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撰文/王雪

再過數天，港股市場將迎一只商管物業新股，它的到來，不僅將成為商業物管第一股的有力沖擊者，更有望帶動同類商管標的陸續上市，繼而在未來幾年推動商管賽道持續擴容。

由中駿集團分拆上市的物管商管服務商——中駿商管于6月21日正式啟動招股，預計將于7月2日正式在香港聯交所主板掛牌上市。這意味著，中駿商管將成為繼寶龍商業、華潤萬象生活、星盛商管之后第四家港股上市的輕資產商管屬性公司。

物管分拆上市潮澎湃已久，在細分的商管賽道上，商管物業股在港股中一向屬于稀缺性標的。但這不足以成為“中駿商管何以成為近期最大焦點”的唯一解釋，一個已經顯山露水的擁有雄厚實力和勃勃雄心的物管公司或許更值得深度對焦和研究。

01  

拆分上市

中駿商管正式起航

中駿商管，全稱中駿商管智慧服務控股有限公司，是一家綜合物業管理服務提供商，在中國18個省、市及自治區的55個城市擁有龐大的已訂約物業管理組合。截至2020年12月31日，擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建筑面積約為1620萬㎡及已訂約總建筑面積約為3660萬㎡。

中駿商管商業物業管理及運營服務，為多元化的商業物業組合提供商業物業管理及運營服務，包括購物中心(中駿世界城)及辦公樓。其中，中駿世界城是中駿集團基于未來的轉型戰略及消費升級的內需市場，戰略拓展新零售的商業綜合體。

依托“全國連鎖，區域深耕，核心輻射、重點布局”的戰略布局方向，中駿世界城正以長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中西部核心城市以及海西經濟區為重點發展目標形成“4+1”區域戰略布局，鋪開全國化連鎖發展版圖。根據計劃，到2025年，將開出100個中駿世界城。

隨著中駿世界城“百城計劃”的推進，中駿商管正實現高速發展和增長，也讓IPO事宜提上日程。今年1月28日，中駿商管正式向港交所遞交招股書，成為物企上市大軍中的一員；6月6日通過聆訊；6月21日，中駿商管股份正式開啟全球發售，不日將正式登陸港股主板。

根據中駿商管公告，披露擬全球發售5億股股份，其中香港發售股份5000萬股，國際發售股份4.5億股，另有15%超額配股權。招股期從6月21日至6月24日，發售價每股發售股份3.70-4.60港元，每手買賣單位1000股。

至此，中駿商管距離上市敲鐘僅一步之遙，今后，這家綜合物業管理服務提供商將擁有嶄新的定義和更高的估值，資本市場上，中駿商管正式揚帆起航。

02

第四家商管上市公司

為何是中駿？

2017年，中駿集團基于中國城市化進程、未來房地產行業發展格局及消費升級的內需市場，確定了“一體兩翼”的發展戰略。“一體”即以地產開發為主體業務，“兩翼”則包括FUNWORLD中駿世界城購物中心、FUNLIVE方隅長租公寓的協同發展。

2019年，中駿斥資128億元收購12幅購物中心和長租公寓地塊，新增7個購物中心和8個長租公寓項目。2020年，中駿集團又一口氣新增超過38個項目，其中有14個包含購物中心規劃的地塊。

截至目前，中駿集團已經開業及規劃在建的中駿世界城超過30座，加上“百城計劃”的遠景目標，如此龐大的存量和增量商業資產規模自然需要管理，這為中駿商管分拆創造了契機。

1、精準定位商管賽道 撬動高收益空間

商業物業管理及運營服務和住宅物業管理服務是構成中駿商管業務收益的兩架馬車，但兩者體量懸殊。截至2020年末，中駿商管商業物業在管總建筑面積近100萬㎡，而住宅物業的在管總建筑面積約達1525萬㎡，兩者相差15倍有余。

盡管商業物業規模不大，中駿商管商業物管服務的盈利能力卻較為突出。數據顯示，2018年-2020年，中駿商管的營收和凈利潤均實現快速增長——營收分別為3.96億元、5.75億元和8.05億元，凈利潤分別為3480萬元、7730萬元、1.63億元。

