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撰文/高天

日前，在萬(wàn)達(dá)商管與中東財(cái)團(tuán)的那場(chǎng)關(guān)于命運(yùn)的簽約儀式上，王健林并未露面。但70歲的他，這一年多來(lái)一直在為了萬(wàn)達(dá)的命運(yùn)而到處奔波。

在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)的新聞中心中，關(guān)鍵詞“王健林”的搜索信息就多達(dá)2008條，基本都是會(huì)見(jiàn)要客、城市和項(xiàng)目考察、交流座談、合作洽談等內(nèi)容。且在2023年這方面的內(nèi)容報(bào)道就近40次，比2022年翻倍。2024年至今，王健林就已經(jīng)與石家莊市委書(shū)記、株洲市長(zhǎng)、長(zhǎng)春市長(zhǎng)和大理州州長(zhǎng)進(jìn)行了工作會(huì)談。

看得出來(lái)，王健林從2023年開(kāi)始有多操勞，這也是萬(wàn)達(dá)商管比較難熬的一段日子。作為掌舵者，王健林取消了年會(huì)唱搖滾的行為，減少了公開(kāi)演講、采訪甚至發(fā)言的次數(shù)，反而低調(diào)地四處奔波。

王健林忙碌的身影，有種英雄遲暮的哀傷。600億到賬的同時(shí)，也交出萬(wàn)達(dá)商管的絕對(duì)控制權(quán)，心情多少有點(diǎn)復(fù)雜。

而讓王健林不斷交出的東西，還有越來(lái)越多的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

01
大半年出售16座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

3月20日，南寧第五座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)——南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)舉行項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，發(fā)布了招商情況。據(jù)悉，有47家品牌現(xiàn)場(chǎng)完成意向簽約。在去年未能如期開(kāi)業(yè)后，此次重新招商也算給了市場(chǎng)一個(gè)新的希望。根據(jù)項(xiàng)目方消息，將在今年12月亮相。

南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目外立面效果圖

然后，僅7天后，南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就迎來(lái)了新主人。

像這種“賣(mài)肉回血”的操作，想必每家企業(yè)都想成為那個(gè)“隱秘的角落”，然而萬(wàn)達(dá)的影響力卻讓其每次出售項(xiàng)目的消息，都能引起市場(chǎng)廣泛的討論。

實(shí)際上，進(jìn)入2024年，除了上面提到的南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，截止目前萬(wàn)達(dá)還先后出售了仁壽萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、�？谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天津薊州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和北京大望路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

2月7日，呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增鄂爾多斯市東方路橋集團(tuán)股份有限公司為股東。

2月27日，�？谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司發(fā)生了工商變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增東泰興業(yè)科技有限公司為股東。

3月12日，天津市薊州區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)有限公司發(fā)生工商變更，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增北京天鼎琨陽(yáng)科技有限公司為全資股東。

3月27日，全資股東珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出南寧大學(xué)東路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，新增廣西一棵樹(shù)置業(yè)投資有限公司為股東。企業(yè)法人及主要人員也發(fā)生了變更。

值得一提的是，就在4月，北京大望路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也發(fā)生了股權(quán)變更。原全資股東大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增股東分別是坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，持股99.99％，坤元辰興(廈門(mén))投資管理咨詢(xún)有限公司，持股0.01％。其中，坤華(天津)股權(quán)投資合伙企業(yè)由新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司、中金資本運(yùn)營(yíng)有限公司分別持股99.99%、0.01%。

重要的是，北京大望路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的總部所在地，這是萬(wàn)達(dá)首個(gè)CBD項(xiàng)目，對(duì)于萬(wàn)達(dá)、王健林而言都極具意義。

至此，加上去年上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西寧海湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門(mén)臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、上海周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、北海合浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等10座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，過(guò)去大半年時(shí)間，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)賣(mài)掉了16座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

資產(chǎn)出售是企業(yè)解決資金壓力的最有效方法，萬(wàn)達(dá)此番持續(xù)出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目的也是很明顯需要更大的現(xiàn)金流。何況這些出售的資產(chǎn)，不少還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。上海松江和周浦萬(wàn)達(dá)、廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)、江門(mén)臺(tái)山萬(wàn)達(dá)、太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)等都經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)。

