出品/聯商網

撰文/小酒

2023年，在告別不確定性后，商業地產行業迎來了生機。

據聯商網零售研究中心統計，2023年全國新開業的商業項目數量380個(不含港澳臺；含存量改造物業；不含專業市場、家居建材商場、純商業街區、文化產業園區；商業建筑面積≥2萬㎡)，同比上升6%。新增商業建筑面積3196.25萬㎡，同比去年減量48.94萬㎡；平均單體建筑面積約8萬㎡。

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總體情況分析

2023年全年開業同比上升6%

聯商網零售研究中心統計出近五年(2019年至2023年)全年開業的商業項目情況，總體來看，近五年間，受疫情影響，新開項目數量起伏較大，2023年仍在平穩恢復中，同比上升6%，共開業380個。

具體來看，2019年開業數量最多至522個，與2018年同期相比下降2%；2020年受疫情影響嚴重，導致項目開業數量同比下滑28%，跌至374個；2021年疫情暫緩，為此也成為近五年漲幅最高的年份，同比上升36%，共開業510個商業項目；2022年，開業主力軍華東地區受疫情影響嚴重，也使得2022年開業項目再次大幅度下滑30%至359個；2023年，同比上升6%至380個，整體平穩恢復，但與疫情前(2019年)相比仍有不小差距。

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華東領跑，滬蘇杭貢獻巨大

從區域來看，2023年新開業商業項目在全國七大區域的分布仍然與往年相似，華東區域以178個的成績取得“斷層式第一”，東北開業項目數量最少，僅12個。此外，除華北、西北、東北地區，其他地區開業數量均有所下降。

華東地區穩占榜首，共新開178個商業項目，占比超46%，體量共計1386.1萬㎡，占比約43%。從具體城市來看，上海、蘇州、杭州貢獻占據前三，分別開業26個、14個、13個。2022年上半年，受疫情影響，上海商業停擺幾個月，全年僅開業10個商業項目，至2023年，上海開業26個。不過，同比2021年開出的44個商業項目，上海依舊下降近41%。

華南地區新開65個商業項目，占比17%，體量總計439.63萬㎡，占比約14%。主要貢獻來自于廣州、深圳這兩座一線城市，分別有16個、12個項目開業，廣州在「2023年城市開業項目數量排名」中位居第三，位于上海、北京之后。從整個華南地區來看，廣東去年商業市場非常活躍，共開出54個項目，除本就備受歡迎的廣州、深圳外，佛山、汕頭、茂名、韶關也正在顯露出自身實力。以汕頭為例，去年引進的汕頭中海環宇天地、龍湖國廈汕頭星悅薈、汕頭澄海中駿世界城均為知名商管旗下的代表性商業項目。

2023年，華北地區表現亮眼，與去年相比，超越了華中、西南地區，位居第三，新開37個商業項目，占比超9%，體量總計395.81萬㎡，占比超12%。2023年，北京開出18個商業項目，開業數量僅次于上海，天津商業市場同樣展現出了強勁的發展實力，開出8個商業項目。

西南地區新開34個商業項目。其中，四川和重慶均新開11個商業項目，包含成都天府大悅城、重慶永川里·奧特萊斯、重慶秀山愛琴海城市廣場等項目；云南、貴州分別開出6個、5個商業項目，包含昆明萬象城、遵義習水萬達廣場等項目；相比于去年掛零，西藏今年開出1個商業項目，由西藏榮耀集團開出的拉薩印商業街區。

昆明萬象城

華中地區新開28個商業項目。2023年，龍湖商業、萬達集團、印力集團等知名商業地產集團繼續深耕武漢、長沙這兩個新一線城市。例如，2023年5月20日，長沙第二座天街龍湖長沙芙蓉天街正式開業，華中商業網格化布局加速推進。

西北地區新開26個商業項目。其中，陜西新開10個，甘肅6個，新疆6個，寧夏3個，青海1個。

東北地區新開12個商業項目，與去年相比，同比增加100%。具體來看，吉林3個，遼寧9個。其中，值得關注的是，下半年華潤萬象生活在東北開出長春萬象城和沈陽三臺子萬象匯。長春萬象城是東北區域繼沈陽萬象城后開出的第二座萬象城，也是全國第十三座萬象城，沈陽三臺子萬象匯是沈陽的第四座萬象匯。半年落二子，華潤萬象生活在東北區域的城市商業布局被進一步完善。

