杜云峰
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樓主
近年來，商業地產行業熱了，有關商業地產的書籍火了，坊間流傳著各種版本的商業地產“秘籍”，但相當部分質量不高。個別人打著萬達旗號，東拼西湊一些萬達公開或非公開發表的文章，拿來出書，斷章取義、誤人子弟；還有一些萬達“洗澡”員工，在萬達工作二三年，跳槽后自稱商業地產專家，到處講課，蒙人不少。
其實中國商業地產行業摸爬滾打十幾年，也積累了不少經驗，可以說商業地產很難做，并不像有些人想象的那樣，有錢有地蓋個樓就行了，里面學問很大。
上海松江的一家購物中心，地段不錯，專門找了美國設計師，做了“龜型”設計，總建筑面積48萬平方米的綜合體，只蓋6層，每層8萬平方米，統一層高4.8米、荷載500公斤。8萬平方米一層，面積太大，人進去根本找不著北；統一層高、荷載，根本沒有考慮不同商家的需求，完全是個失敗的設計。當時還在基坑階段，專業業內人土給幾個股東建議，一定要推倒重來，但他們舍不得前期投入的幾千萬，不愿整改，最后這個項目成了爛尾樓。
還有東莞的一個購物中心，號稱世界最大，也是由于設計出了問題，導致招商困難。這家公司先后請了七八個國際國內招商團隊，都無功而返。這個商業項目建筑只有二三層，建筑成本很低，我當時建議是拆除全部建筑，將幾百畝土地賣掉，這樣銀行能收回貸款，股東能收回投資，施工隊能拿到工錢，可以實現多贏，可惜他們沒能下這個決心，現在基本死掉。這就是商業地產和住宅地產的不同。住宅地產如果前期決策不當，房子不好賣，還可以降價出售，多數能收回成本。但商業地產前期定位、規劃設計一旦出現失誤，將沒有任何收入，造成難以挽回的損失。
此類不僅企業利益受損，還會造成社會資源的嚴重浪費。
中國商業地產發展的最大動力來自于城市化。商業地產是城市發展的剛性需求，它能創造就業，增加稅收，拉動消費，體現城市的核心價值。中國城市化率目前已超過52%，西方發達國家城市化率平均達到80%，中國要達到西方的城市化率至少還需要十多年時間，這意味著中國商業地產發展前景還是十分廣闊。
但隨著越來越多的企業進入這個行業，商業地產已出現過熱跡象，導致很多項目招商和經營出現困難。希望以下簡要的分析，能給商業地產從業者一些有益的參考，推動商業地產行業走向專業化，形成良性發展，為中國的城市化進程做出一點貢獻。
第一，理念決定成敗
目前，國內商業地產開發商大部分都是由房地產商轉化而來，很多人缺乏現代商業地產經營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業。套用房地產思路開發商業地產，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業化開發技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業卻很冷清，往往賺了樓市(或寫字樓)卻虧了商場。
第二，要規劃更要策劃
從前期選址、定位、規劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃的環環緊扣。
俗話說"三軍未動，糧草先行"，商業地產同樣要項目未動，策劃先行。整體策劃在商業地產運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業形象的商業地產很難開發成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。
第三，整體布局事關開發成敗
商業地產的整體規劃與住宅的規劃有著根本不同，布局時理應先商業后地產，而當前國內開發商業地產卻往往先地產后商業，一味套用房地產模式搞規劃、搞布局。商業地產必須要有突出商業主題，突出現代商業運作規律的整體規劃布局。重選址招商，輕規劃布局已成為商業地產的誤區之一。由于缺乏商業地產基本概念，缺乏現代商業經營實踐，房產專家設計出來的商場往往好看不中用，最終變成"死"場一個，無法后續經營。
目前國內約有70%的商業地產項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的，"整體布局事關商業地產的開發成敗，絕非危言聳聽!"
第四，招商成功不等于萬事成功
不少開發商認為，商業地產開發的重中之重就是招商。因此往往對商業地產的前期選址、定位、規劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設施未完善就帶"病"招商，以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。
商業地產開發以經營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。現實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業地產，開業后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。
有的開發商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統籌規劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區域、布局位置、經營業態。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產模式搞商業地產招商，勢必會埋下重重隱患。
第五，商業地產開業需要好策略
開發商普遍認為，招商成功后，只要通知客戶按時開業就是了，卻從根本上忽視商業地產開業需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業運作資金，負債也開業，如此一來，往往造成開業"開壞頭"，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。
開業必須講究策略和時機，急于求成的結果往往是欲速則不達。好的開業策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。
第六，商業地產需要復合型團隊
商業地產是十分復雜的復合地產，"住宅地產是小學生;商務地產、寫字樓、度假村是中學生;商業地產是大學生。"商業地產迫切呼喚高素質專業人才。
商業地產與房地產是兩個既有聯系又運作完全不同的概念，房地產以銷售論回報，商業地產以經營論成敗。既懂地產又精通商業經營的復合型商業地產人才，必須是經過實戰磨練，有親自策劃開發成功經驗的人。開發商業地產可謂得人才者得"天下"，妒人才者失"天下"。
商業地產選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業地產開發運營成功豐富經驗及專業技能的復合型人才卻是良將難求。從目前商業地產的現狀看，高素質專業人才的缺乏在很大程度上制約了商業地產的健康發展。
第七，以市場為導向重視培育商場
商業地產在開發運營當中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經營為中心，與商戶同心協力培育好商場。不斷優化整合各類商業資源，做到人無我有，人有我優，創造更好的營商環境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結果，實現開發商、投資者、經營者、消費者共贏目的。
第八，訂單商業地產并非"靈丹妙藥"
近年來國內流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業地產開發模式。表面看來，這似乎降低了開發風險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發，高價炒作產權式返租商鋪套現。這種產權分散存在影響后續經營的隱患，應該說從開發商打著訂單商業地產概念，銷售產權式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業主糾紛不斷。
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二三線城市綜合體操盤手，正在操作廉江市一個55萬方的城市綜合體項目啊！~