如松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是目前整個(gè)松江已經(jīng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中體量最大的，業(yè)績(jī)也一直是區(qū)域前二；青浦萬(wàn)達(dá)的年銷(xiāo)售額自開(kāi)業(yè)以來(lái)一直穩(wěn)居在20億以上；太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)也一直是太倉(cāng)的熱門(mén)商場(chǎng)，尤其是華聯(lián)商廈日漸式微后。

因此，賣(mài)掉這些比較賺錢(qián)的資產(chǎn)后，確實(shí)能緩解一部分資金壓力。

不過(guò)王健林聰明的是，雖然資產(chǎn)賣(mài)掉了，“改了姓，但不改名”，萬(wàn)達(dá)商管會(huì)以品牌輸出管理的模式繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，這些項(xiàng)目還叫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

這種操作的好處主要在于兩點(diǎn)。

一是，這一系列的資產(chǎn)出售行為實(shí)質(zhì)相當(dāng)于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，相比賣(mài)給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，出售給保險(xiǎn)公司是更不錯(cuò)的選擇，以輕資產(chǎn)的模式操作，萬(wàn)達(dá)依然保留了管理權(quán)，后期每年有穩(wěn)定的收益，也能通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)，對(duì)現(xiàn)階段的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是更安全的手段。

二是，當(dāng)萬(wàn)達(dá)現(xiàn)金流問(wèn)題一旦解決，后期也有可能會(huì)贖回這些項(xiàng)目，繼續(xù)保留管理權(quán)，有利于后期更好地操作。

其實(shí)，商業(yè)最重要的還是看運(yùn)營(yíng)，沒(méi)有好的運(yùn)營(yíng)管理，在誰(shuí)手里都是一堆鋼筋水泥罷了。況且，輕資產(chǎn)也是萬(wàn)達(dá)商管的核心戰(zhàn)略。

02
從“要做第一”到被“野蠻人”敲門(mén)

1993年，剛在大連站穩(wěn)腳跟的萬(wàn)達(dá)，便在廣州番禺投下了跨區(qū)域的首個(gè)房地產(chǎn)，正式成為全國(guó)首家跨區(qū)域發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。

此后萬(wàn)達(dá)業(yè)務(wù)越做越多、規(guī)模越做越大。尤其是2005年后中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”，萬(wàn)達(dá)圍繞商業(yè)地產(chǎn)，形成了一個(gè)零售、文旅、院線、酒店、消費(fèi)、金融、體育、電商的綜合性“商業(yè)帝國(guó)”。

從2012年26億美元收購(gòu)美國(guó)院線公司AMC開(kāi)始，到2017年五年的時(shí)間，萬(wàn)達(dá)持續(xù)收購(gòu)了西班牙大廈、澳洲黃金海岸項(xiàng)目、澳洲第二大院線Hoyts、美國(guó)鐵人公司、美國(guó)傳奇影業(yè)、歐洲最大院線Odeon&UCI，入股西甲馬德里競(jìng)技俱樂(lè)部，在美國(guó)芝加哥和英國(guó)倫敦投資建設(shè)酒店等等，一系列投資金額超150億美元。

在早前的一次采訪中，王健林表示萬(wàn)達(dá)的多元化轉(zhuǎn)型，不斷進(jìn)入新領(lǐng)域，就是要做第一，所有的行業(yè)只要做就做第一，要么國(guó)內(nèi)第一，要么世界第一。

所以，后來(lái)有“一個(gè)億是小目標(biāo)”“世界那么大，他想去闖闖”和多次登頂中國(guó)首富的“頂峰時(shí)刻”。

然而，在渡過(guò)了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)黃金周期后，萬(wàn)達(dá)也逐漸走向“失意”。

曾經(jīng)“騰百萬(wàn)”的飛凡電商黯然退場(chǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)打包賣(mài)給了融創(chuàng)、77家酒店打包賣(mài)給了富力、出售萬(wàn)達(dá)電影...就連曾經(jīng)堅(jiān)定的“非賣(mài)品”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，如今也在被陸續(xù)擺上貨架。

當(dāng)然，還有萬(wàn)達(dá)商管的股權(quán)。

以犧牲股權(quán)換取金錢(qián)，對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是無(wú)奈之舉，卻也是目前最理想的方法。

