謝尚偉：如何締造成功的商業管理團隊

    近兩年頻見報端的商業地產資訊多以負能量為主，商業地產雖然沒有走到盡頭，但肯定已經到了瓶頸期，徘徊期。

    實體商業的頹勢，不僅表現在百貨店的關門（包括伊藤洋華堂)，超市的歇業，購物中心招商難，空置率上升，如期開業的項目鮮見；現在連街鋪，商業成熟區的街鋪都呈現空置率上升的窘境。

    以前把商業地產比作地產領域的大學，就當前的情況及未來的趨勢來看，商業地產全程營運的難度顯然快到“博士”的段位了，越來越讓人望而卻步了。尤其是在房地產信托投資基金（REITS）尚未放開的中國市場進行持有型商業地產投資經營更是壓力山大：商業地產的生命周期決定了地產公司必須背負“短融長投”的巨大的資金周轉壓力及高額的借貸利息。

    如何盤活動輒數億至幾十億的商業資產，并讓商業資產快速的歷經“負現金流、現金流持平，正現金流，平衡借貸成本，資產增值，資本溢價"的這個過程，是擺在所有商業地產投資商及商業營運管理團隊面前的必須回答及面對的挑戰。

   雖然多數商業地產投資商并一定實際從事商業實際經營，但商業地產投資的回收又必須以良好的商業經營面作支撐；那么，商用物業的良好經營就是所有投資商必須解決的問題。

   不管多么牛逼的高人，從事商業地產經營首要解決的就是讓一個實體商業物理空間通過必要的商業品牌資源的引入、不同商業業態的有機組合搭配，用心的公共服務，在社會公眾心中逐步構建起消費者超預期的消費體驗才能讓項目有一個良好的開局，使經營面走上螺旋式上升通道。

   要完美的做好以上基本點需要商業操盤團隊長時期以專業的精神把“用心+情懷+耐心+敏銳度+執行力”加以綜合應用；五點具備的商業團隊絕對堪稱業內翹楚。

牛逼的商業團隊如何養成？

有同業競爭力的薪酬福利是保持團隊相對穩定，優勝劣汰的基礎。

1、糧草充足是第1位的，這是選拔人才、留住人才的基礎。

標準1：與同行交流，團隊能夠淡定的講出自己所在的公司及當前的大致薪酬，不臉紅，不尷尬。

標準2：團隊樂意推薦朋友、同行到公司工作。

2、學習機會要大大的有，團隊成員有職業保鮮，職業含金量提升的環境。

坐而論道的理論學習+天南海北的“游學觀摩，走馬觀花”都是好方式，當然后者因為直觀，眼見為實，或許會更有效果。

商業的東西，還真的是見多才能識廣；沒有看過足夠多世界的商業團隊是不能建立起與時俱進的商業觀、世界觀、價值觀。

光看看，光聽聽還不夠，要在每一次培訓、考察之后要求團隊成員每個人撰寫一份商業感悟與心得；字數、文體可不限，重在養成思考的習慣；如果疊加學習會議分享，讓每個人都有2-3分鐘的當眾宣講的機會則是保證團隊成員認真對待思考總結的有效舉措。

3、活躍的工作氛圍，鼓勵每個成員“講故事”，以此實現創新思維的培養。

商業終端的變化，需要每一個一線成員的用心感知，更需要每一個商業管理人員大膽的創想，并自信的表達自己的所思、所想。

商業項目的經營創新，有賴于商業團隊的集體創新，集體創新源自團隊細胞成員的微小創新，微信創新一定來自于對項目經營管理、對周邊市場競爭，對目標人群細致入微的觀察。

激賞因創新舉措帶來的正向改變，讓正向創新者嘗點甜頭，得點榮譽；把對正向創新的獎勵提升到與成本控制同等重要的高度，或許就能實風“源頭活水”的良性循環。

很有必要把講故事的能力，表達渲染的能力，作為商業從業人員的一項非常重要專業能力加以輔導與強化。

4、倡導自始至終地算賬、經營意識，商業團隊要像投資人一樣思考。

第1步，會算“加減乘除”的有型經濟賬及觸手可及的短期經濟賬（硬性投入產出賬、外延式開發增量賬）

第2步，會算各類因素綜合疊加后的相關趨勢性發展模糊賬。

第3步，會算基于商業地產金融屬性的資本運作展望賬。

5、從品質到品味，從金錢到精神，構建項目的獨特氣質。

商業團隊必須要有對商業空間“五官所及”之處始終保持高品質的不懈追求，在此基礎上通過營銷企劃的創意包裝上升到有調性的優雅品味段位，這樣的商業空間才會為置身其中的商品及服務加分，增光添彩。

通過持續的財力投入，塑造項目獨特的精神特質，在消費者心中構建一個豐滿的畫像，或溫情或性感或雅致或清新或歡樂或浪漫……都可以，最怕的是一個項目在消費者心中沒有正像的記憶點。

6、充分的授權機制，鼓勵商業一線對市場的敏銳感知及主動決策的意識，確保對市場機會的高效反饋。

    商場如戰場，而商業公司所操盤的商業體就是實實在在的，一年365天身處"沒有硝煙的戰場”。當前的實體商業不僅要與同維度的周邊百貨、購物中心、街區競爭；還要與電商、O2O平臺競合；還要捕捉因新科技，新經濟周期的變化帶來的“消費趨勢、生活趨勢、娛樂方式的變革”接踵而至的機會及挑戰。與強弱供應商之間的角力更是從未停息。

   挑戰如此之多，套路如此之多，商業團隊如果沒有經營的自主自決的權利及意識，市場戰機不僅不可能高效把握，甚至連發現的可能都沒有。因此，充分的業務授權體系授權才是激活商業團隊高度敏感的市場意識的興奮劑。

7、相信，相信的力量；成就“無論在什么情況下，都可以把局面做到更好”的團隊精神。

   商業無定勢，商業的成功又往往難以全盤復制；實體商業的全流程投資經營所面臨的挑戰又愈加嚴峻，如何才能披荊斬棘，步步為營，整合各類資源，從一個一個的階段必勝利走向開業大吉，從開開業大喜，走向穩健經營，從穩健經營步入持續的上升通道，最終在盡可能短的時間，盡可能少的折騰的情況下，把資本的夢想照進現實?

   顯然，團隊基于專業的堅毅、果敢、自信、理想才是最可靠的保證。

   鼓勵并打造商業團隊“無論在什么情況下，都可以把局面做到更好”的信念與執行力非常重要。

8、與商家魚水真情，堅持不懈的幫助商家提升績效。

8.1商業團隊首先要專業的理解不同業態的核心成功要素，理解商家的生意邏輯，成為一個靠譜的準內行。

8.2用心關注商家的經營全過程，實時的把觀察到的問題反饋給商家，與之共同商討逐步改進的方法，并且把相關成果持續書面記錄，形成商家合同期的全過程評價資料。

8.3主動的向商家提供購物中心的相關營銷推廣資源，并結合商家經營特點提供針對性的營銷策略輔導，以此包裝出一些獨具特色的商業品牌，才是極牛逼的。

8.4把商場的管理變持續不斷的引導培訓，引導商家的經營能力、管理水平、遵守法規的意識與時俱進的良性發展。

   總之，打造一個成功的商業項目在當下市場競爭及宏觀經濟形勢下已屬不易，要打造一支成熟、進取、堅強執行、有理想、且懂經營的商業團隊更加不易，需要方法、需要環境、需要持續的投入金錢及心力。（歡迎關注原創公眾微信號《商業這點事兒》，分享推動進步；謝尚偉2016年7月12日于江北嘴財信廣場）