奢侈品牌子吧，在國內(nèi)我們看到的大多是這樣的，

似乎這是一個(gè)司空見慣的場景：奢侈品必拿底層街鋪。實(shí)際項(xiàng)目談判中，也是如此，你找個(gè)大牌，給不了人家一樓門面的話，人家肯定心想“what?逗我玩?”

這固然有好幾個(gè)原因，比如：

對(duì)租戶而言：形象好啊，有展示功能。“老子花了大價(jià)錢開個(gè)店，還沒人看得見算啥名堂?”

對(duì)業(yè)主而言：只有附加值最高最賺錢的牌子才能充分體現(xiàn)一樓街鋪的商業(yè)價(jià)值。不給奢侈品給誰呢?

但是honestly，弊端也顯而易見。小編每天走過路過，想說，

街上真的沒人啊……

平時(shí)這些店門前，真的是這樣的：

偶爾會(huì)這樣：

是因?yàn)檫@樣了：

有沒有人質(zhì)疑過，一樓街鋪放奢侈品真的好嗎?

想到香港，或許可以作為參照。

香港也有奢侈品街鋪，比如尖沙咀廣東道：

中環(huán)：

但還有一個(gè)特別的現(xiàn)象是，香港有好幾個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目，奢侈品是上樓的，比如PP(太古廣場)的埃洛威和小香香：

香港IFC、又一城之類其實(shí)都是這樣。

WHY?!

小編自己的總結(jié)是這樣的，

上街鋪的都是典型高街，highstreet。本身就是人流量很大的地方。不指望一樓街鋪帶人氣。反而是利用人氣去變現(xiàn)。

而PP的外面是這樣的：

IFC是這樣的：

什么特點(diǎn)?沒人流。在這種基礎(chǔ)上，一樓起到的作用應(yīng)該是吸引人流、為基礎(chǔ)消費(fèi)提供便利性，同時(shí)也通過大人流提升對(duì)商戶的租金溢價(jià)。因而我們在IFC一樓可以找到很多偏好大人流的商戶，比如蘋果啦，比如奇華餅家……

而奢侈品呢?奢侈品偏好大人流嘛?才不呢!其實(shí)luxury本身就需要exlusive的感覺，孤立感因而產(chǎn)生高級(jí)感。

但大陸商場一樓普遍想給奢侈品，大牌子普遍想拿一樓，也是客觀存在的現(xiàn)象。(別說LV了，現(xiàn)在很多不是最top的項(xiàng)目，談哈根達(dá)斯、GODIVA，人家開口也跟你要一樓位置。)，原因我們拍腦袋想到以下幾點(diǎn)：

市場供給需求，國內(nèi)市場物業(yè)供給太大，奢侈品品牌擁有逆天的議價(jià)能力，基本上都是業(yè)主跪舔，給一樓最好的位置，免租甚至給裝補(bǔ)，很多時(shí)候開出品牌方無法拒絕的條件。從BD的角度，這樣的方案往上報(bào)，開店的可能性非常大，也同時(shí)完成了開店指標(biāo);

香港市場這幾個(gè)mall都運(yùn)營了蠻多年，經(jīng)常很多輪的調(diào)整，shopper的客群定位已經(jīng)非常清晰，新進(jìn)來的品牌也清楚知道他們開在高樓層同樣也可以做到生意，而且也有exclusive的氛圍。另外還有一個(gè)是臺(tái)北101，大牌很多也在高樓層。

另外一個(gè)原因是業(yè)主方運(yùn)營的考慮。國內(nèi)的業(yè)主方對(duì)于如何將客戶往高樓層去引導(dǎo)、營造高樓層整體的高逼格的能力，非常的欠缺。設(shè)想LV開到上海IFC的3-4樓，但是上面整體都是fnb，其實(shí)跟LV并不搭。

我覺得在這個(gè)市場中的甲方與乙方都有著這種屬于形而上學(xué)的錯(cuò)誤，“樓層越低越好啦”，“一樓品牌越大越好啦”。Come on!這是不是把行業(yè)想得太簡單了?行業(yè)的真諦永遠(yuǎn)應(yīng)是基于市場與消費(fèi)者，再做出商業(yè)選擇。

當(dāng)市場漸漸轉(zhuǎn)冷，除了類似像恒隆這樣完全focus高端市場的項(xiàng)目，大家都已經(jīng)在尋求接地氣、吸人流、提升轉(zhuǎn)化率。這種時(shí)候，一樓租給門可羅雀的大牌還明智嗎?期待市場的成熟和變化的到來。

（來源：地產(chǎn)與遠(yuǎn)方 Casanova）