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撰文/陳寧輝

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)迎來(lái)了總結(jié)時(shí)刻！

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年上半年(1-6月)全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)131個(gè)(不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫(xiě)字樓、京東MALL，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)㎡)，同比上漲4.8%。新增商業(yè)建筑面積1053.93萬(wàn)㎡，平均單體建筑面積約8.05萬(wàn)㎡。(總表在文末)

在行業(yè)整體迎來(lái)調(diào)整期的特殊時(shí)刻，從中也能看出一些趨勢(shì)：

其一，實(shí)力洗牌，格局變了。房地產(chǎn)名企“暴雷”不斷，地產(chǎn)行業(yè)的“二八定律”逐漸由以前的“國(guó)企二民企八”轉(zhuǎn)變?yōu)椤懊衿蠖䥽?guó)企八”，雖然商業(yè)地產(chǎn)還未完全盡顯，但國(guó)企、央企的擴(kuò)張速度明顯提升，而以往強(qiáng)勢(shì)的民企巨頭則在退縮。

其二，消費(fèi)升級(jí)，標(biāo)簽化明顯。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，購(gòu)物中心們都在“求新”，以建筑藝術(shù)賦能也好，從業(yè)態(tài)上創(chuàng)新也罷，購(gòu)物中心的“標(biāo)簽”屬性越來(lái)越強(qiáng)。比如谷子店為主打的二次元商場(chǎng)、上海首個(gè)啤酒文化主題商業(yè)綜合體力波·九坊、生態(tài)與商業(yè)一體化的公園型商場(chǎng)等。

其三，商業(yè)舊改盛行。一方面新土地供應(yīng)縮量，且企業(yè)開(kāi)發(fā)愈發(fā)謹(jǐn)慎，另一方面城市商業(yè)存量激增，改造空間充足，因此商業(yè)的更新風(fēng)口越吹越大。當(dāng)然，這給一些大企業(yè)提供了機(jī)會(huì)。

01

宏觀數(shù)據(jù)解讀

同比增加4.8%、華東開(kāi)業(yè)最多、小體量為主

●同比去年增加4.8%

今年上半年，全國(guó)新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)131個(gè)，同比去年有略微增長(zhǎng)4.8%。從近五年的變化上看，除了2020年因疫情開(kāi)始和2022年全國(guó)多地散發(fā)導(dǎo)致封控影響開(kāi)業(yè)外，其余三年同比均錄得增長(zhǎng)。

不過(guò)2023年和2024年整體變化不大，表明了在存量時(shí)代下，整體開(kāi)發(fā)的力度會(huì)長(zhǎng)期維穩(wěn)。

●華東領(lǐng)跑

七個(gè)大區(qū)均有新項(xiàng)目入市，且華東繼續(xù)占據(jù)“半壁江山”。

上海12個(gè)新開(kāi)商業(yè)領(lǐng)跑城市榜。今年是上海的“開(kāi)業(yè)大年”，年初統(tǒng)計(jì)的預(yù)測(cè)數(shù)量中，上海有46個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，意味著下半年還將有更多的項(xiàng)目亮相。

同屬華東的浙江、江蘇和福建在上半年也貢獻(xiàn)了不少新項(xiàng)目，這些也都屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份。

在華東之后的是華南、西南、華北、華中、西北、東北，基本格局與往年大致相同。

●2-5萬(wàn)㎡的體量為主

商業(yè)體量分布上，2-5萬(wàn)㎡占比最高，社區(qū)商業(yè)是主要商業(yè)形態(tài)。一方面是存量改造的主旋律下，傳統(tǒng)商業(yè)的體量并不大；另一方面，當(dāng)前商業(yè)模式偏向個(gè)性化，比如主理人、策展型等，而這些商業(yè)模式一般都是小體量。

具體來(lái)看，規(guī)模在2至5萬(wàn)㎡(含2萬(wàn)㎡，不含5萬(wàn)㎡)數(shù)量最多，占比約38%；5至10萬(wàn)㎡(含5萬(wàn)㎡，不含10萬(wàn)㎡)占比約34%；10至15萬(wàn)㎡(含10萬(wàn)㎡，不含15萬(wàn)㎡)比15%；15萬(wàn)㎡以上(含15萬(wàn)㎡)占比約13%。

當(dāng)然，上半年也涌入了一些巨型購(gòu)物中心，如32萬(wàn)㎡的西安薈聚，是目前英格卡在中國(guó)體量最大的薈聚項(xiàng)目；北京超極合生匯首先亮相的東區(qū)部分，體量30萬(wàn)㎡，而整個(gè)項(xiàng)目近50萬(wàn)㎡；世紀(jì)金源在武漢打造的方圓薈奧特萊斯項(xiàng)目，也有21萬(wàn)㎡的規(guī)模。

