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撰文/高天

“未來三年銀泰百貨將有六個項目入市”，在2024銀泰商業供應商大會上，銀泰商業集團首席運營官、副總裁鄧朝軍向合作伙伴展示了已開待開項目以及銀泰百貨的商業版圖。

這些籌備中的項目分別為杭州奧體項目、南昌項目、六安環球項目、濟南項目、衢州龍游項目、平湖項目。隨著新項目的陸續開業，銀泰百貨或將首次進入濟南、南昌，商業版圖也將再次擴容。

1998年在杭州武林商圈開出第一家店至今，銀泰百貨一直在商業拓展上表現得很穩健。從數據來看，26年以來，銀泰百貨每年至少能開出2個項目，最多的時候開過9個項目。在中國連鎖經營協會近期發布的《2023中國購物中心企業TOP100》榜單中，銀泰百貨以“61個商業項目、475萬平方米經營面積”的成績排在第7位。

集中到分散

與城市共生長

與外資港資商業全國布局首發落子北上廣深不同，銀泰百貨以杭州為起點，深耕浙江，然后走向全國。這似乎是中國本土百貨公司“攻城略地”的標準化路徑，發展至今，拼的是時機、勇氣、眼光，或許還要有幾分運氣。

百貨公司能從中國這塊土地上長出來，且經歷“黃金十年”的高速發展，和城市化進程是分不開的。可以說，他們相互“關照”了彼此的成長。

就拿銀泰百貨來說，很長時間以來，杭州武林店所在的“武林商圈”都是杭州唯一真正意義上的商圈，坊間甚至還有“商業不過錢塘江”的說法。

2023年，杭州GDP正式突破兩萬億，成為長三角又一家邁入“兩萬億俱樂部”的城市。經濟實力和城市外擴，也引發了商業中心的去中心化浪潮。

除了“武林商圈”，一些有人口基數、消費潛力支撐的區域商圈正在崛起甚至有的已經成為“城市新貴”。銀泰百貨也以“武林”為起點，開到了下沙、城西、之江、蕭山、濱江等板塊，等到今年下半年奧體項目開業，銀泰百貨在杭州的門店數量將達到13家。

▲銀泰百貨奧體項目效果圖

2000年，銀泰百貨第一次走出杭州，開的第一個外阜項目是“寧波東門店”，之后開始密布浙江。

這也可以說是銀泰百貨“運氣好”的地方，柳永在《望海潮》中寫道：“東南形勝，三吳都會，錢塘自古繁華。煙柳畫橋，風簾翠幕，參差十萬人家。”這首詞描繪了杭州的繁華，也是江南富庶的寫照。正是這“富貴迷人眼”的江南，才能讓“深耕”變得有價值有回應。

2009年，銀泰百貨在浙江的一個縣級市——義烏開了一家店。鄧朝軍至今還記得，“這個城市的人們基本都是做進出口貿易的，所以對國際化妝品品牌已經有認知，對香水這個細分品類的消費甚至早于一些高線城市”。

他記得非常清楚：“當時，蘭芝在義烏店的銷售額做到了浙江省第一名，年銷售額超過1000萬。”正是蘭芝的業績，在縣級市場的商場普遍還是“三歐(巴黎歐萊雅、歐珀萊、OLAY)”做門面擔當的時候，義烏店已經可以引入蘭蔻，“蘭蔻一進來業績就爆發了，也吸引來了雅詩蘭黛”，鄧朝軍回憶道。

這些年一路走來，銀泰百貨一方面在全國各地選擇合適的物業開出新店，另一方面也會通過收購兼并的方式進行拓展。唯一不同的是，銀泰百貨之前的邏輯是，集中開店，區域領先，今后可能會更加分散。

如今，城市化進程演進到“更新”階段，26歲的銀泰百貨也必將隨之開啟“商業更新”。

單一到多元

與品牌雙乙方

與其他經營者細分商業產品線的做法不同，銀泰百貨只有一條產品線。盡管如此，銀泰百貨在全國市場表現出的共性卻不多，反而因為物業、品牌的不同，彰顯出許多個性來，有的項目甚至因為進入得較早，表現出強烈的在地化屬性。

中國市場足夠大，線下商業的集中度就變得足夠低，這反而成就了商業的百花齊放。

以銀泰百貨為例，有武林店這樣輻射全城的城市級項目，也有武漢銀泰創意城這樣被譽為“高校后花園”的區域性商業。

從項目定位來看，既有像合肥銀泰中心這樣“重奢“品牌加持下的高端商業，也有像西安小寨店這樣聚焦年輕人的“二次元”主題項目。

從品類來看，近年來，銀泰百貨一方面持續鞏固武林店在“化妝品品類百貨商場第一陣營”的地位，另一方面通過品牌調整擴大美妝核心門店的規模。

當前，除了杭州武林銀泰百貨，杭州西湖銀泰百貨、杭州慶春銀泰百貨、寧波天一銀泰百貨、合肥銀泰中心、西安鐘樓開元商城、溫州世貿銀泰百貨、紹興銀泰百貨、義烏銀泰百貨、銀泰百貨仙桃商廈等全國多家門店，也在近幾年完成調改，成為美妝品牌占據優勢的百貨商場。

銀泰百貨的商業版圖中，有北京、杭州、西安、合肥、廈門這樣的高線城市，也有義烏、仙桃、樂清、慈溪這樣的下沉市場。

銀泰百貨每年合作的品牌大約有4000多個，這些品牌通過銀泰百貨開在全國各地，作為“雙乙方”，共同服務顧客。在品牌無法到達的地方，銀泰百貨經由喵街、GINKGO-X銀盒這樣自建的線上平臺、美妝集合店平臺，通過“單品”的方式，滿足不同市場消費者的需求。

銀泰百貨的商業布局看起來縱橫交錯，實際上一切都是以顧客為“圓點”，圍繞貨品展開的。“顧客在哪里，銀泰就去哪里”，銀泰商業集團董事長陳曉東多次在分享中這樣講。