「尚玉商業預報」欄目按：林尚玉，聯商網COO、「長亭外」亭主，遍訪中國零售優秀企業與高管，每周一發布行業重要事件看法與趨勢預說。以顧客為中心，融合國際、國內、業態、城市、顧客，與你一起關注零售財富流動、從業者心力沉浮。

本期關注商場春節銷售和區域購物中心增長。

上期回顧：零售+醫療、春節打烊新常態、二孩一年利好。

下期2月6日見。

我向杭州濱江寶龍城和城西銀泰城打聽其春節客流與銷售、餐飲占比。

獲悉：寶龍自2016年12月24日開業以來，日均銷售200萬元+，其中餐飲占比30%，全場開鋪95%。春節期間商業街和部分餐飲打烊，業績仍不俗。

這家14萬平方的寶龍，讓我體會到區域購物中心“一公里內顧客”的新消費和喜悅。此前春節小區附近街店基本打烊，人車稀落。

這四天光顧了巴黎貝甜、西貝、Starbucks和J· cafa，買CalvinKlein衛衣一件、Tommy Hilfiger圍巾一條、NITORI客廳沙發一套、MUJI眉筆筒一個。

這些消費多半動念已久，本屬離家13公里處武林商圈、28公里處下沙IKEA、11.9公里處Page One或9.5公里處西西弗書店的生意，因遠耽擱。

一公里內忠誠顧客高頻吸納，刺激新消費、搶奪舊需求。

濱江寶龍項目負責人認為，“我就是要攔截你們的過江消費。當時籌備的品牌首先都招我喜歡的，因為我就是這里的顧客”。非常合適。

按照政府統計口徑，算常住居民，寶龍一公里內顧客共2.2萬人+，三公里內顧客6萬人+，五公里內顧客17萬人+。

900萬人口的杭州，目前年銷售過10億元商場13+。1萬元/年坪效是中上購物中心門檻，濱江寶龍的潛力、機遇和挑戰，在第一個月后的半年、一年，能否盡快沖刺年銷10億+效率是關鍵。

六公里外，是這個錢江南岸、高新科技和商業新興區域的另一個中心，目前有星光大道，今年底將開龍湖天街。

相距21公里處，是銀泰系目前最有故事的綜合體內一站式購物中心：城西銀泰城。

位處杭州居民密集區城西，29萬平方商業面積(其中租賃面積11.2萬)，去年銷售24億元，現在是它的三周年多五個月。

因為春節打烊，所以只有連續三年正月初二的客流及銷售、餐飲數據。

按照阿里提供的相關數據，該商場一公里內顧客6萬+，三公里內顧客40萬+，五公里內顧客100萬+。目前客流：工作日4-5萬/天，周末6-7萬/天。

近期曾跟不少都會和區域購物中心負責人交流，發現很多購物中心開始面臨客流下降問題：十公里外顧客嚴重下滑，三公里內顧客到店提升明顯，一公里內顧客最具活力。

人們去得更少的是都會商業，成熟商場銷售持續下滑。

萬達廣場十六年前率先全國城郊拓展區域與社區購物中心，豪言“萬達廣場就是城市中心”，至今碩果累累。

六年、十年前，都會商業著名時尚百貨輻射力遍及全城乃至全省、跨省。后因連鎖百貨發展，電商崛起，三公消費銳減，海外游購和國際代購興起。市中心都會商業競爭激烈，而區域購物中心方興未艾。

離杭州高鐵一小時路程的上海，人口是杭州三倍，商業總量和創新或近十倍，購物中心項目總量已超百貨，都會商業占整體商業少數。

年銷售過10億元的百貨、購物中心、奧萊項目50個，其中在傳統核心商圈的項目11個，由區域商圈升格成市級商圈項目14個，區域商業項目25個(含3個奧萊)，但未來新增的10億級項目多在區域商圈。

“人、貨、場”是經典，購物中心是城市流量入口，移動互聯網時代去中心化，擁抱消費升級，在項目質量過關前提下，“很方便”是決勝因素之一。

未來區域商業星羅棋布，毛細血管般分布和流通，大中小物業，一公里內顧客必納，三公里內顧客必爭，五公里內顧客必達，五公里外就得看競爭對手有多差了。

社區購物中心大有可為，選址先看三公里內顧客消費潛力與生活愿景，市場總量與個性。

（來源：聯商網 林尚玉）