02

行業(yè)趨勢(shì)解讀

央企主導(dǎo)、個(gè)性化變強(qiáng)、改造風(fēng)口

●華潤(rùn)等央企提速，萬(wàn)達(dá)等民企縮量

從上半年各個(gè)企業(yè)的開(kāi)業(yè)情況上看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活與新城控股分別以6個(gè)領(lǐng)跑，萬(wàn)達(dá)與寶龍分別以4個(gè)緊隨其后。開(kāi)業(yè)數(shù)量≥2個(gè)的還有龍湖、碧桂園文商旅、愛(ài)琴海集團(tuán)、萬(wàn)科、融創(chuàng)、合生、旭輝、世紀(jì)金源。

一個(gè)明顯的趨勢(shì)是，以華潤(rùn)、招商、世紀(jì)金源等代表的央企和民企在提速，而以往每年保持50個(gè)左右開(kāi)業(yè)數(shù)量的萬(wàn)達(dá)縮量明顯。雖然今年上半年新城也有6個(gè)新開(kāi)商業(yè)，但有幾個(gè)是存量改造和輕資產(chǎn)輸出管理的，如其在太原的首個(gè)吾悅廣場(chǎng)原項(xiàng)目是華宇廣場(chǎng)，合肥壩上吾悅也是壩上街商業(yè)項(xiàng)目改造而來(lái)。

同時(shí)，企業(yè)現(xiàn)有的籌備計(jì)劃上，央企、國(guó)企也處于領(lǐng)先。根據(jù)規(guī)劃，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2024年的開(kāi)業(yè)計(jì)劃是22個(gè)，2025年更是擴(kuò)至27個(gè)，產(chǎn)品線上除了萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯外，街區(qū)項(xiàng)目有萬(wàn)象系的萬(wàn)象天地，又有如南湖天地、義烏天地等“x天地”產(chǎn)品。

▲義烏天地項(xiàng)目

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2023年新簽約了上海龍陽(yáng)萬(wàn)象天地、上海臨港海港中心萬(wàn)象匯、望京華彩萬(wàn)象匯、武漢軍山萬(wàn)象匯、上海國(guó)華廣場(chǎng)Gmall、上海晶品購(gòu)物中心、深圳平安金融中心PAFmall、成都四川師大TOD等至少11個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，且主要是上海、北京、深圳等一線城市和武漢、成都、佛山等強(qiáng)二線城市。在“輕重并舉”的策略下，華潤(rùn)萬(wàn)象生活不可限量。

反觀在商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有規(guī)模第一的萬(wàn)達(dá)，早已沒(méi)有以前“每年必開(kāi)50家”的能量，2023年全年開(kāi)了26個(gè)，而今年上半年更只有4個(gè)，預(yù)計(jì)今年全年開(kāi)業(yè)量也不會(huì)超過(guò)20個(gè)。當(dāng)然更主要的是，萬(wàn)達(dá)目前一直在“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)，從2023年5月至今，全國(guó)已經(jīng)至少有25家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被賣(mài)、更名。

●打造個(gè)性化“人設(shè)”，商業(yè)標(biāo)簽化

為了在千篇一律的商業(yè)中突出重圍，也為了迎合當(dāng)前年輕一代消費(fèi)者對(duì)個(gè)性化、松弛感的消費(fèi)需求，商業(yè)開(kāi)始“立人設(shè)”，逐漸從綜合性變得更具“垂直”的個(gè)性。

如將山系生活貫徹到底的城市微度假商業(yè)、公園型商業(yè)，松弛感的生活方式躍然而至。典型如徐匯萬(wàn)科廣場(chǎng)、成都光環(huán)購(gòu)物公園、成都此地CyPARK、龍湖南京雨山天街。

以CHIC、CHILL、COZY釋放最“wild”的松弛感的徐匯萬(wàn)科廣場(chǎng)，是探索未來(lái)多種復(fù)合功能匯集的POD綜合體，將便捷的交通與公園生活理念深度融合，打造“URBAN CARPET城市地毯”。網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)和小型足球場(chǎng)組成的5000㎡的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，緊鄰綠動(dòng)聚落可看到約300㎡的嗨寵樂(lè)園，約3000㎡的大草坪，約1000㎡的萌芽樂(lè)園等為焦慮的都市人帶來(lái)一場(chǎng)“治愈之旅”。