2020年，商業物業管理及運營服務貢獻了總收益的46%，與住宅管理業務帶來的收益可以平分秋色。另外，中駿商管住宅物業管理服務每月每平方米的平均物業管理費僅為2.4元人民幣，而商業物業的平均物業管理費達到了27.7元人民幣，這一水平遠遠高于已披露該數據的所有中國上市物管公司。

據中駿集團財報顯示，2018-2020年，商管部分比重逐年提升，其中，2020年，商業物業用100萬㎡的在管面積貢獻了達62%的毛利潤。這表明，中駿商管以更少的在管面積，撬動了更大的收益空間，這是其他以住宅物管營收為主要收入來源的物企比不了的。也就不難理解，為什么一家物管公司會以“商管”作為新上市公司的醒目冠名。

2、下沉三四線城市 商業毛利率遠超同行

與其他物管公司習慣聚焦一二線城市不同，中駿商管另辟蹊徑下沉三四線城市。從業務覆蓋范圍看，海峽西岸、長三角、環渤海、中西部、粵港澳大灣區五大經濟區悉數布局，業務占比分別為39.9%、39.4%、13.9%、3.8%和3%。

不過，由于中駿商管與母公司業務進行了深度綁定，商業收益幾乎皆來自中駿集團單獨或共同開發項目，且主要位于三四線城市，這直接影響了中駿商管的收益結構。招股書顯示，2020年，來自中駿集團開發的項目，一、二、三線城市收益占比分別為10.2%、9.7%和80.1%。

2019年，中駿商管開始提供購物商場的開業前管理服務，包括市場研究及定位、前期咨詢及規劃、建筑設計咨詢等，作為中駿集團擴大其購物商場組合戰略的一部分，并日漸成為商管服務的重點。數據顯示，從2019年到2020年末，開業前管理服務占中駿商管收入的比重從10.1%上升到24.1%，據此商管收入毛利率也從51.3%推高至59%。

2018-2019年，中駿商管商業物業管理及運營服務的毛利率分別為47.6%和51.3%，2020年穩步增長到59%，近乎住宅物業毛利率(31.6%)的兩倍。這一數據甚至超過了業內佼佼者華潤萬象生活(2020年商業運營及物業管理服務毛利率為41.8%)，成為當之無愧的行業領頭羊。

這也拉動了中駿商管毛利率的整體提升，2018年，中駿商管的毛利率為34.6%，2019年增長至37%，又在2020年進一步抬升至44.3%。

03

5年百城

中駿商管開啟全新賦能

高出第二名40%的基礎物業管理費水平，讓中駿商管登頂國內上市物管公司平均物業管理費榜首。穩固的市場地位下，中駿商管業務快速增長。過去三年，中駿商管在管總物業面積由1060萬㎡增長至1620萬㎡，截止到2020年底，簽約總面積達到3660萬㎡，增長率高達104%。

此外，通過開發數字化及運營自動化系統、CRM會員銷售系統、智能POS及ERP系統、智能物業管理系統等先進數智化管理技術和方式，中駿商管的商業物業運營及服務能力也在不斷增強。

官方數據披露，目前中駿商管在管購物商場實現了超過99.1%的較高整體物業管理費收取率和超過93.2%的高平均出租率。商場客流量方面，由2018年的2420萬人次躍升至2019年的3830萬人次。而2020年Q1-Q4，客流增長更是高達129.4%。

瞄準商管賽道近5年后，中駿吹響了進擊的號角，按照中駿商管的遠景規劃，到2025年在管商業物業數量將超過100座，含100個中駿世界城以及第三方物業，與現在相比規模呈10倍數擴大。中駿商管在招股書中亦稱，要通過收購和外拓獲取更多第三方在管面積。這意味著，中駿商管將對更多城市和項目賦能。

結語

上市不是終點，而是新的起點。縱觀物企規模增長路徑，無論是通過資本力量收購優秀物管標的，還是實行輕資產管理服務輸出，擴大品牌影響力，開拓更大的市場，尋求廣闊的增長空間，仍然是當下物企發力的重點。

中駿商管背靠母公司中駿集團的強力支持，保持了高成長性，上市后，品牌效應以及資本優勢將會更加凸顯。同時，上市也有利于中駿商管減少對中駿集團的依賴并開始獨立的財務管理，之后保持穩健增長。