意思：要用做企業的方式做項目。也就是說，購物中心總經理要懂企業管理。我在本書第一章的《購物中心職業經理》一節中，從職業操守和從業能力兩個方面闡述了職業經理的基本要素(圖5)。

　　▲ 圖 5 職業經理人的基本要素

　　本文所說的總經理在從業能力方面上與職業經理的要求是一致的：購物中心總經理要建立自己的理論體系，具備同類企業或不同企業的管理經驗，使用相應的管理工具和管理辦法制定、實現技術路線和進行要素組合，將現代管理理念和管理技術落實到圖1的49個單元中去，并持續進行創新，才能用做企業的方式做項目。

　　中購聯從2002年開始“注冊購物中心職業經理人(ASM)”系列培訓認證。圖6顯示其培訓系列分為職業經理人(購物中心總經理)和�？平浝�(例如運營經理)兩個層次。

　　▲ 圖 6 ASM資格認證體系

　　我們來比較ASM認證大綱中對購物中心職業經理人與�？平浝�(例如運營經理)要求在知識和技能方面的不同。

　　▲ 圖 7 職業經理人與專科經理知識技能要求

　　圖7左邊的橙色方框部分是對職業經理人的要求，右邊黃色方框部分是對運營經理的要求，中間白色方框部分是對兩個層面的共同要求。這個分層要求不一定是普遍適用的，但至少傳達三個信息：

　　其一，總經理的知識結構要完整，知識要覆蓋�？平浝�；

　　其二，總經理的技能是管理，包括專科經理的專業管理；

　　其三，職業經理人要進行企業管理，而不僅僅是項目管理。

　　其實，總經理的專業就是企業管理，而不論其是管理購物中心還是百貨公司；也不論其是從事零　售行業還是地產行業。所以，購物中心總經理要做項目、做行業、做管理，歸根到底要重管理。

　�。▉碓矗褐匈徛� 作者：中購聯首席專家委員禹來）