定位“森系自在歡聚場(chǎng)”的龍湖南京雨山天街，依托老山國(guó)家森林公園、鳳凰山公園等城市綠肺，打造了曉棲之畔、花迎廣場(chǎng)、青行暖徑、觀風(fēng)廣場(chǎng)四大森系場(chǎng)景，室內(nèi)外結(jié)合樹(shù)木、水系、綠植等生態(tài)氛圍做融合，整體營(yíng)造出“在公園里逛街”的自然松弛感。加上集年輕潮流、文化藝術(shù)、生活美學(xué)、生態(tài)運(yùn)動(dòng)、精致服務(wù)等復(fù)合生活方式的生態(tài)品牌矩陣，為城市打造了一處可持續(xù)生活圈和精神文化消費(fèi)領(lǐng)地。

如融合在地文化，以城市建筑語(yǔ)言喚醒美好記憶的商業(yè)IP。典型如愛(ài)琴海集團(tuán)的城市書(shū)香、萬(wàn)科的上生新所、江漢路步行街商業(yè)舊改武漢漢口STAY、復(fù)建文廟建筑群的徐州文廟·東方。

城市書(shū)香是愛(ài)琴海集團(tuán)在臨港打造的全新產(chǎn)品，與武康路、愚園路等老上海風(fēng)情建筑一樣，同樣有著濃郁的海派文化。巨大的拱形通道、上海傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)山墻的符號(hào)等元素經(jīng)典復(fù)刻了海派街景。同時(shí)項(xiàng)目結(jié)合年輕定位客群，聚焦在地美食、自然審美、文化歸屬、趣味社群等年輕消費(fèi)趨勢(shì)，滿足目標(biāo)客群多元化、細(xì)分化的消費(fèi)需求，打造“24H微度假城市社群部落”及滴水湖區(qū)域首個(gè)一站式微度假生態(tài)圈。

如以電競(jìng)、汽車(chē)、啤酒、夜經(jīng)濟(jì)等元素的主題型商業(yè)。典型如上海首個(gè)啤酒文化主題商業(yè)綜合體力波·九坊、上海首個(gè)以汽車(chē)文化為主題的購(gòu)物中心嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)二期、24小時(shí)營(yíng)業(yè)的十堰大美國(guó)際-美+Life Mall、泛娛樂(lè)主題的北京超極合生匯東區(qū)。

合生商業(yè)全國(guó)首個(gè)超極合生匯項(xiàng)目在北京亮相，以POD公園商業(yè)為導(dǎo)向，以“泛文娛主題綜合體”為核心，打造6大超極場(chǎng)景空間，將滑板、馬術(shù)、潛水等運(yùn)動(dòng)挑戰(zhàn)項(xiàng)目帶進(jìn)商場(chǎng)。同時(shí)，項(xiàng)目引入了300余家品牌，其中包括70余家區(qū)域首店及全新業(yè)態(tài)，北京首家大規(guī)模新體驗(yàn)高配置的家家悅超市旗艦店、MUJI京北首店等超極主力店，將滿足京北居民的融合消費(fèi)需求，打造區(qū)域消費(fèi)流量引力場(chǎng)。

●城市更新下，商業(yè)舊改的風(fēng)吹大了

城市更新主旋律下，加上存量時(shí)代商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大，一些經(jīng)營(yíng)了多年的商場(chǎng)，或因物業(yè)老舊、或因業(yè)態(tài)滯后需要重新改造升級(jí)。與此同時(shí)，還有一些商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)不善需要新的血液，交由更專(zhuān)業(yè)和有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)方重新改造運(yùn)營(yíng)。

基于上述兩種情況，存量改造后重開(kāi)的商業(yè)也越來(lái)越多。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年至少有19個(gè)存量改造商業(yè)亮相，且主要有三種形式。

一種是對(duì)傳統(tǒng)百貨和商場(chǎng)的改造升級(jí)。比如太原的首家吾悅廣場(chǎng)是由此前的華宇商業(yè)廣場(chǎng)改造而來(lái)，北京超極合生匯的前身也是永旺商城，上海又又中心的前身是華美達(dá)廣場(chǎng)...這是目前存量改造的主流形式。

一種是對(duì)傳統(tǒng)街區(qū)的改造。這種改造后會(huì)保留街區(qū)的傳統(tǒng)文化，并在商業(yè)場(chǎng)景、品牌業(yè)態(tài)等方面進(jìn)行創(chuàng)新，以煥發(fā)老街新生。比如武漢漢口STAY就是步行街改造，蘇州觀前街·開(kāi)元里等，還有幾個(gè)因體量低于2萬(wàn)㎡不在統(tǒng)計(jì)中的，如武漢保元里、佛山嶺南天地·八圖里。

還有一種是劇院、工廠等其他功能性用地改造成商業(yè)的。比如力波·九坊就是從力波啤酒廠改造而來(lái)，呼和浩特敕勒川星光里的前身是華誼兄弟的川星劇場(chǎng)。

可以預(yù)見(jiàn)的是，在城市更新的大潮下，未來(lái)商業(yè)舊改項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多。

附：2024年上半年全國(guó)已開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表