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一線、新一線并舉

滬京穗穩居前三 蘇杭緊隨其后

從聯商網零售研究中心統計出的《2023年城市開業項目數量TOP10》可以看出，上海遙遙領先，北京、廣州位列其后，但數量相差不大，蘇州、杭州、深圳、重慶更是以一個之差逐個遞減。

與去年相比，新開商業項目依舊主要聚集在一線城市與新一線城市，這與「一線城市商業幾近飽和，不少商管集團選擇開拓“下沉市場”」的發展局勢相關。

在這其中，新一線城市憑借優越的發展潛力成為集團們的首要選擇，如蘇州、杭州、重慶、天津、南京、佛山、青島。蘇州和杭州表現最為突出，分別開出14個和13個，尤其是蘇州仁恒倉街的開業，憑借過硬的開發商實力、優越的地理位置、先鋒的商業理念而備受關注。

蘇州仁恒倉街

但不同的是，與2022年相比，上海重回第一，廣州名次大幅提升，深圳則從第一掉至第六，成都從第二掉至第九。

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商業體量以10萬㎡以下為主

作為項目開發中的重要一環，體量的選擇直接關乎著項目的后期運營。小體量商業因面積小，具有開發成本低、客流密度高的優勢，但同時也伴隨著功能受限、業態受限的弊端；大體量商業則意味著有更多的選擇，可以吸引更多的業態及品牌入駐，打造規模經濟競爭力，但相對應的是，大體量意味著巨大的成本開支，實際操盤和運營的難度較高。

從商業體量上來看，2023新開商業項目還是更偏向于10萬㎡及以下的體量。

結果顯示，規模在10萬㎡及以下的項目數量最多，為273個，具體占比約72%；規模在10～20萬㎡(含20萬㎡)的項目數量次之，為95個，具體占比25%；規模在20萬㎡以上的項目數量最少，為12個，具體占比約3%。

此外，伴隨著消費者審美和消費習慣的變化，商業項目也在不斷推陳出新，做出嘗試，非標商業應運而生。基于此，小體量商業的靈活性是其受歡迎的重要原因之一。

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頭部商管企業持續擴張

萬達集團、新城控股領先

從開發商/運營商維度分析，2023年新開商業項目TOP5依舊被一眾頭部全國性開發企業包攬，分別為萬達集團、新城控股、華潤萬象生活、龍湖商業、愛琴海集團、招商商管及印力集團。

具體來看，與去年排名相比，萬達蟬聯第一，但擴張步伐明顯放緩，2023年新開項目數量僅為26個，同比2022年(51個)下滑49%。在布局放緩的同時，萬達集團也在不斷出售萬達廣場。

據聯商網不完全統計，去年年末，僅12月25日至29日五天時間，萬達集團出售了4座優質萬達廣場。截至目前，萬達集團已累計出售10座萬達廣場。出售的背后邏輯無疑是對賭協議所帶來的資金壓力，在聯商網高級顧問團成員王國平看來，出售萬達廣場取決于萬達的融資能力，但目前萬達的信用評級低、違約風險較大，穩健資金不敢輕易投資，而投資性資金要求更高的回報率，萬達也不敢輕易碰，因此出售資產是現階段的有效辦法。

新城控股新開24個項目，同比2022年(13個)上升85%，擴張步伐明顯加快。新開商業項目以旗下優質產品線“吾悅廣場”為主，2023年吾悅廣場共開業23個。在項目選址上，新城控股選擇在下沉市場“多點開花”，涉及臺州、鹽城、漳州等二三線城市。

華潤萬象生活、龍湖商業則依舊保持著去年的開業節奏穩步前進。

寫在最后

2022年年末，聯商網曾盤點了2023年擬開業商業項目，彼時預告2023年全國將新開502個商業項目。一年已過，2023年實際開出的項目數量為380個，與預計相差上百個。

回望過去一年，用一個詞來形容2023年的商業地產市場，或許是「改變」。

年輕一代消費者對于個性化體驗的追求，倒逼商業形態創新，非標商業快速發展；傳統商業為適應市場競爭需要調整升級，存量改造成為常態；低成本壓力的輕資產迎來一定增長空間……

值得確定的是，改變是必然的，審時度勢、順勢而為是商管企業求得生存空間的強大內驅力。

時間軸剛剛撥到2024年，我們再次展望新的一年，有媒體報道，2024年全國擬開業514個商業項目。新的一年，期待商業地產市場帶給我們更多新的亮點和驚喜。

注：獲取「2023年全國新開商業項目統計表」完整名單，添加作者個人微信。