“萬(wàn)達(dá)什么企業(yè)都能丟，只有萬(wàn)達(dá)商業(yè)不能丟�！蓖踅×衷�(jīng)的豪言還言猶在耳，卻不得不面對(duì)最現(xiàn)實(shí)的生存問(wèn)題。

所以，當(dāng)600億戰(zhàn)投到位時(shí)，人們關(guān)心的不僅是萬(wàn)達(dá)是否已經(jīng)平穩(wěn)渡過(guò)危機(jī)，更對(duì)萬(wàn)達(dá)的未來(lái)表示擔(dān)憂。畢竟萬(wàn)達(dá)商管得到喘息機(jī)會(huì)的同時(shí)，也被“野蠻人”敲響了大門(mén)。

03
高明的王健林能否力挽狂瀾？

1992年5月，大連西崗住宅開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)公司進(jìn)行私有化試點(diǎn)，成為國(guó)家體改委批準(zhǔn)的東北三省首批5家股份制試點(diǎn)企業(yè)之一，并將公司命名為大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司。

成功改制后，萬(wàn)達(dá)有過(guò)兩次關(guān)鍵性的轉(zhuǎn)折，無(wú)一例外都依靠王健林高明的決策。

2000年，王健林嗅到了房地產(chǎn)單一住宅業(yè)務(wù)的危機(jī)，將觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)。同年在長(zhǎng)春重慶路開(kāi)發(fā)了全國(guó)第一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；2008年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部由大連遷往北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，進(jìn)入規(guī)�；l(fā)展階段；2014年，昆明西山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)入“百M(fèi)ALL時(shí)代”。

由住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這是萬(wàn)達(dá)第一次關(guān)鍵性轉(zhuǎn)折。

第二次轉(zhuǎn)折發(fā)生在2016年。這一年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的服務(wù)業(yè)收入首次超過(guò)了地產(chǎn)收入，同時(shí)萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化退市，并簽署了上市對(duì)賭協(xié)議。面對(duì)不斷加劇的風(fēng)險(xiǎn)和迫切的回A需求，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始“去地產(chǎn)化”，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式。

面對(duì)2017年開(kāi)始的一輪危機(jī)，萬(wàn)達(dá)通過(guò)資產(chǎn)甩賣(mài)最大程度的降低負(fù)債率。據(jù)悉，從2018年起，大連萬(wàn)達(dá)商管的負(fù)債率逐漸降低，達(dá)到了49.6%。簽署的上市對(duì)賭協(xié)議在2018年沒(méi)有兌現(xiàn)，也通過(guò)找到騰訊、京東等公司，以340億的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了股份得以化解。

只不過(guò)一心想要上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，在2021年又與太盟投資集團(tuán)等22家投資者中的部分投資者簽署了對(duì)賭協(xié)議。所以，在2023年對(duì)賭失敗后，萬(wàn)達(dá)的危機(jī)變得更大。

如今，在600億戰(zhàn)投到位后，萬(wàn)達(dá)獲得短暫喘息，卻又埋下了另一重危機(jī)。

王健林失去了對(duì)萬(wàn)達(dá)商管的絕對(duì)控制權(quán)。雖然萬(wàn)達(dá)商業(yè)仍然是單一最大股東，但話語(yǔ)權(quán)已顯著降低。太盟投資集團(tuán)被稱(chēng)為“亞洲小黑石”，其核心人物單偉建，向來(lái)以“霸道、犀利”著稱(chēng)。

二十年前，單偉建主導(dǎo)了對(duì)深圳發(fā)展銀行的控股權(quán)收購(gòu)，賣(mài)給平安集團(tuán)后，才有了平安銀行。包括收購(gòu)必康制藥、珍愛(ài)網(wǎng)時(shí)，都要求有絕對(duì)的控制權(quán)。

有行業(yè)人將單偉建的投資風(fēng)格總結(jié)為控股型交易，即通過(guò)抄底收購(gòu)、提升資產(chǎn)價(jià)值后，賣(mài)出以獲利。

所以對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管來(lái)說(shuō)，后續(xù)必須要有良好的經(jīng)營(yíng)，才能給予投資者信心，投資者才能在租金收益和資產(chǎn)增值空間上獲得更多的分紅。同時(shí)，還要繼續(xù)加速上市步伐，給投資者利益最大化